东南亚数据中心投资热土：泰国的商业模式与法律问题解析

2026-07-31

随着全球人工智能和数字经济快速发展，泰国凭借东盟地理枢纽位置、相对低廉的电力成本和持续完善的政策框架，正迅速崛起为东南亚数据中心投资热土。根据泰国投资促进委员会（BOI）公布的数据，2025年共有27个数据中心及数据托管项目获得投资促进批准，总投资额6,184.2亿泰铢。2026年第一季度再批准7个项目，金额达968.8亿泰铢，累计批准34个项目，总额7,153亿泰铢。^[1]与此同时，中国企业亦积极布局——字节跳动于2025年1月获批约37.6亿美元数据托管项目，2026年5月再获批准约8420亿泰铢（约合250亿美元）AI数据基础设施扩建项目。^[2]本文将系统梳理泰国数据中心市场的投资环境、主要商业模式与核心法律问题，以期为拟布局泰国的中国企业提供实务参考。

一、泰国数据中心市场概述

（一）政策环境与市场空间

泰国数据中心产业的政策框架以促进发展与规范管理并重。在促进端，泰国数字经济与社会部（MDES）于2022年提出“Cloud First”政策，要求政府部门优先采用云计算，并于2024年进一步升级为“Go Cloud First”政策，计划在2025年前实现所有政府系统迁移上云。2024年6月，BOI新增“数据托管服务”（Activity 8.2.4 Data Hosting）为重点鼓励类别。2025年5月，BOI通过专项政策调整（第5/2568号公告），将数据中心税收优惠与能效标准、区域布局挂钩。2025年11月14日，BOI第9/2568号公告生效并取代第5/2568号公告，成为现行数据中心税收优惠的政策依据。在市场空间方面，根据Arizton数据，2025 年泰国数据中心市场规模为14.4亿美元，预计到 2031 年将达到 62.8 亿美元，年复合增长率 (CAGR) 约 27.8%，增速在东南亚名列前茅。^[3]据开泰研究中心预测，2026至2028年泰国数据中心容量（统计口径为数据中心装机容量，以MW计）将以约59%的年均增速持续扩张，市场需求增长强劲。^[4]

（二）市场竞争格局与企业布局

泰国数据中心市场已形成国际云巨头、中国互联网与IDC企业、本土电信运营商三大阵营并存的格局。国际方面，亚马逊云科技（AWS）于2022年宣布在未来15年内向泰国投资超过50亿美元（约1900亿泰铢）建设云区域，2026年1月，AWS Asia Pacific（Thailand）Region正式投入运营；微软将泰国视为未来AI基础设施的重要市场，2024年宣布在泰国建设首个数据中心，又于2026年宣布追加超过10亿美元投资，用于扩建云计算和AI基础设施；谷歌则公布高达10亿美元的投资计划，其泰国云区域于2026年1月正式上线。^[5]

中国企业的布局同样引人注目。除字节跳动外，阿里云于2022年5月在泰国建成首座数据中心并于2025年2月启用第二座，进一步强化本地化服务能力；万国数据于2024年11月获批后，宣布未来五年投资10亿美元，并与泰国工业地产开发和运营商Amata签署了位于泰国春武里府的合作协议；秦淮数据也宣布投资超十亿美元推动春武里府算力基础设施建设。^[6]本土方面，True IDC、国家电信（NT）、AIS Business、CS LoxInfo和TCC Technology等运营商构成了泰国数据中心服务的基础网络。

区域分布上，曼谷及周边地区容量占比约52%，东部经济走廊（EEC）约占41%。EEC正加速崛起为数据中心的新增长基地，预计2028年在建及计划投运容量达149.9MW，接近曼谷及周边的两倍；EEC区域电网规划新增容量1,150MW（400MW已投运、750MW在建），但春武里、罗勇两府水资源偏紧，北柳府可用水资源比例约63%，水电供给已成为EEC选址的核心约束。^[7]

（三）市场驱动力与风险因素

总体来看，泰国数据中心市场的爆发由多重因素共同驱动：一是全球AI算力需求外溢，超大规模云服务商加速在东南亚布局；二是东南亚数字化转型持续深化，本地数据处理与低时延服务需求上升；三是泰国BOI税收激励、EEC区位红利与“Cloud First”政策形成制度合力。与此同时，市场风险同样不容忽视：电力与水资源供给瓶颈已成为项目选址的硬约束，泰国国家广播和电信委员会（NBTC）拟议中的电信修法、泰国地方电力局（PEA）出台的电力用户变更管理新规等监管变化亦增加了投资架构的不确定性。上述驱动力与风险因素直接影响投资者对商业模式与交易结构的选择，下文将分别讨论。

二、在泰国投资数据中心的主要商业模式

（一）全资自建运营模式

全资自建运营模式指投资者通过BOI促进审批，以100%外资持股形式持有项目公司，并自行负责土地获取、设施建设及日常运营。该模式的核心优势在于项目控制权完整、退出灵活性高，适用于资金雄厚、具备全球运营经验的云服务商和大型IDC企业。以字节跳动为例，其通过BOI战略产业促进审批实现100%外资持股，项目覆盖曼谷、北榄府和北柳府，享受所得税减免优惠。但该模式要求投资者独立承担BOI合规义务（包括人才本地化、能效达标等持续义务），且前期资本投入大、建设周期长。

（二）合资开发模式

合资开发模式指外资企业与泰国本地伙伴成立合资公司，共同投资建设和运营数据中心。该模式的核心价值在于借助本地伙伴的土地资源、电力接入能力及客户网络，降低前期落地风险。对于尚未建立泰国本地运营能力的中资企业，合资模式是较为务实的进入路径。但合资模式需特别关注股权结构设计、BOI促进资格归属、退出机制安排等事项，避免因合资伙伴分歧或控制权变更触发BOI优惠撤销。

（三）托管模式

托管模式指投资者不自建数据中心，而是向现有数据中心运营商租赁机柜空间、电力、制冷及网络连接等基础设施服务。对于初期试探市场或业务规模有限的企业而言，托管模式具有轻资产、快速部署的优势，可避免复杂的土地和电力审批流程。泰国市场已有Equinix、True IDC等成熟运营商提供托管服务。但该模式下，投资者对基础设施的控制力有限，服务等级协议（SLA）的谈判和执行至关重要，且需关注数据合规责任在合同中的清晰划分。

（四）可叠加的创新增强机制

上述三种主商业模式回答的是“设施由谁拥有、谁建设、谁运营”的核心问题，三者互为替代、择一适用。此外，泰国市场亦涌现出若干创新投资架构，但分属不同维度：REITs模式将数据中心资产证券化上市，为开发商提供退出渠道；混合云服务整合公有云与私有设施，提供云网融合方案，属于服务产品层面的增值策略；“设备直投＋PPA”模式通过泰国国家能源政策委员会（NEPC）批准的2000兆瓦直接购电协议（Direct PPA）试点采购绿电，属能源采购策略。上述机制均可叠加于任一主模式之上，但尚处于发展初期（Direct PPA规则目前尚未完全明确，泰国尚未有数据中心REITs上市产品），投资者可以在明确主模式定位的基础上，结合自身战略灵活组合。

三、在泰国投资数据中心的主要法律问题

（一）外资准入与许可制度

泰国《外商经营法》（FBA）将行业分为三类清单，数据中心业务原属清单三受限服务行业，常规情况下外资持股上限为49%，且需申请《外商经营许可证》（FBL）。2025年4月22日，泰国内阁原则同意修订FBA，核心方向是简化审批流程、吸引高科技外资，但正式文本尚未经国会审议通过生效，且目前尚未公布草案全文，具体放宽范围还不明确，过渡期内仍按现行FBA执行。

外资实现100%持股的主要合规路径是申请BOI促进投资证书。BOI将AI数据中心、云计算等列为战略促进产业，获批企业可豁免FBA持股限制、永久持有项目用地。在税收优惠方面，根据BOI第9/2568号公告，数据中心行业可适用两级激励架构，并根据项目是否位于EEC内进一步区分了不同的激励政策，其中PUE（电源使用效率）≤1.3，且具备GPU功能或先进计算能力的高效能数据中心为第一层级，最高可享8年企业所得税豁免；其他数据中心为第二层级，无PUE与GPU硬性要求，豁免期最高5年。企业实际可以享受的所得税优惠结果取决于项目具体的架构设计，需逐案分析，豁免上限均为合格投资额的100%。需要注意的是，获BOI促进的项目在税收优惠期内发生股权转让、业务转让或合并分立的，须经BOI事先批准，否则可能丧失促进优惠。

三项合规要点须特别关注。其一，优惠层级在申请阶段即按设计方案锁定，PUE目标值一经申报不可更改。其二，根据BOI第9/2568号公告，企业须取得ISO/IEC 27001认证后方可启用豁免，审核期间收入按20%标准税率纳税，建议企业在施工阶段同步启动认证准备。其三，获BOI促进的项目须在3年内使泰籍高管及技术人员占比不低于50%（按岗位人数计），并提交泰籍人才培训计划、校企合作协议等“国家利益履行方案”，未达标将按比例削减税收优惠。落户EEC的项目可依《投资促进法》竞争力提升措施延长豁免期，最长可达13年，但各项政策并非自动叠加，须在架构设计阶段主动规划。

在电信资质方面，依据《电信业务经营法》（B.E. 2544）及后续修订，AI数据中心提供服务器托管、机柜租赁、算力出租等服务须向NBTC申请第一类电信业务许可证，该许可实行通知制管理，无外资持股限制。但需特别关注的是，2026年3月NBTC已公开披露修法意向，拟将数据中心服务从第一类重新归类为第三类电信业务（关键电信服务）。若修法生效，数据中心运营商将须满足不少于75%的泰国国民持股要求，且这一限制可能无法通过申请BOI促进权益豁免，这对已落地及拟投资的外资项目构成重大不确定性。

（二）数据主权与跨境合规

泰国《个人数据保护法》（PDPA）以欧盟GDPR为蓝本，于2022年6月1日正式生效，其第28条和第29条规定了个人数据跨境传输的四大合规路径：一是充分性认定（白名单机制），即接收国须经泰国个人数据保护委员会（PDPC）评估为具备充分保护标准，但PDPC迄今尚未公布任何国家的充分性认定名单，中国暂无法通过该路径实现个人数据跨境传输合规；二是约束性公司规则（BCR），即企业制定经PDPC认证的集团内部数据保护规则；三是适当的保障措施，包括标准合同条款（SCC）、认证，或泰国内外机构间具有约束力的法规或协议；四是法定豁免情形，如数据主体明确同意、履行合同所必需、保护生命健康或重大公共利益等。

在数据安全义务方面，运营者须建立适当技术与管理措施，保障个人数据的完整性、机密性和可用性。根据PDPA的规定，数据控制者必须在知悉数据泄露后72小时内通知PDPC，在有限且合理的情况下，可延长至15天；存在以下情况的企业必须任命数据保护官（DPO）：一是数据控制者或处理者是政府机构，二是数据处理活动需要定期、系统性地大规模监控数据主体（如在线行为追踪），三是核心业务涉及大规模处理敏感数据（如健康数据、金融数据）。

（三）土地与设施建设

泰国土地制度对外资非常敏感。根据《土地法》，外国人不得直接持有土地产权。一般情况下，非BOI促进企业仅能租赁土地，部分BOI促进项目在符合条件下可取得EEC区域土地权益便利。数据中心用地需重点关注四方面：一是土地性质是否为工业用地，是否在EEC适用范围内；二是权属结构是购买、长期租赁、地上权还是合资公司持有；三是配套许可是否覆盖高压接入、备用柴油、冷却系统、消防、通信及安防等设施；四是“带电土地”是否真实，即是否存在可核验的变电站容量、电力接入路径等。在设施建设方面，数据中心须符合《工厂法》《环境保护法》等要求。选址可优先考虑EEC区域，该区域具备充足的土地资源和完善的工业园区，可满足大型数据中心项目的建设需求。另外EEC还提供专项优惠政策，如长期土地租赁权（最长可达50年，经EEC政策委员会批准可续期最长49年），以及旨在加快环境影响评估及施工许可的审批流程“东部经济走廊快速通道”（EEC Fast Pass）机制等。虽然现有数据中心仍集中于作为泰国经济中心的曼谷及其周边地区，但是EEC地区正在加速崛起为数据中心的新增长基地。

（四）电力与环保合规

电力是数据中心项目最核心的基础设施，也是泰国监管日趋收紧的领域。2026年2月，泰国能源监管委员会（ERC）披露监管草案，拟要求投资数据中心等项目的企业提供银行担保或等值资产抵押，以确保履行购电承诺。^[8]2026年6月，PEA进一步出台电力用户变更管理新规，对使用69千伏及以上供电的数据中心项目，自实际开始使用国家电网（EGAT）供电之日起三年内，原则上不得通过调整股权结构导致项目控制权发生变化。^[9]这一“三年锁定期”要求与获BOI促进的项目在税收优惠期内的转让限制构成叠加约束，将深刻影响数据中心的融资安排与退出时点。

在绿色电力方面，NEPC已批准2000兆瓦的Direct PPA试点方案，符合条件的买方目前限于获BOI投资扶持的新设数据中心，每栋建筑或设施的基础IT负载持续不低于50 MW，申请时尚未产生经营收入。此外，泰国政府承诺2050年实现碳中和，数据中心项目须提交环境影响评估（EIA），并符合废水、废气排放标准，进行持续合规监测。

四、总结和建议

泰国数据中心市场正处于高速增长期，政策红利与市场需求双重驱动，为中国企业提供了难得的投资窗口。但泰国对数据中心的监管框架正从“鼓励发展”转向“规范管理”，对外资准入、数据合规、电力保障和人才本地化等方面要求日趋严格。基于上述分析，本文提出以下建议：

第一，短期策略：以托管或合资模式试探市场，优先选择EEC区域成熟的工业园区落地，同步启动BOI促进审批和NBTC第一类电信许可证申请，锁定现行政策红利。在NBTC修法正式生效前，应尽快提交第一类电信牌照申请，锁定现行外资无限制待遇。同时，鉴于NBTC修法、PEA锁定期、ERC电力担保要求均为2026年出台的新规且尚未完全定型，建议投资者建立监管动态跟踪机制，设立本地法务或合规岗位（或聘请本地常年法律顾问），持续跟踪立法与监管进展，及时调整交易架构与合规策略。

第二，中期策略：在BOI促进框架下推进全资自建或合资开发，项目设计阶段即锁定PUE≤1.3的设计目标，以争取最高层级税收优惠，采用液冷等高效冷却技术，与绿电企业签订长期采购协议。同时，制定泰籍人才三年培养计划，确保3年内泰籍高管及技术人员占比达标。

第三，长期策略：打造泰国作为东盟区域算力中心，利用泰国的地缘中立优势辐射越南、柬埔寨、老挝、缅甸市场。密切关注NBTC修法进展，提前准备75%泰籍持股的合规备选方案，避免代持安排——据泰国商业部公开信息，2025年FBA修订草案拟加强对代持结构的打击力度。

最后，以下四条合规红线须特别注意：一是BOI条件不可虚报，人才本地化、PUE达标为持续义务；二是NBTC电信牌照不可越界，数据中心业务须限制在“园区内算力租赁/托管”范围内；三是PDPA跨境传输不可忽视，集团内部的数据调度也需具备合法机制；四是PEA电力锁定期不可规避，项目架构须结合电力监管整体设计。总之，在泰国投资数据中心，“先看电、再看地、先合规、再投资”，方能将政策红利转化为可持续的商业价值。

参考文献：

[1]See “Thailand pushes to fast-track digital infrastructure projects”. Xinhua. 2026.7.16,

 http://chinaview.cn/20260716/ca6542bb1b3e4b5b922e4e231be0b585/c.html

[2]参见《泰国AI数据中心投资与算力云服务法律合规实务》，2026年5月8日，https://mp.weixin.qq.com/s/iEbcCyHskU-0mwnCZZI8ww。

[3]参见 Arizton数据，转引自《泰国 AI 与数据中心发展现状及产业政策全景解析》，2026年7月17日，

https://mp.weixin.qq.com/s/GEgwqXN5UI5tEBTQTrURKg。

[4]参见《报告称泰国数据中心产业进入高速增长期》，中国新闻网，2026年7月8日，

https://m.chinanews.com/wap/detail/cht/zw/10655311.shtml。

[5]参见《数据中心投资热 泰迎三巨头千亿铢加码》，星暹日报，2026年6月7日，

http://www.singsiandailynews.com/economy/2446.html。

[6]参见《泰国数据中心市场情况》，2026年4月2日，https://mp.weixin.qq.com/s/kfFm6ISx5MAmBj8okNwcnQ。

[7]同脚注4

[8]同脚注2。

[9]参见《DRKI合规观察｜泰国出台数据中心电力新规：三年“锁定期”将重塑数据中心投资与交易模式》，2026年7月13日，

https://mp.weixin.qq.com/s/yHK8VYANhpZoYuRGIAwJew。

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