代物清偿型以物抵债的法律性质、效力边界与实务风险——以《民法典合同编通则解释》第27条为中心
2026-07-24
在市场主体债务清偿压力持续增大的背景下，以物抵债已成为金钱债务变通清偿的常见方式。其中，债务履行期限届满后达成的代物清偿型以物抵债，因债权数额清晰、意思自治空间大，成为实践中应用最广泛的类型。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》(以下简称“《民法典合同编通则解释》”)第27条在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第44条的基础上，进一步明确了该类协议的效力规则与履行路径，但实务中围绕其法律性质、与担保措施的界限、第三人利益冲突等问题仍存在大量争议。本文结合现行司法解释与裁判规则，对代物清偿型以物抵债的核心法律问题展开系统梳理，为实务操作提供规范指引。
一、代物清偿型以物抵债的法律性质界定
代物清偿型以物抵债，是指债务人或第三人与债权人在债务履行期限届满后，约定以特定财产折价抵偿债务，以替代原金钱给付义务的债务清偿安排。其核心特征在于协议达成于债务到期之后，以消灭既有债权债务为直接目的，区别于债务到期前具有担保属性的以物抵债安排。关于其法律性质，可从债的关系属性与合同成立要件两个维度展开分析。
（一）新债清偿为原则，债的更改为例外
代物清偿协议达成后原债务是否随之消灭，是区分新债清偿与债的更改的核心标准，直接决定了债权人的权利行使路径。
我国司法实践长期秉持“保护债权”的基本立场，确立了“新债清偿为原则，债的更改为例外”的裁判规则。最高人民法院在（2016）最高法民终484号公报案例中明确指出：“基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。”换言之，若协议未明确约定消灭原金钱给付债务，仅视为双方增加了一种债务履行方式，新旧债务同时并存；只有当抵债财产实际交付、完成权属转移后，原债务才归于消灭。
《民法典合同编通则解释》第27条第二款吸纳了上述裁判规则，规定“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭”，同时以但书条款明确“当事人另有约定的除外”，为债的更改预留了意思自治空间。
实务中，法院对“明确消灭旧债的合意”认定标准较为严格。如在（2024）沪0118民初2083号案件中，法院认为《商品房抵房合同》成立后，新债和旧债并存，在新债履行完毕前，旧债并不消灭，债权人可选择请求履行原债务。故，未履行完毕的《商品房抵房合同》并未产生旧债消灭的法律效果。江苏中南建设装饰某公司要求上海南尚置业某某公司继续履行支付工程款的义务，本院予以支持。在（2020）沪0114民初14398号案件中，法院认为基于保护债权的理念，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的 “以物抵债” 协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定为双方当事人另行增加的一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。本案中，《补充协议二》并未约定因协议的签订而消灭相应金额的原工程款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议，即成立新债务，与旧债务并存。因此，若仅约定“协议签订生效后，即视为发包人已履行完毕原合同项下义务”“款项抵销后双方不得再主张权利”等表述，通常不足以构成债的更改，仍倾向于认定为新债清偿。只有当协议明确使用“原债务消灭”“债权债务关系终止”等清晰表述时，才可能被认定为债的更改，此时新债务成立即取代旧债务，债权人不得再主张原债权。
（二）诺成性合同，不以交付为生效要件
关于代物清偿协议是诺成合同还是实践合同，理论与实务曾存在争议。传统民法理论中的“代物清偿”为要物合同，需以抵债物的现实交付为成立要件；但我国现行司法规则已明确采诺成性立场。
《九民纪要》第44条规定，抵债物尚未交付债权人的，债权人可请求债务人交付，隐含了协议在交付前已生效的逻辑；《民法典合同编通则解释》第27条第一款进一步明确，协议“自当事人意思表示一致时生效”，正式从司法解释层面确立了诺成性规则。
在最高人民法院公报案例（2016）最高法民终字第484号中，裁判要旨为：以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
这一规则的核心意义在于，只要双方就以物抵债达成合意且无无效事由，协议即对双方产生约束力，债务人不得随意反悔。若债务人拒绝交付抵债物，债权人有权诉请履行协议，而非只能回归原债权债务关系，既尊重了当事人的意思自治，也符合商事交易的效率需求。
二、代物清偿型以物抵债与担保措施的边界厘清
实践中常有观点将以物抵债等同于担保措施，实际上代物清偿型以物抵债与担保制度在法律性质、功能定位、权利实现路径上存在本质区别，二者分属债务清偿与债权保障两个不同的法律范畴。
（一）代物清偿型以物抵债本质属性为债务清偿方式而非担保手段
担保物权的核心功能是保障主债权的实现，具有从属性，以主债权的存在为前提，本身不能直接消灭债权；而代物清偿型以物抵债本身就是债务的履行方式，其目的在于直接消灭原债权债务关系，不具有从属性。
二者的核心差异体现在三个方面：
第一，设立目的不同。担保是为预防债务人不履行债务而提前设置的权利保障；代物清偿是在债务到期后，双方协商确定的债务清偿方案，直接指向债务消灭。
第二，清算义务不同。担保物权的实现必须经过清算程序，债权人不得直接取得担保物所有权，需通过折价、拍卖、变卖的方式就价款优先受偿；而代物清偿协议履行时，双方已就抵债财产的价值与债权金额达成一致，直接转移所有权即可消灭债务，无需另行清算（价值显著失衡损害第三人利益的情形除外）。
第三，权利顺位不同。担保物权具有优先受偿性，优先于普通债权受偿；而代物清偿协议仅在当事人之间产生债权效力，在完成物权变动前，债权人仅为普通债权人，不享有优先受偿地位。
（二）与让与担保的核心区分标准
让与担保是实践中容易与以物抵债混淆的非典型担保形式，二者的核心区分标准在于协议达成的时间与真实意思。
让与担保通常设立于债务履行期限届满前，通过转移财产所有权的形式担保债权实现，本质是担保；而代物清偿型以物抵债达成于债务履行期限届满后，本质是债务清偿。根据《民法典合同编通则解释》第28条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称“《担保制度司法解释》”）第68条，只有履行期届满前达成且完成权利变动公示的以物抵债安排，才可能构成让与担保，产生优先受偿效力；履行期届满后达成的代物清偿协议，即便后续完成了物权变动，也属于债务履行的结果，而非担保。
此外，法律后果也存在差异。让与担保中，即便债务人到期不履行债务，债权人也不能直接取得财产所有权，只能主张优先受偿；而代物清偿协议履行完毕后，债权人直接取得财产所有权，原债务彻底消灭。
（三）不违反禁止流押流质规则
禁止流押、流质是担保制度的核心规则，《民法典》第401条、第428条明确禁止在债务履行期届满前约定债务人不履行债务时担保财产归债权人所有。但该规则不适用于代物清偿型以物抵债。
原因在于，流押流质条款的危害性源于债务到期前债权数额未定、抵债物价值可能波动，债权人可能利用优势地位获取不当利益；而代物清偿协议达成时，债务履行期限已届满，债权金额已经确定，双方基于平等协商确定抵债财产的价值与抵偿方案，不存在一方利用优势地位压榨另一方的情形，因此不属于法律禁止的流押流质范畴。
三、代物清偿型以物抵债协议的效力认定规则
根据《民法典合同编通则解释》第27条与《九民纪要》第44条，代物清偿型以物抵债协议的效力认定遵循“原则有效，例外无效”的规则，核心审查要点在于是否存在损害第三人利益等无效事由。
（一）一般生效要件
通常情况下，满足以下要件的代物清偿协议合法有效：
（1）原债权债务关系合法有效。以物抵债是对原债务的清偿安排，原债权债务的合法性是协议有效的基础。
（2）协议达成于债务履行期限届满之后。这是代物清偿型以物抵债区别于担保型以物抵债的时间要件。
（3）当事人意思表示真实一致。双方对抵债财产的范围、价值、抵偿的债权金额等核心内容达成明确合意。
（4）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
值得注意的是，抵债物的权属瑕疵不影响合同效力。根据《民法典》第597条与《民法典合同编通则解释》第27条第四款，债务人以自己不享有所有权或处分权的财产订立抵债协议的，不影响协议效力；若因无权处分导致无法履行，债权人可主张违约责任或选择履行原债务。
（二）恶意串通损害第三人利益对协议效力的影响
《九民纪要》第44条特别强调，法院审理以物抵债协议履行纠纷时，要“着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生”。恶意串通损害第三人利益，是代物清偿协议被认定无效的最主要情形。
实践中常见的情形包括：债务人在资不抵债的情况下，与个别债权人恶意串通，以明显不合理的低价将财产抵偿债务，变相转移责任财产，损害其他普通债权人的利益；或者双方虚构债权债务关系，通过以物抵债转移财产、逃避执行。
由于恶意串通具有较强的隐蔽性，司法实践通常采取客观事实推定主观恶意的审查方法，而非要求债权人直接证明双方存在串通意思。结合近年来裁判实践，法院主要围绕以下四个方面进行综合判断。
第一，抵债财产价值与债权金额是否基本相当。如果抵债财产明显高于债权金额，尤其是远超正常折价范围，则容易产生借清偿之名转移财产的合理怀疑。例如，债权仅数百万元，却以价值数千万元的不动产抵债，又无合理价格评估依据，法院通常认为该处分明显违背正常交易逻辑，应进一步审查双方是否存在恶意串通。当然，价值存在一定折让属于正常商业判断，并不当然导致协议无效，关键仍在于是否达到明显失衡、足以损害其他债权人利益的程度。在（2020）渝民再206号案中，重庆市高级人民法院审查涉案《在建建筑物移转协议》时，亦结合在建建筑物整体移转的交易背景以及责任财产变化情况，对交易是否具有正常商业合理性进行了综合判断，并未仅依据协议形式即认定有效，而是将财产处分是否导致责任财产异常减少作为认定恶意串通的重要因素。
第二，债务人是否存在其他到期债务以及是否具有清偿能力。如果债务人已经资不抵债，或者明知存在大量到期债务仍将主要资产优先抵偿个别债权人，则更容易被认定具有逃避其他债权人追偿的目的。反之，若债务人仍拥有足以清偿其他债务的资产，即使实施以物抵债，也通常不会认定损害第三人利益。司法实践中，法院往往结合资产负债情况、执行案件数量、是否被列入失信名单等事实综合判断债务人的清偿能力。在（2020）渝民再206号案中，法院特别指出，签订《在建建筑物移转协议》时，债务人已经明知对建材公司负有到期债务尚未履行，而协议履行后将导致其丧失继续履行原有债务的能力，最终也确实造成债权无法实现。法院据此认定，涉案处分行为直接影响了其他债权人的债权实现，符合恶意串通损害第三人利益的构成要件。
第三，双方是否存在关联关系或者特殊利益关系。债务人与债权人之间存在亲属关系、关联企业关系、实际控制关系或者其他利益共同体时，由于双方更容易形成意思联络，因此法院通常提高审查标准。例如，公司将主要资产抵偿给实际控制人的关联企业、法定代表人的近亲属或者长期存在资金混同的关联公司，若交易价格明显异常、履行程序不规范，则往往成为认定恶意串通的重要佐证。但关联关系本身并不当然导致协议无效，仍需结合交易价格、债务背景及履约情况进行综合评价。上述案件中，重庆市高级人民法院重点审查了双方公司的股权结构，认定实业公司与房地产公司在签订协议时具有高度关联关系：两公司的股东均包括某投资管理公司及余某某，其中投资管理公司分别持有51%和81.4%的股权。据此，法院认为双方具有共同利益基础和充分的信息沟通条件，足以推定双方明知债务人尚有到期债务未清偿，仍通过关联交易转移主要财产，从而形成恶意串通。可见，关联关系虽然不是认定恶意串通的充分条件，但结合其他客观事实，可以成为推定双方共同恶意的重要依据。
第四，抵债行为是否导致责任财产不当减少。这是司法审查的核心标准，也是区分正常优先受偿与恶意逃债的重要界限。如果以物抵债后，债务人已无其他可供执行财产，导致其他债权人的债权客观上无法实现，则通常能够认定责任财产受到不当减损。相反，如果债务人仍保有足额资产足以清偿其他债务，则即便存在财产处分，也难以认定损害第三人利益。在（2020）渝民再206号案中，法院最终认定，涉案在建建筑物移转完成后，债务人的主要责任财产已经转移，直接导致建材公司的债权无法获得清偿，债务人与相对人的行为具有明显的逃避债务、规避执行目的，因此构成《民法典》第154条规定的恶意串通，涉案《在建建筑物移转协议》依法应认定无效。
上述四项因素并非彼此独立，而是法院综合判断恶意串通的重要依据。实践中通常不会因为单一因素即认定协议无效，而是采取整体评价方法。（2020）渝民再206号案正是综合考察债务人清偿能力、双方关联关系、责任财产变化以及债权受损后果等多项因素后，最终认定涉案协议属于恶意串通损害第三人利益的典型案例，体现了人民法院对《民法典》第154条适用“整体评价、综合认定”的裁判思路。
（三）特殊场景下的效力认定
1.施工合同无效时以房抵债协议的效力
建设工程领域是实践中“工抵房”（以房抵工程款）的高发场景，也是清偿型以物抵债最为典型的适用领域。当建设工程施工合同因违反招投标强制性规定、违法转包、挂靠施工等原因被认定无效时，实践中常产生一个问题：作为工程款清偿方式的以房抵债协议是否当然因施工合同无效而失去效力。对此，司法实践总体采取区分基础法律关系与清偿法律关系的裁判思路，即施工合同无效并不当然导致以房抵债协议无效，而应结合以房抵债协议的性质、订立目的及履行情况进行独立判断。
首先，从债权基础来看，施工合同无效并不意味着工程价款债权消灭，因此以房抵债协议赖以存在的债权基础仍然存在。《民法典》第793条第一款规定：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”同时，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条规定，建设工程质量合格的，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖价款优先受偿的，人民法院应予支持。上述规定表明，我国法律虽然否定违法施工合同作为合同的效力，但并未否定承包人因实际施工所形成的工程价款请求权，而是基于公平原则和禁止不当得利原则，确认发包人仍负有支付工程价款的义务。因此，在工程质量合格的情况下，即使施工合同因违反强制性规定而无效，工程价款债权依然客观存在，仅其法律依据由合同履行请求权转化为法定折价补偿请求权。既然以房抵债所清偿的债务本身并未因施工合同无效而消灭，则作为债务履行方式的以房抵债协议，自然也不应仅因基础合同无效而当然受到否定评价。
其次，以房抵工程款协议具有独立于施工合同的法律地位，其本质属于对既存债权债务关系的结算和清理，而非施工合同内容的延续。从法律性质上看，施工合同规范的是建设工程施工行为及双方在施工过程中的权利义务，而以房抵债协议则是在工程完工或者形成欠付工程款之后，当事人为实现债务清偿而另行达成的履行协议，其调整对象已经由工程施工法律关系转变为债务清偿法律关系。双方签订该协议的目的，不再是约定如何施工或者支付工程价款，而是对已经形成的工程价款债务选择新的履行方式。因此，即使施工合同已经被认定无效，只要双方真实存在工程价款债权债务关系，以房抵债协议仍具有相对独立的法律意义。
这一观点亦得到最高人民法院的认可。最高人民法院民事审判第一庭在2021年出版的《民事审判实务问答》中明确指出，以房抵债协议的效力是否受到施工合同无效的影响，应根据协议内容进行综合分析，而不能机械地适用“主合同无效，从合同无效”的思维进行处理。其指出，以房抵工程款协议属于双方对欠付工程款进行结算、清理所形成的新协议，其法律性质与施工合同并不相同，应结合协议订立背景、债权是否真实存在、是否存在恶意串通、是否违反法律强制性规定等因素综合判断，而非当然因施工合同无效而否定其效力。
从制度体系上看，这一裁判思路亦符合《民法典》第567条所体现的立法精神。该条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”虽然该条主要针对合同权利义务终止后的法律效果，但其背后的制度理念在于，结算、清理条款具有相对独立性，不因基础合同关系发生变化而当然失效。以房抵工程款协议虽然并非施工合同中的结算条款，而通常表现为另行签订的独立协议，但其功能与结算协议高度一致，均属于对既存债权债务关系进行最终确认和清理。因此，在法律评价上，可以参照适用该条所体现的价值取向，肯定以房抵债协议作为清偿协议的独立效力。
此外，从交易安全和建设工程司法政策的角度来看，否定施工合同无效情况下所有以房抵债协议的效力，也不利于建设工程交易秩序的稳定。建设工程施工周期长、资金占用大，发包人以房屋抵偿工程款是实践中广泛存在的融资与结算方式。如果仅因施工合同无效即否定全部抵债协议，不仅会使承包人已经取得的债权保障落空，也可能导致工程价款债权再次进入诉讼程序，不利于纠纷的一次性解决，更与鼓励交易、维护市场稳定的司法理念相悖。当然，应当指出的是，对以房抵债协议效力的肯定并非毫无限制。如果协议本身存在虚假意思表示、恶意串通损害其他债权人利益、违反房地产调控政策或者违反法律、行政法规强制性规定等情形，人民法院仍应依据《民法典》关于民事法律行为效力的规定，对其效力进行独立审查，而不能因为其具有结算、清偿功能便当然认定有效。
综上，在建设工程领域，施工合同无效与以房抵债协议的效力应坚持“分别评价、独立审查”的基本思路。施工合同无效并不当然导致以房抵债协议无效，只要工程质量合格、工程价款债权真实存在，且以房抵债协议系双方真实意思表示，不存在恶意串通、损害第三人利益或者违反法律强制性规定等无效事由，人民法院原则上应当认可其法律效力。这一裁判立场既符合《民法典》关于工程价款保护和债务清偿的制度安排，也有利于维护建设工程交易秩序和保障承包人的合法权益。
2.以未取得预售许可的商品房抵债的效力
以在建商品房抵债是房地产开发和建设工程领域常见的债务清偿方式。由于抵债标的通常尚未竣工或者尚未取得商品房预售许可证，因此，以房抵债协议的效力是否受到商品房预售许可制度的影响，一直是司法实践中的争议问题。对此，司法实践总体采取与商品房预售合同相一致的审查思路，即将商品房预售许可作为判断协议效力的重要标准。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人在起诉前未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同应认定无效；但在起诉前已经取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。该规定实际上确立了商品房预售合同效力的"补正规则"，即预售许可属于影响合同效力的法定要件，但允许开发企业在诉讼过程中完成补正，以维护交易安全和市场稳定。
虽然以房抵债协议并非典型的商品房买卖合同，而属于债务清偿协议，但其法律效果同样涉及未来房屋所有权的转移，债权人取得房屋所有权仍须以开发企业依法取得商品房预售许可为前提。因此，司法实践普遍参照适用上述规则，对未取得预售许可商品房的抵债协议进行效力评价。也就是说，若开发企业在人民法院受理案件前仍未取得商品房预售许可证，则以该商品房作为抵债标的的协议通常会因违反商品房预售管理制度而被认定无效；若开发企业在起诉前已经依法取得商品房预售许可，则协议的效力瑕疵得到补正，人民法院一般会认定该协议有效。
这一裁判规则的理论基础，在于商品房预售许可制度具有明显的公共法属性。《城市房地产管理法》第四十五条以及《城市商品房预售管理办法》均将取得商品房预售许可作为商品房合法预售的前置条件，其目的在于规范房地产市场秩序，防止开发企业在项目建设条件尚未成熟时大量处分未来房屋，避免损害购房人及其他债权人的合法权益。因此，未取得预售许可时处分在建商品房，不仅关系合同相对人的利益，更涉及房地产市场交易秩序这一公共利益。人民法院在审查以房抵债协议时，应兼顾债权清偿功能与房地产监管制度之间的协调，而不能仅依据双方真实意思表示即当然认可协议效力。
与此同时，也应注意区分债务清偿协议与房屋物权变动两个不同层次的法律关系。以房抵债协议本质上属于债务履行协议，其成立原则上遵循合同自由和意思自治原则；但当抵债标的属于依法应当取得预售许可方可处分的商品房时，其履行必然受到房地产法律制度的限制。因此，预售许可制度影响的并非债权债务关系本身，而是协议是否能够获得法律承认以及能否继续履行。这也是司法解释允许“起诉前补正”的重要原因：一旦开发企业在诉讼前已经依法取得预售许可，原先影响交易秩序的障碍已经消除，继续否定合同效力已无必要，更有利于维护交易稳定和债权实现。
此外，从价值衡量来看，允许预售许可在起诉前进行补正，也体现了《民法典》鼓励交易、维护合同稳定的基本理念。若机械地以签订协议时未取得预售许可即一律认定无效，不仅容易导致大量已经具备履行条件的抵债协议失去效力，也可能使债权人重新陷入漫长的债权追索程序，不利于债务纠纷的一次性解决。因此，司法实践普遍坚持“许可补正优于合同无效”的裁判思路，在不损害公共利益和第三人合法权益的前提下，尽可能维护已经形成的交易关系。
当然，应当指出的是，取得商品房预售许可仅意味着协议消除了因违反预售管理制度所产生的效力障碍，并不意味着以房抵债协议当然有效。人民法院仍应进一步审查协议是否存在其他无效事由，例如是否存在虚假意思表示、恶意串通损害其他债权人利益、显失公平或者违反法律、行政法规强制性规定等情形。只有在满足民事法律行为一般生效要件且符合商品房预售管理制度的前提下，以未取得预售许可商品房抵债的协议才能最终获得法律上的效力评价。
四、第三人利益保护对代物清偿协议的限制
代物清偿协议虽在当事人之间具有法律效力，但因其涉及债务人责任财产的变动，必然会对其他债权人的利益产生影响。我国法律通过多重机制平衡以物抵债当事人与第三人的利益。
（一）强制执行中的权利对抗：物权期待权的认定困境
在抵债物完成物权变动前，若债务人的其他债权人申请对该财产强制执行，以物抵债的债权人能否排除执行，是实务中最突出的争议问题。
核心争议在于，以物抵债的债权人能否被认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中的“不动产买受人”。最高人民法院的主流裁判观点倾向于否定：单纯的以房抵债协议，核心目的是消灭金钱债务，而非购买房屋，不同于基于真实购房意思表示的买卖合同，因此不能产生物权期待权，不足以排除普通金钱债权的强制执行。如在（2022）最高法民申104号案件中，最高人民法院认为“通过‘以物抵债’方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行”。而在（2023）最高法民终171号、（2020）最高法民申3788号案件中，工程款债权人在查封前已签订房屋买卖合同，工程款债权人也实际占有了案涉房屋，最高人民法院支持工程款债权人就抵债房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
但在满足特定条件时存在例外。若债权人在抵债后实际占有房屋、自行装修、支付差价、长期居住，体现出明确的取得所有权的意思，部分法院会认可其符合第28条的要件，支持排除执行。例如（2024）最高法民申3586号案件中，法院认为抵债协议具备物权变动合意，且债权人已合法占有房屋、非因自身原因未过户，可参照适用第28条排除执行。
（二）典型场景的权利顺位：以“工抵房”为例
在建设工程“工抵房”场景中，多方主体权利冲突尤为激烈，法定权利顺位为：
（1）商品房消费者权利。依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以居住为目的的商品房消费者，其房屋交付请求权或价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，处于第一顺位。
（2）建设工程价款优先受偿权。承包人就工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，优于抵押权与普通债权。若工抵房协议本质是行使优先受偿权的折价方式，且在查封前达成、价值相当，则可排除抵押权与普通债权的执行。
（3）抵押权。银行等主体的不动产抵押权作为担保物权，优先于普通债权受偿。
（4）普通以物抵债债权。仅签订抵债协议未完成过户的普通债权人，属于普通金钱债权，顺位最末，不能对抗前述三类权利。
（三）破产程序中的限制与清偿规则
当债务人进入破产程序时，代物清偿协议的履行会受到破产规则的严格限制。
一方面，破产程序禁止个别清偿。若以物抵债行为发生在破产申请受理前6个月内，且债务人已具备破产原因，该抵债行为构成个别清偿，管理人有权依据《企业破产法》第32条请求撤销。
另一方面，尚未履行完毕的代物清偿协议，在破产程序中通常无法继续履行。抵债债权人无法要求继续交付抵债物，其债权需恢复为原金钱债权，按照破产财产分配方案统一清偿。只有符合商品房消费者条件的自然人，才可能在破产程序中优先获得房屋交付。
（四）债权人撤销权的适用
清偿型以物抵债协议在履行过程中，往往涉及债务人将其重要财产用于清偿个别债权人的债务，从而可能影响其他债权人的债权实现。当抵债行为存在明显不合理的财产处分时，应当适用债权人撤销权制度予以规制，而不宜由人民法院在以物抵债履行纠纷中主动对该问题进行审查。
《民法典》第539条规定："债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。“该条确立了债权人撤销权制度，其立法目的在于防止债务人通过处分责任财产逃避债务，保障债权人的共同受偿利益。对于以物抵债而言，如果债务人以价值远高于债权金额的财产清偿个别债权人的债务，导致责任财产明显减少，影响其他债权人的债权实现，则符合撤销权制度所规制的典型情形。
应当指出的是，实践中认定“明显不合理的低价”并不存在绝对统一的标准。《民法典合同编通则解释》延续了既有司法实践的裁判思路，一般将交易价格明显偏离市场正常价格作为判断依据，在执行异议、撤销权等案件中，法院通常会结合资产评估价格、市场交易价格、交易背景等因素综合认定。在司法实践中，若交易价格明显低于市场价格70%，或者抵债财产价值远高于所清偿债权金额且不存在合理商业原因，往往会被认定具有“明显不合理”的特征。但该比例并非法律规定的刚性标准，而仅是司法实践中的经验判断，最终仍应结合具体案件综合认定。
然而，需要进一步明确的是，债权人撤销权属于形成权，其行使具有严格的程序要求，不能在以物抵债履行纠纷中由人民法院依职权审查。《民法典》第538条、第539条均规定，债权人应当“请求人民法院撤销”，表明撤销权须由受损害的债权人主动提起撤销之诉，人民法院方可就债务处分行为是否应予撤销进行实体审查。换言之，债权人撤销权具有独立的诉讼程序，其启动权属于债权人，而非法院。
这一程序设计具有充分的制度合理性。一方面，清偿型以物抵债本质上属于债务履行行为。债务人以何种财产履行债务、选择何种清偿方式以及抵债金额如何确定，原则上均属于当事人意思自治的范畴。《民法典》贯彻合同自由原则，只要双方真实存在债权债务关系，不存在虚假意思表示、恶意串通或者其他法定无效事由，人民法院原则上应当尊重当事人的处分自由，而不宜以交易价格是否合理、是否影响其他债权人为由主动干预合同履行。否则，不仅会过度限制债务人的财产处分权，也会削弱以物抵债作为一种合法清偿方式的制度价值。
另一方面，债权人撤销权制度本身已经构成对其他债权人利益的专门保护机制。是否损害其他债权人的债权实现，涉及责任财产是否减少、债务人是否具有清偿能力、相对人是否知道或者应当知道影响债权实现等多个事实问题，这些问题往往超出了以物抵债履行纠纷的审理范围。如果允许人民法院在合同履行案件中依职权审查并直接否定以物抵债协议的效力，不仅会突破当事人主义的诉讼结构，也可能导致未参加诉讼的其他债权人的程序利益无法得到保障。因此，对于抵债行为是否损害其他债权人的判断，应当通过债权人提起撤销之诉的方式，在专门程序中由人民法院依法审查，而不宜在以物抵债履行纠纷中主动进行评价。
司法实践亦体现了上述裁判思路。例如，在（2021）最高法民申7024号案件中，最高人民法院指出，债权人撤销权系法律赋予债权人的特别救济方式，债权人认为债务人的财产处分行为损害其债权实现的，应依法另行提起撤销之诉，而不能在其他合同纠纷案件中直接请求人民法院依职权否定涉案处分行为的效力。该裁判思路表明，对于是否构成可撤销行为，应严格遵循撤销权制度的程序构造，而不能混同于合同效力审查。
因此，在清偿型以物抵债履行纠纷中，人民法院的审查重点应当限于协议是否成立、生效及是否存在《民法典》规定的无效或者可撤销事由。至于抵债行为是否因明显不合理处分责任财产而损害其他债权人的利益，则应交由债权人撤销权制度加以调整，由受损害债权人依法提起撤销之诉，人民法院在该程序中进行专门审查。如此既能够充分尊重当事人的意思自治，又能够通过债权人撤销权制度实现对其他债权人利益的有效保护，实现合同自由与债权平等保护之间的平衡。
结语
代物清偿型以物抵债是意思自治在债务清偿领域的重要体现，是平衡债务人履行压力与债权人债权实现的有效工具。其在法律性质上属于诺成性的新债清偿安排，本质是债务履行方式而非担保措施，在不存在恶意串通等无效事由时合法有效。同时，该制度的运行始终受到第三人利益保护机制的约束，在强制执行、破产等场景中需遵循法定的权利顺位规则。在实务中，以物抵债权利人唯有准确把握其法律性质与权利边界，审慎设计交易结构，才能充分发挥以物抵债的制度价值，有效防控法律风险。
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