以物抵债协议签订后请求履行原债务的前提条件探析
2025-12-16
导语
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编通则解释》）第二十七条第二款[1]，对“以物抵债协议签订后请求履行原债务”作出了规定，将“债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行”设置为“以物抵债协议签订后请求履行原债务”的前提条件。
《合同编通则解释》于2023年12月5日实施，在此之前，并无法律或司法解释针对“以物抵债协议签订后请求履行原债务”的情形作出专门规定。2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民会议纪要》）实施后，2019年12月出版的最高院民二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》（以下简称《九民会议纪要理解与适用》）一书，仅在对第44条[2]释义时简单提及：“从保护债权人利益出发，应将以物抵债协议解释为是债务变更，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行”。
由此可见，《合同编通则解释》第二十七条基本延续了《九民会议纪要理解与适用》一书的观点。
笔者将通过对《九民会议纪要理解与适用》出版后、《合同编通则解释》实施前，以及《合同编通则解释》实施后的司法实践情况的研究，尝试对“以物抵债协议签订后请求履行原债务的前提条件”作初步探讨。
一、案例研究
（一）《九民会议纪要理解与适用》出版至《合同编通则解释》实施期间案例
案例1：最高院（2020）最高法民终197号，2020.09.11裁判
河南省高院一审认定，三方在《和解协议》中确认，至2017年12月25日，郑州卓泰公司、长葛卓泰公司已支付工程款345694099.52元（含房抵工程款）。郑州卓泰公司、长葛卓泰公司已按东正祥的指定与购房人签订了房屋买卖合同并已交付，大部分住宅房屋已办证，未经东正祥签字确认的储藏室、地下车位系购房人购买房屋的配套部分且也一并交付购房人，购房人起诉南通三建公司、郑州卓泰公司要求办理房屋产权过户，南通三建公司未提供证据证明存在购房人以未办理房产过户手续为由要求退房的情形；东正祥已收取房款或抵顶因案涉工程的债务，其又系履行南通三建公司的职务行为；三方《和解协议》确认的已付工程款也包含该部分房屋折抵的价款，南通三建公司以房抵工程款的目的已实现，其仅以部分房屋未完成办证手续为由要求郑州卓泰公司、长葛卓泰公司再支付该部分工程价款，系重复要求支付该部分工程价款，不予支持。
最高院二审认定，关于以房抵工程款效力问题。从案涉《和解协议》《和解补充协议》的约定看，各方并未约定必须将抵账房屋办至南通三建公司或其指定受让人名下才能达到抵顶工程款的效果；从郑州卓泰公司、长葛卓泰公司一审提交的江苏南通三建集团有限公司《葛韵华府住宅抵账明细表》《葛韵华府商铺抵账明细表》《葛韵御府住宅抵账明细表》的内容看，住宅房屋大部分已办证、少部分未办证，商铺均已签订合同、未办证；从东正祥2017年9月25日出具的《证明》看，其委托郑州卓泰公司、长葛卓泰公司将抵工程款的房屋、车位、储藏室办理给第三方，没有办理网签及房产登记手续的也全部签订了转让协议并转让给第三方使用。上述事实表明，郑州卓泰公司、长葛卓泰公司已实际履行了以房抵工程款的义务，以房抵工程款的目的已实现，未办理过户手续的应由相关权利人另行主张权利，南通三建公司不能以此为由否定以房抵工程款的效力。故南通三建公司以案涉房屋未按照约定办理产权登记手续至南通三建公司或其指定受让人名下为由否认已抵工程款的效力，继而要求郑州卓泰公司、长葛卓泰公司仍应支付相应工程款的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
案例2：最高院（2020）最高法民申433号，2020.04.14裁判
河北省高院二审、 最高院再审审查认为，华凯公司与华工公司在签订建设工程施工合同时，即约定支付工程款的方式包括用房产折抵工程款。华工公司可以自行销售，也可以委托华凯公司销售，销售资金由华工公司收取。华工公司对于华凯公司向其折抵的180套公寓无异议，并已经另行销售，华凯公司与案外人签订了《房屋买卖合同》。对于有争议的折抵工程款房产，二审判决根据华工公司与华凯公司以房产抵工程款的约定及抵顶房屋的交付使用情况，对应予折抵的工程款进行认定，并无不当。华工公司工作人员出具房款折抵工程款的收据，证明华工公司与华凯公司达成以房抵债的合意。除9套房产因姚家富起诉华工公司劳务合同纠纷一案被法院查封外，其余房产已经交付相关权利人，说明以房抵债行为已经履行。9套房产因姚家富起诉华工公司劳务合同纠纷一案被法院查封。该案中，华工公司主张该9套房屋已经抵顶姚家富劳务费9629565元，已从华凯公司应付华工公司的工程款中扣除。二审判决认定该9套房屋已经抵顶工程款，并无不当。因折抵工程款的房屋，华凯公司已经交付或者因华工公司的原因被查封，华工公司已经实现其经济利益。在华工公司未能返还房产情况下，其仅以抵债房产未取得商品房预售许可证为由，主张不能产生以房抵债的法律后果，依据并不充分。
在上述最高院的两案例中，生效判决作出时，债务人均存在无法办理房产过户的情况，但最高院仍以“已与案外人签署《商品房买卖合同》且已完成交付””以房抵工程款的目的已实现“”已经实现其经济利益“为由，认定以房抵债协议已履行，并据此对债权人要求履行原债务的主张不予支持。最高院的认定似乎认为《以房抵债协议》不以过户作为履行完毕的标志，只要签署《商品房买卖合同》并完成交付，就可认定不存在“债务人不能履行以物抵债协议”的情形，该认定理由显然忽略了“债务人不能办理过户手续”这一“债务人不能履行以物抵债协议”的客观事实。
最高院上述案例的认定理由看似与《九民会议纪要理解与适用》的观点契合，实则并不相符，实质仍是在“债务人不能履行以物抵债协议（即无法办理过户手续）”情形下，认定债权人无权请求履行原债务。即，最高院已经突破了《九民会议纪要理解与适用》的观点，认为在“债务人已与案外人签署《商品房买卖合同》并完成交付”的情形下，债权人便无权请求履行原债务。
（二）《合同编通则解释》实施后案例
案例3：陕西西安中院（2025）陕01民终1074号，2025.04.14裁判
陕西西安中院认为，2023年2月7日，昆明xx控制系统工程有限公司与西安xx投资有限公司、案外人万安公司签订《以房抵工程款协议》，约定以西安xx投资有限公司开发的永威·时代中心1幢1单元1411号、1412号、1404号房屋抵顶建设工程款。西安xx投资有限公司根据协议约定与昆明xx控制系统工程有限公司指定的万安公司签订房屋买卖合同。然因西安xx投资有限公司提供的上述房屋存在抵押权，且案涉房屋已被人民法院查封，故案涉房屋无法进行网签备案，目前西安xx投资有限公司也未另行提供同等价值的无产权争议的房屋用于抵顶工程款，昆明xx控制系统工程有限公司权利已无法实现，故昆明xx控制系统工程有限公司有权要求西安xx投资有限公司履行原债务即支付工程款及利息。根据抵款协议约定，本案履行主体主要涉及西安xx投资有限公司与万安公司，且结合查明的事实，该抵款协议签订后，西安xx投资有限公司与万安公司签订三份《商品房买卖合同》，将案涉商品房交付给万安公司，由万安公司实际占有使用，万安公司亦向西安xx投资有限公司转账支付剩余房款722669.06元。虽然案涉商品房因存在抵押权无法办理过户手续，西安xx投资有限公司的履行存在瑕疵，但在西安xx投资有限公司与万安公司签订的三份《商品房买卖合同》未被依法解除，万安公司也并未返还已受领的商品房的情况下，昆明xx控制系统工程有限公司直接要求西安xx投资有限公司履行支付工程款的原债务依据不足，一审法院对昆明xx控制系统工程有限公司该项诉讼请求以及基于此的其余诉讼请求不予支持，并无不当。
上述案例中，西安中院认为，即便房产因债务人的原因无法办理过户手续，债权人也无权请求履行原债务。请求履行原债务，需以“《商品房买卖合同》解除、返还房产”为前提条件。西安中院的上述裁判观点，显然与《合同编通则解释》第二十七条的规定并不相符，但与前述最高院案例观点如出一辙。
案例4：上海市高院（2023）沪民终826号，2024.01.29裁判
上海高院认为，某某公司1（甲方）与某某集团（乙方）于2021年9月16日签订《结算付款协议》，约定“除吴某及乙方自身原因或房管登记备案系统原因外，若甲方未按本协议的约定签订预售合同办理网签手续或办理抵偿房屋的抵押登记涤除手续或预告登记手续，乙方或吴某有权选择解除以房抵偿工程款的《物业定制协议》、房屋买卖合同，视为以房抵付工程款自始未约定，乙方可要求甲方支付53,140,500元工程款及利息……”，上述协议签订后，某某公司1与吴某于2021年9月24日签订《上海市商品房预售合同》。根据上述事实可以看出，双方约定将抵债房屋登记在吴某名下，属于对工程款支付整体安排的其中一环，《上海市商品房预售合同》依附于《结算付款协议》而产生，并从属于后者。若某某公司1未能依约及时办理网签、抵押登记涤除等手续，则视为“以房抵付工程款自始未约定”，某某集团仍可主张对应的工程款，该等约定内容与债权转让要件特征明显不符，原审法院认为各方约定将抵债房屋登记在吴某名下，属于向第三人履行的约定，相应建设工程合同的债权债务仍发生于某某集团与某某公司1之间，具有相应的事实依据，本院予以认同和确认。
因某某公司1至今未能按约履行涤除抵押等义务，已属严重违约，且某某集团、吴某共同向某某公司1发送了解除通知，原审法院判决确认《上海市商品房预售合同》于2023年4月26日解除亦无不当。各方约定将抵债房屋登记在吴某名下，属于向第三人履行约定，故在《物业定制协议》《上海市商品房预售合同》确认解除的情形下，以房抵工程款的53,140,500元在款项性质上仍属于工程款的范畴。
上述案例中，上海高院并未直接以房产无法办理过户，便认定债务人有权请求履行原债务，而是加入了《商品房预售合同》已经解除的认定后，才支持债权人请求履行原债务的主张。对照《合同编通则解释》第二十七条的规定，上海高院在债权人主张履行原债务的条件中，显然增加了《商品房预售合同》解除这一前提。
不难发现，上述四个案例中的抵债物有一共同特征--均已流转，此情形下，不少法院突破《九民会议纪要理解与适用》及《合同编通则解释》第二十七条所确定的规则，在债务人不能履行以物抵债协议约定的过户义务时，仍不支持债权人请求履行原债务的主张。
问题：为何众多案例会突破《九民会议纪要理解与适用》及《合同编通则解释》第二十七条所确定的规则进行裁判？若不突破现行上述规则进行裁判，又可能会出现哪些问题？《合同编通则解释》第二十七条是否需要进一步完善？
笔者从“以物抵债债权人请求履行原债务”的法理基础出发，对上述问题展开讨论，并尝试提出完善现行规则的拙见。
二、笔者探析
（一）请求履行原债务的法律本质
原合同签订后，协议双方另行签订《以物抵债协议》，约定以不动产或动产抵付债务。实际上，这是通过《以物抵债协议》对原合同的支付方式进行了变更，即将货币支付变更为财物支付。因此，《以物抵债协议》本质上是变更原合同支付方式的补充协议。
一方无法履行《以物抵债协议》，守约方既可要求违约方继续履行《以物抵债协议》，也可依法定或约定解除权请求解除《以物抵债协议》。《以物抵债协议》解除后，无需继续履行，此时原合同仍然有效，守约方自然可请求违约方按照原合同约定的方式支付。
因此，请求履行原债务的法律本质是：《以物抵债协议》解除后，原合同的继续履行。
（二）请求履行原债务的前提
在《以物抵债协议》有效且未解除的情况下，守约方直接要求履行原合同，显然与双方签署的《以物抵债协议》的约定相悖。故笔者认为，请求履行原债务，应以解除《以物抵债协议》为前提。 【注：实践中，部分《以物抵债协议》约定“若一方未按约定履行交付或过户义务，守约方可要求违约方履行原债务”。上述约定实际上是双方在协议中预先约定了“以物抵债条款”解除并失效的事由（即解除条件），当解除事由发生时，守约方有权行使约定解除权，主张解除“以物抵债条款”，并请求履行原债务。从本质上来说，请求履行原债务的前提依然是“以物抵债条款”的解除。所以，下文关于解除《以物抵债协议》的论述，同样适用解除“以物抵债条款”】。
将笔者上述法理简析与《合同编通则解释》第二十七条规定进行对比后可发现，《合同编通则解释》第二十七条并未将“解除《以物抵债协议》”作为请求履行原债务的前提条件。而这一前提的缺失，正是在“抵债物已流转”的情形下，司法实践无法适用该条规定的根源所在。
既然请求履行原债务以解除《以物抵债协议》为前提，而解除可通过行使法定或约定解除权这两种途径实现，因此笔者的研究将聚焦于《以物抵债协议》的守约方何时有权行使法定或约定解除权。
（三）请求解除《以物抵债协议》的前提
1.守约方何时有权行使法定解除权，解除《以物抵债协议》
视角一：法定解除权的行使前提
《民法典》第五百六十三条第一款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
从上述第（四）项可知，法定解除权作为一项伤及合同根本的权利，仅适用于“致使不能实现合同目的”的根本违约情形，并非对所有违约情形均适用。故，法定解除权的行使以确定合同目的不能实现为前提。所以，守约方只有在确定《以物抵债协议》的合同目的不能实现的情形下，才享有法定解除权。
在抵债物未流转情形下，债务人若不履行《以物抵债协议》约定的义务，即可认定债权人合同目的不能实现，债权人便有权主张解除《以物抵债协议》，并可请求违约方按照原合同履行义务。但，在抵债物已流转情形下，《以物抵债协议》可能涉及第三方利益，何时可以确定守约方的合同目的不能实现，便是笔者需要探析的重点。
为方便论述，笔者借助建工行业中常见的抵债房产层层流转的情形及图例，进行辅助探析：
以上《以房抵债协议1》、《以房抵债协议2》、《以房抵债协议3》均约定债权人可以指定第三人接收房产，债务人协调开发商与债权人指定的第三人签署《商品房买卖合同》并完成房产过户交付。随后，供应商告知C其指定小业主签署《商品房买卖合同》、C告知B其指定小业主签署《商品房买卖合同》、B告知A其指定小业主签署《商品房买卖合同》。因此，A与小业主签署《商品房买卖合同》，后续的房产交付、过户等事宜也均由A向小业主履行，B、C及供应商仅负责协助履行。
上述《以房抵债协议》，债务人需要履行的主要义务为：
（1）协调开发商与债权人指定的第三人签署《商品房买卖合同》；
（2）协调开发商向债权人指定的第三人交付房产；
（3）协调开发商为债权人指定的第三人办理房产过户。
因此，履行第一份合同--《以房抵债协议》的过程中，产生了第二份合同--《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》的签署主体（开发商与小业主）并非《以房抵债协议》的签署主体。因此，由于其他方的介入，《以房抵债协议》的履行或解除，必然会牵扯到其他方的权益。
同时，笔者认为，第一份合同与第二份合同相互独立，并非主从关系。原因在于，开发商是债务人指定的代为履行方，小业主是债权人指定的代为接受履行方。代为履行方和代为接受履行方的出现，意味着：其一，债务人与代为履行方之间必然存在某一交易，基于此交易，代为履行方才会代为提供抵债房产；其二，债权人与代为接受履行方之间同样必然存在某一交易，债权人据此指定代为接受履行方接收房产。因此，《商品房买卖合同》的签署，不仅是为了履行《以房抵债协议》，同时也是为了履行债务人与代为履行方、债权人与代为接受履行方之间的交易。所以，《商品房买卖合同》独立于《以房抵债协议》，并非《以房抵债协议》的从合同。《商品房买卖合同》不因《以房抵债协议》的解除而解除，也不因《以房抵债协议》的无效而无效。
在上述图例中，当开发商A与小业主完成《商品房买卖合同》的签署（此处仅指合同签署行为完成，而非网签备案完成）后，小业主需按照与供应商签订的《购房合同》向供应商支付购房款。此时，供应商将直接向小业主收取购房款，而不再向C索要货款。因此，自《商品房买卖合同》签署后，C暂时无向供应商支付货款的风险，B暂时无向C支付工程款的风险，A暂时无向B支付工程款的风险，各环交易处于稳定状态。
若房产顺利完成交付与过户，那么各方签署《以房抵债协议》的合同目的便确定实现。
但若房产无法完成交付过户，小业主将要求解除与开发商A签订的《商品房买卖合同》。此后，小业主势必会要求解除其与供应商签订的《购房合同》，并要求供应商返还购房款。届时，供应商也必定会以合同目的无法实现为由，主张解除其与C签订的《以房抵债协议3》，并向C追讨货款。同理，C将以合同目的无法实现为由，主张解除《以房抵债协议2》；B将以合同目的无法实现为由，主张解除《以房抵债协议1》。因此，一旦小业主与开发商A签订的《商品房买卖合同》解除，即可确定《以房抵债协议》中债权人的合同目的无法实现。
由以上内容可知，A与小业主签署《商品房买卖合同》后，存在两种可能情况：
（1）房产交付并过户至小业主名下，此时可确定《以房抵债协议》中债权人的合同目的实现；
（2）房产无法完成交付或过户，《商品房买卖合同》被解除，此时可确定《以房抵债协议》中债权人的合同目的无法实现。
由此可见，从“《商品房买卖合同》签署”至“房产交付过户/《商品房买卖合同》解除”期间，《以房抵债协议》中债权人的合同目的能否实现处于不确定状态。
《民法典》第五百六十三条规定，法定解除权的行使以明确合同目的无法实现为前提。所以，当合同目的是否能够实现处于不确定状态时，债权人无权行使法定解除权。只有在明确合同目的无法实现之时，也就是《商品房买卖合同》解除时，债权人才有权行使法定解除权，请求解除《以房抵债协议》。
视角二：合同解除的法定后果
《民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。故，合同解除的法定后果是：（1）尚未履行的，终止履行。（2）已经履行的，应恢复原状或采取其他补救措施。
仍以上图辅助论证：
若《商品房买卖合同》解除前，允许C行使解除权解除《以房抵债协议2》，则按照上述法律规定：
（1）对于尚未履行的，应终止履行。因此，小业主与开发商A签订的《商品房买卖合同》应当终止履行。然而，《商品房买卖合同》的签约主体是开发商A与小业主，并非B和C。鉴于《商品房买卖合同》依旧有效，小业主可能会要求开发商A继续履行合同，且开发商A不得拒绝。所以，实际上B和C无法终止《商品房买卖合同》的履行。这将造成这样一种混乱局面：尽管B和C签订的《以房抵债协议2》已解除，但为履行《以房抵债协议2》而签订的《商品房买卖合同》却仍在继续履行。
（2）对于已经履行的，应根据履行情况和合同性质，将其恢复原状或采取其他补救措施。因此，《以房抵债协议2》解除后，为恢复原状，依据该协议签署的《商品房买卖合同》也应当解除。然而，B和C均非《商品房买卖合同》的签署主体，均无权请求解除《商品房买卖合同》。同时，小业主依据《商品房买卖合同》占有房屋属于合法占有，B亦无权要求小业主返还房屋。故而，既无法实现恢复原状，也无法采取其他补救措施。
因此，若在《商品房买卖合同》解除之前便允许解除《以房抵债协议2》，将导致《民法典》第五百六十六条规定的“合同解除的法定后果”无法实现。
若在《商品房买卖合同》解除后，才允许C行使解除权解除《以房抵债协议2》，则按照上述法律规定：
（1）对于尚未履行的，应当终止履行。鉴于《商品房买卖合同》已提前解除，开发商A与小业主之间已不存在继续履行的可能性。所以，《以房抵债协议2》解除后，所有尚未履行的内容必然终止履行。
（2）对于已经履行的，应当恢复原状或采取其他补救措施。鉴于《商品房买卖合同》提前解除且失效，此时小业主对房屋的占有属于无权占有。在此情形下，B有权基于占有返还请求权，要求小业主返还房屋，恢复原状。
因此，在《商品房买卖合同》解除之后，再准许解除《以房抵债协议2》，《民法典》第五百六十六条所规定的“合同解除的法定后果”才能实现。
视角三：利益最相关者的决定权
如前文分析，小业主与开发商A签订《商品房买卖合同》后，各环节交易处于相对稳定的状态。除小业主面临交付或过户风险外，其他各方暂时不存在支付原债务的风险。通常情况下，自《商品房买卖合同》签订之后，除小业主外，其他各方对抵债房产的交付和过户情况关注较少。小业主作为交付过户的直接利益相关方，若房产无法实现交付过户，可能会通过提起诉讼（如执行异议之诉等）等方式，排除查封、抵押等障碍，进而完成过户，甚至可能会采用上访等各类私力救济方式，以实现交付过户的目的。
小业主寻求公力或私力救济的举动，彰显了其继续履行《商品房买卖合同》的意愿。并且，小业主继续履行合同的诉求并不会损害其他各方的利益，各方维持现状即可。反之，倘若在小业主正为继续履行合同而积极寻求救济之时，法院判决解除《以房抵债协议》，这无疑会为小业主主张交付过户制造阻碍，使得小业主取得房产的风险进一步增加。
因此，对于是否继续接收房产的决定权，应赋予与利益最为相关者——小业主，而非间接相关者或次要相关者。一旦小业主不愿继续寻求救济，或者在寻求救济无果后，通过通知或诉讼的方式解除了《商品房买卖合同》，这便意味着小业主拒绝接收房产。此时，非间接相关者或次要相关者才有权拒绝接收房产，即此时《以房抵债协议》的债权人才有权请求解除《以房抵债协议》。
通过以上三视角的论证，笔者认为：为履行《以物抵债协议》而另行签署其他合同的，其他合同解除后，守约方才有权行使法定解除权，请求解除《以物抵债协议》。
2.守约方何时有权行使约定解除权，解除《以物抵债协议》
视角一：约定解除权行使的前提
《民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。
但同时，《民法典》第一百三十二条规定“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》（以下简称《民法典总则编解释》）第三条规定“对于民法典第一百三十二条所称的滥用民事权利，人民法院可以根据权利行使的对象、目的、时间、方式、造成当事人之间利益失衡的程度等因素作出认定。行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。滥用民事权利造成损害的，依照民法典第七编等有关规定处理。”
故，约定解除权行使以“不滥用民事权利损害他人利益”为前提。
仍以前图例辅助论证：
若B与C签署的《以房抵债协议2》明确约定，当违约方未按约定办理房产过户时，守约方有权解除《以房抵债协议2》，并继续主张工程款。经前文论证可知，自《商品房买卖合同》签署之后，C目前不存在向下游供应商支付货款的风险，其完全没有必要主张解除《以房抵债协议2》。并且，其解除《以房抵债协议2》的行为会损害小业主的权益，构成民事权利的滥用。依据《民法典总则编解释》第三条，该滥用行为不产生相应的法律效力，即其通知解除《以房抵债协议2》的，不产生解除效力；其诉请解除《以房抵债协议2》的，法院不应予以支持。
然而，小业主解除《商品房买卖合同》后，C在《以房抵债协议2》中的权利显然无法实现，其权益确定受损。此时，C再主张解除《以房抵债协议2》，不存在被认定为滥用民事权利的风险。
视角二：合同解除的法定后果
同前文“守约方何时有权行使法定解除权，解除《以房抵债协议》之视角二：合同解除的法定后果”的论证。
视角三：利益最相关者的决定权
同前文“守约方何时有权行使法定解除权，解除《以房抵债协议》之视角三：利益最相关者的决定权”的论证。
通过以上三视角的论证，笔者认为：为履行《以物抵债协议》而另行签署其他合同的，其他合同解除后，守约方才有权行使约定解除权，请求解除《以物抵债协议》。
（四）前文问题探析
1.为何诸多法院会突破规则作出裁判？倘若不突破规则进行裁判，又会产生哪些问题？
在抵债物已流转的情形下，为履行《以物抵债协议》可能已签订“其他合同”，而“其他合同”通常会涉及第三方利益。若适用现行规定，只要出现“债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行”的状况，便赋予守约方请求履行原债务的权利。如此一来，势必会出现《以物抵债协议》虽不再履行，但为履行该协议而签署的“其他合同”仍在持续履行的混乱局面。鉴于“其他合同”的签署方都愿意继续履行这一实际情况，众多法院突破现行规则进行裁判，实乃迫于现实状况的无奈之举。
2.《合同编通则解释》第二十七条是否尚有完善空间？
在抵债物尚未发生流转的情况下，即便为履行《以物抵债协议》而需要签署“其他合同”，“其他合同”的签署主体与《以物抵债协议》的签署主体也完全相同，不会涉及第三方利益。当债务人不履行义务时，债权人主张履行原债务的行为，本身就隐含了解除《以物抵债协议》和“其他合同”的意思。因此，即便《合同编通则解释》第二十七条在立法逻辑中缺少“请求解除《以物抵债协议》”这一环节，司法实践中直接适用也不会出现问题。
然而，当抵债物已经发生流转时，“其他合同”的签署主体可能与《以物抵债协议》的签署主体不一致，会涉及第三方利益的介入。若直接按照《合同编通则解释》第二十七条处理，可能损害第三方的利益。
（五）观点归纳及疑问回应
通过上述多维度论证，笔者认为：请求履行原债务，必须以解除《以物抵债协议》作为前提条件；若在履行《以物抵债协议》过程中签署了“其他合同”，则解除《以物抵债协议》需以解除“其他合同”为前提条件。
对于笔者的上述观点，或许还存在如下疑问：
（1）在建工案件中，只要《商品房买卖合同》解除，债权人是否就可以主张解除《以房抵债协议》并要求履行原债务呢？解除《以房抵债协议》是否需要以小业主返还房产为前提条件？
笔者认为，不需要将房产返还作为解除《以房抵债协议》的前提。返还房屋属于恢复原状的范畴，法律规定先解除合同再请求恢复原状，先恢复原状再支持合同解除岂不是本末倒置。一旦《商品房买卖合同》解除，小业主就负有返还房产的义务，此时小业主对房产的占有属于无权占有，所有权人和有权占有人均有权要求其返还。若小业主拒不返还，债务人可通过诉讼等法律手段维护自身权益。
（2）若房产被法院查封或已办理抵押登记，是否能够证明《以房抵债协议》中债权人的合同目的无法实现？
笔者认为答案是否定的。即便房产已被查封，根据《执行异议和复议规定》以及《执行异议之诉解释》的相关规定，小业主仍有可能通过案外人执行异议，请求解除对该房产的查封；即便房产已设定抵押，小业主也有可能诉请涤除抵押权。所以，即便房产存在被查封、被设定抵押的状况，小业主仍然有可能通过法律途径达成房产过户的目的。在此情况下，《以房抵债协议》中债权人的合同目的能否实现依旧处于不确定状态。
（3）若小业主提起执行异议之诉，请求排除执行，而法院驳回了小业主的异议，这是否能证明《以房抵债协议》中债权人的合同目的无法实现呢？
笔者认为不能。小业主仍有可能通过上访等私力救济方式来排除执行，在此情形下，《以房抵债协议》中债权人的合同目的能否实现仍处于不确定状态。
（4）若开发商出现一房二卖的情形，将房屋进行网签至他人名下，或交付给他人，甚至办理过户登记至他人名下，此时能否认定《以房抵债协议》中债权人的合同目的无法实现呢？
笔者认为不能。小业主仍有可能通过上访等方式，促使开发商与另一买受人协商解除合同，并重新将房产过户登记到小业主名下；或者，小业主也可能与开发商协商更换房产并完成过户手续。总之，小业主仍存在救济途径来实现房产过户，《以房抵债协议》中债权人的合同目的能否实现，仍处于不确定状态。
综上所述，笔者认为，只有当小业主放弃救济，解除《商品房买卖合同》后，才能证明《以房抵债协议》中债权人的合同目的无法实现，此时债权人才有权请求解除《以房抵债协议》，并要求债务人履行原债务。
三、立法建议及引申
（一）立法建议
笔者建议《合同编通则解释》第二十七条第二款完善为：
债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人主张解除以物抵债协议，请求履行原债务的，人民法院应予支持。但，已经依据以物抵债协议签署其他合同的，其他合同解除前，债权人主张解除以物抵债协议，请求履行原债务的，人民法院不予支持。
另，前文虽围绕“以房抵债”情形展开论证，但上述建议同样适用于动产或不动产的以物抵债情形，且能在抵债物层层流转的每一交易环节中进行验证。
（二）立法引申
上述观点不仅适用于以物抵债的相关规定，而且适用于所有为履行在先合同而需另行签署其他合同的情形。解除在先合同，必须以解除为履行该在先合同而签署的其他合同为前提条件，否则均有可能出现损害第三人利益的情形。
此种双合同或多合同情形，通常出现在代为履行或代为接受履行的法律关系中，因此上述观点也可用于完善“代为履行及代为接受履行”的相关法律规定。
参考文献：
[1]《合同编通则解释》第二十七条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。
债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
[2]《九民会议纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
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