8·28房地产新政重点内容解读

2026-09-01

2026年8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国人民银行、证监会集中发布了一系列房地产领域政策。五部门同步出台三项核心政策，系对我国房地产行业运行三十余年来一次自上而下的系统性制度重构。本次政策改革覆盖商品住房销售制度、房地产信贷、资本市场融资、房地产融资制度四大方面，具体涵盖新出让土地销售模式、预售门槛、个人住房贷款期限等政策，构成一套覆盖“销售—信贷—资本市场—监管规则”全链条的政策组合拳。本轮系统性政策重构将对中国房地产行业上下游产业链产生深远影响，本文将对上述政策的核心要点展开梳理与解读。

一、8·28房地产新政涉及文件概述

我国房地产市场经过30余年的发展，已经告别“增量扩张”，正式迈入“存量提质”的新阶段。为贯彻落实党中央、国务院决策和“十五五”规划纲要中关于完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售的要求，住建部等多部门于8月28日集中出台了本轮房地产新政，主要涉及以下文件。

二、8·28房地产新政文件重点解读

（一）《关于完善商品住房销售制度的通知》重点解读

1.定调“坚持稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革”。通知虽然规定商品房预售与现房销售并存，但从系列制度设计层面，现房销售在融资保障、回款确定性上具备显著制度优势，通过政府引导、开发商“理性选择”最终实现“所见即所得”的现房销售过渡。

2.设置预售硬性门槛。单体建筑完成主体结构封顶才能预售，预售资金进入主办银行监管账户；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户；项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

3.规范现房销售流程。对现房销售项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金，定金进入主办银行定金监管账户；房屋具备交付条件后，解除定金监管。

4.加大融资支持力度，实行“主办银行制”；项目公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

《关于完善商品住房销售制度的通知》印发后，“先建房、后拿钱”的新模式取代了过去“先拿钱、后建房”的旧模式，这将倒逼开发商更加重视项目品质，保障项目按期保质保量竣工。该通知的出台进一步保障了购房人权益，但也可能加剧开发商资金紧张，甚至降低民企参与房地产开发的意愿，还可能激化发承包双方在竣工、竣工验收备案、交付条件环节的争议，并引发过错与责任认定层面的矛盾。同时，“主办银行制”将银行从房地产资金链的“末端收息者”转变为“项目财务监督者”，使得银行既需要履行相应的资金监管职责，其本身又是房地产开发资金链条中的当事人，因此银行承担违约、过错责任的概率将大大增加。

（二）《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》

1. 房地产开发贷款实行“主办银行制”。项目存续期间，与项目相关的全部资金均应由主办银行进行封闭管理；项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行；主办银行是项目公司的最大债权人，对项目现金流进行全程穿透管理；银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。

2. 贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，预售项目最长5年，现房项目最长7年；首次还本原则上在竣工备案后。

3. 个人住房贷款期限从30年延长至40年；预售房按揭放款延后至竣工备案后发放，现房个人住房贷款在销售备案后发放，实现“能拿房、再还贷”。

（三）融资制度新政重点解读

1.证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》推动房地产开发企业融资逻辑从“主体信用”转向“项目信用”；优化房地产开发企业股票、债券、资产支持证券和REITs等融资制度，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求；同时强化准入监管、信息披露监管、资金监管，稳妥防范化解房地产领域涉资本市场风险。

2.金规〔2026〕4号文借鉴“白名单”机制经验，对不同所有制项目一视同仁，明确项目和借款人条件，要求开发贷期限与建设周期相匹配及首次还本原则上在竣工备案后。

3.金规〔2026〕5号文优化个人住房贷款规则：现房按揭贷款在销售备案后放款，预售按揭贷款在竣工备案后放款；优化月所有债务支出与收入比上限（提升至60%）、期限上限延至40年，并压实银行首付款真实性核实义务。

4.金规〔2026〕6号文将商业地产贷款划分为开发、购买、运营三个阶段并分别细化贷款要求，支持商业地产市场平稳健康发展。

5.金规〔2026〕7号文新设“城市更新项目贷款”这一专门贷款品种，指导银行业金融机构增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。

6.金规〔2026〕8号文明确了信托公司房地产领域信托业务的定义、分类与展业原则，强化信托公司自主尽职调查、项目管理与投资者保护，进一步规范房地产信托业务。

三、8·28房地产新政影响

本次新政以“资金”为牛鼻子，对房地产资金链条实施结构性重构：其一，建设期资金来源由销售回款（可挪用、可滚动）切换为开发贷（封闭管理）；其二，销售回款由开发商自由支配改为监管账户锁定至项目完成交付；其三，按揭贷款由签约即放款延后至竣工备案后放款。由此，房地产资金的核心矛盾随之从“钱不够、被挪用”转向“钱被锁住、何时到位、归谁优先”。具体而言：

1. 开发商与购房者之间：烂尾断供、逾期交房类纠纷将大幅减少，但“已付全部或大部分款项”的认定、交付标准认定、定金合同纠纷等新型争议随之增加。

2. 开发商与总包单位之间：进度款支付、设计变更、拖欠农民工工资、以房抵债、黑白合同等纠纷预计减少；垫资、索赔（尤其抢工）、竣工验收、建设工程价款优先受偿权等争议或将增多。新政以项目为中心重构利益格局，发承包双方均围绕项目自身现金流与信用算账：优质项目双方更易达成共赢，弱资质项目双方权益维护难度同步加大，对交易对手的选择与尽调提出更高要求。

3. 总包单位与下游分包分供之间：挂靠、转包、违法分包类纠纷将减少，“垫资”“背靠背”付款条款引发的纠纷将相应增加。

4. 各方与主办银行之间：全新争议类型。过去银行仅扮演“抵押权人+贷款人”双重角色，新政下主办银行升级为项目“资金总闸门”，由此将衍生五类全新争议：

（1）监管失职责任：封闭管理、重大事项知情权属法定义务抑或约定义务？法律后果为何？银行在何种情形下承担赔偿责任？

（2）放款迟延归责问题：银行未在竣工备案后及时放款，开发商向谁主张损失？购房人是否因此对开发商构成违约？

（3）银团内部争议：牵头行与参与行在封闭管理、风险处置中的权利义务如何分配？

（4）银行与总包直接交集扩大：原“除优先受偿权外交集甚少”的状态被打破，工程进度款支付、工期、变更、索赔、竣工验收等均可能成为争议点；

（5）银行与第三方机构的新法律关系：银行自土地招拍挂前期即介入项目直至40年按揭清偿完毕，其与评估机构、审计机构、律师事务所等在风险研判与把控、履约监督、新业务流程搭建及新法律关系形成中均可能产生争议。

8·28新政所涉及的八份文件并非各自独立发布，而是经顶层统筹后于同一时间窗口集中亮相，以“销售制度—信贷管理—资本市场融资—金融监管”四维一体的组合拳，共同搭建房地产发展新模式的基础制度框架，对保障购房人权益、确保项目资金安全、推动“好房子”建设均具深远意义。

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