《深圳市拆除重建类城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置规定》
（征求意见稿） 要点评析
2018-4-28
2018年4月26日，深圳市规土委（市海洋局）网站重磅发布了“关于公开征求《深圳市拆除重建类城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置规定》（征求意见稿）意见的通告”。
该“征求意见稿”及其“修订说明”新鲜出炉，我们挑选其中的部分要点进行评析。“土地与建筑物核查汇总”作为城市更新项目实施的重要环节之一，值得拆除重建类城市更新各项目参与方的重点关注。我们提示您留意此征求意见稿并关注该法律文件的后续修订过程。
关于城市更新单元内无偿移交政府的独立用地，《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）确定了基本原则，即大于3000平方米且≥15%。具体来讲，《实施细则》第十二条规定，城市更新单元的划定应当符合全市的城市更新专项规划，更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地“应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%”，城市规划或者其他相关规定由更高要求的，从其规定。
为了进一步明确上述基本原则的适用，《深圳市拆除重建类城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置规定》（征求意见稿，以下简称《处置规定》）拟根据更新单元的属性分别落实。拆除重建类城市更新单元按照“一般更新单元”和“重点更新单元”进行区分。在一般更新单元中，更新实施主体须无偿移交政府的独立用地比例为20%，在重点更新单元中，更新实施主体须无偿移交政府的独立用地比例为20%-45%。其中，重点更新单元中根据合法用地比例不同再细分为四类，即“合法用地比例≥60%”、“ 60%＞合法用地比例≥50%”、“ 50%＞合法用地比例≥40%”、“ 50%＞合法用地比例≥40%”以及“合法用地比例＜40%”。
详见下表：
根据深圳市政府《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2016）》（以下简称《暂行措施》）第（九）条规定，“重点更新单元”应当符合以下条件：
1.位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。
2.属于福田、罗湖、盐田、南山等区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。
3.拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。
此外，无偿移交政府的独立用地拟从单一用途修改为多种用途。《实施细则》第十二条规定一种用途，即“用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等”；相应地，《处置规定》第十一条修改为“移交政府土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等”。《处置规定》拟修改的内容，准备为无偿移交政府的相关独立用地创造其他用途的可能性，亦即在优先满足基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等的要求以后，剩余的独立用地如何处理则未予以限制。这或许是为了给保障房建设、长租公寓项目等发展留下空间。（见《处置规定》第十一条）
《暂行措施》第（十一）条规定，可以按照历史用地处置的是“经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区”。
《处置规定》再次明确上述范围，并且对于其中的“已签订征（转）地协议但土地或建筑物未作补偿”，《处置规定》拟进一步明确：
第一，对于征（转）地协议中明确土地或者建筑物不再补偿的情形，不属于“土地或者建筑物未作补偿”，即不纳入历史用地处置范围；
第二，对土地及建筑物作过补偿的、或者已进行部分补偿的不纳入历史用地处置范围。（见《处置规定》第七条）
《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号，以下简称《暂行规定》）第十条规定，
城市更新项目涉及历史用地处置的，项目地价应当区分为两部分进行测算：
（一）出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积的部分，该部分分摊的建筑面积按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价；
（二）出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积以外的部分，该部分分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
《处置规定》第十三条拟规定，
城市更新项目涉及历史用地处置的，对出让给项目实施主体的开发建设用地，分为两部分进行地价测算：
（一）不超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新地价测算规定测算地价；
（二）超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新历史用地处置的地价标准测算地价。
相关地价测算标准的细化，还留待其他法律文件予以具体规定。例如，需要结合深圳市其他法规、政策文件和项目的具体情况才能确定。
四、拟下放确权与历史用地处置的职权以落实“强区放权”
《处置规定》拟将权属认定、土地和建筑物信息核查、历史用地处置工作的职权下放给区城市更新职能部门。这种处理也是按照城市更新“强区放权”改革部署，并且有利于城市更新政策的相互衔接。这也符合《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）和《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实<深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定>的实施意见》[深府办（2016）32号]对城市更新工作职权调整的相关规定。（见《处置规定》第四条、第五条、第六条、第八条、第九条和第十条）
《暂行规定》第七条要求，继受单位所提交的历史用地处置申请资料中应当包括“（四）所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见”。《处置规定》第八条拟删除该项“街道办需要认定用地行为发生时间”的要求。考虑到街道办技术能力薄弱等实际情况，这种简化资料要求的做法有助于提高历史用地处置的工作效率。
《处置规定》第九条拟规定，在历史用地处置的申请由受理后，经审查符合条件的在20个工作日内核发历史用地处置意见，单元规划的审查结合历史用地的处置情况进行。据此，历史用地处置在一定程度上获得独立地位。反观《暂行规定》第八条，历史用地处置申请须在城市更新单元规划申报之前或者申报之时进行，并且在城市更新单元规划批准后五个工作日内向继受单位核发处置意见。本次修订拟简化历史用地处置与更新单元规划间的流程关系，历史用地处置审批流程不再与更新单元规划审批流程捆绑。
德恒律师也将密切关注《处置规定》的后续立法过程，并且在正式文件颁布后从城市更新专业律师的角度再予以关注，与业界同行一起沟通、探讨。
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