未办理过户登记的不动产赠与效力问题研究
2025-11-27
引言
不动产赠与作为民事主体财产处分与流转的重要形式，实务中常因未及时办理过户登记引发赠与效力争议，此类纠纷的原因既包括因政策限制或产权尚未明晰导致的客观无法登记的情形，也涵盖当事人因信赖关系或疏忽大意未主动履行登记义务的情况，进而衍生出受赠人主张履行过户义务、赠与人单方反悔撤销赠与，以及赠与人去世后继承人主张赠与无效要求法定继承等争议形态，覆盖了赠与合同履行、撤销、遗产分割等多个实务场景。基于此，本文结合《民法典》相关规范与典型司法案例，探究未办理过户登记的不动产赠与效力认定问题，剖析核心裁判分歧，提炼实务关键考量因素，为此类纠纷的处理提供参考。
一、未办理过户登记的不动产赠与效力分析
在不动产赠与法律关系中，债权行为与物权行为的区分是效力认定的基础，二者的独立属性与法律效果需分别厘清。
从债权层面来看，赠与合同作为典型的债权行为，其生效的依据为《民法典》第六百五十七条、第一百四十三条，核心在于是否满足“主体适格、意思表示真实、不违反法律强制性规定与公序良俗”。只要双方就不动产赠与达成合意且无上述效力瑕疵，赠与合同即告成立并生效。生效后的赠与合同产生债权约束力，赠与人负有按照约定向受赠人转移不动产所有权的义务，受赠人则享有请求赠与人履行该义务的债权请求权。需要明确的是，赠与合同的生效并不以物权变动为前提，即便未办理过户登记，也不能因此否定合同的法律效力。
从物权层面而言，《民法典》第二百零九条确立的登记生效主义是不动产物权变动的核心规则之一，其立法目的在于通过法定登记程序实现权利公示，维护物权秩序与交易安全。在不动产赠与中，物权变动的发生必须以依法办理过户登记为要件，占有、交付、实际使用等事实行为仅能作为合同履行的佐证，无法替代登记的法定效力，更不能直接产生物权转移的法律后果。这意味着，即便赠与合同有效且受赠人已实际占有房产，若未完成过户登记，受赠人仍不能取得不动产所有权，赠与人仍为该不动产的所有权人。
笔者认为，处理未办理过户登记的不动产赠与效力问题，在赠与合同效力与物权登记区分看待的基础上，应结合法律规定与个案事实综合判断权利归属。根据《民法典》第六百五十七条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。而物权登记系物权变动的公示方式，并非判断权利归属的唯一依据。若赠与人通过书面协议等方式明确作出赠与意思表示，且该意思表示真实无欺诈、胁迫等可撤销或无效情形，受赠人已基于合法有效的赠与合同实际占有使用房屋，长期履行房屋维护、物业费缴纳等附随义务，形成了稳定的权利行使状态，同时若未办理过户登记系因不动产暂未取得产权证、政策限制等客观障碍所致，并非双方主观过错或受赠人消极懈怠未主张权利，此时应认可赠与行为的实质效力及权利的实质转移。此种认定未突破物权登记的公示公信力，而是在尊重当事人意思自治与信赖利益保护的基础上，对登记生效主义的合理补充，符合《民法典》公平原则和诚信原则，能够避免因过分强调形式要件而导致权利归属与实际履行状态相背离，更能实现个案处理的实质正义，维护赠与关系中双方当事人的合法权益与交易秩序稳定。
二、未办理过户登记的不动产赠与效力的二元裁判观点
实务中，未办理过户登记的不动产赠与效力存在两种裁判观点：观点一：赠与合同有效但物权未转移，财产归属赠与人；观点二：赠与合同有效且实质完成权利转移，财产归属受赠人，两种裁判观点分歧的核心在于对“未过户”这一事实的法律评价不同：观点一侧重强调物权变动需以登记为法定要件，其内部亦存在两种裁判路径，或坚持物权登记法定效力，或援引赠与人任意撤销权；观点二则侧重探究赠与行为的实质内核，结合意思表示真实性与履行状态综合判断权利已转移。以下结合典型案例，对两种观点的裁判逻辑与适用场景展开具体分析。
（一）观点一：赠与合同有效但物权未转移，财产归属赠与人
该观点认为不动产赠与合同合法有效，但物权变动需以登记为法定要件，未办理过户则物权未转移，主要存在两种裁判逻辑：一是直接依据登记生效规则，认定财产仍属赠与人（或其遗产）；二是若赠与合同无不可撤销情形，将未过户推定为系赠与人行使任意撤销权，从而否定赠与的履行效力。
典型案例
案例一【王某1、王某2与王某3等法定继承纠纷案】
本案系北京市第一中级人民法院2024年审理的一起法定继承纠纷二审案。王某5与前妻刘某育有王某1、王某2、王某4三名子女，刘某于1992年9月去世。1992年12月，王某5购买案涉房屋（登记在其名下），1997年王某5与王某3再婚，双方均系再婚且子女已成年，王某5于2020年3月去世。2019年6月，王某5与王某1、王某2、王某4签订《房屋赠与协议书》，明确将案涉房屋赠与三名子女，协议签订后交付了购房合同、产权证及钥匙等，但未办理过户登记。王某3作为王某5的配偶，起诉要求对案涉房屋及王某5名下5万元存款按法定继承平均分割，并主张房屋归其居住使用至去世；王某1、王某2、王某4以房屋已通过赠与协议归其所有为由提出抗辩，上诉请求驳回王某3的诉讼请求。
一审法院认为，案涉《房屋赠与协议书》系双方真实意思表示，合法有效，但根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定，赠与财产需办理登记手续的应办理相关手续，案涉房屋未办理权属变更登记，不产生物权变动效力，王某1、王某2、王某4未取得房屋所有权，案涉房屋仍属王某5的遗产；王某3作为第一顺序继承人，有权继承四分之一份额，结合房屋市场价270万元，判决房屋由王某1、王某2、王某4继承所有，三人支付王某3折价款675000元，王某1支取的5万元存款应支付王某312500元。二审法院经审查认可一审事实认定与法律适用，认为《中华人民共和国物权法》第九条明确不动产物权变动以登记为生效要件，赠与合同有效但未过户的，所有权仍属赠与人，案涉房屋应作为遗产分割，王某1、王某2的上诉理由不能成立。
一审法院判决：一、案涉房屋由王某2、王某4、王某1继承所有，三人于判决生效后7日内支付王某3房屋折价款675000元；二、王某1于判决生效后7日内支付王某312500元；三、驳回王某3的其他诉讼请求及王某2、王某4、王某1的其他请求。王某1、王某2不服一审判决提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例二【张某与李某赠与合同纠纷案】
本案系北京市第一中级人民法院2024年审理的一起赠与合同纠纷二审案。吕某与张某于2018年签订《房屋权益转让书》，约定将其名下北京市412室房屋的所有权益无条件转让给张某，2021年吕某取得该房屋不动产权证后，又出具《承诺兑现》，明确房屋所有权益归张某所有并愿意配合相关手续，但直至2022年吕某去世，双方始终未办理房屋过户登记。吕某离异无子女，父亲已去世，李某系其母亲。张某以赠与合同为由起诉李某，要求其作为吕某的继承人履行赠与义务，协助办理房屋过户手续；李某不同意张某的诉讼请求，一审法院驳回张某全部诉讼请求后，张某提起上诉。
一审法院认为，赠与的财产依法需办理登记手续的应办理相关手续，吕某生前虽作出赠与意思表示，但未办理房屋过户登记，应视为其在事实上撤销了赠与，张某的诉请缺乏事实及法律依据，故驳回其全部诉讼请求。二审法院经审理认可一审事实认定，认为赠与人在赠与财产权利转移前可行使任意撤销权，涉案赠与合同不具有公益、道德义务性质，吕某取得不动产权证后无客观障碍却未办理过户，亦无证据证明张某曾要求办理，应认定吕某以实际行动撤销了赠与，张某的上诉主张依据不足。
一审法院判决：驳回张某的全部诉讼请求。张某不服一审判决提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例三【沈某1与沈某2等法定继承纠纷】
本案系上海市第二中级人民法院2023年审查的一起法定继承纠纷再审案。再审申请人沈某1与被申请人沈某2、林某因法定继承纠纷产生争议，被继承人系沈某3。沈某2诉至上海市宝山区人民法院，要求分割沈某3名下包括涉讼房屋在内的遗产，原审法院作出(2022)沪0113民初10970号民事判决后，沈某1不服向上海市第二中级人民法院申请再审。沈某1主张，沈某3生前已将涉讼房屋赠与自己，未办理过户是因担心影响低保待遇，不能以未过户为由认定赠与无效，且原审法院对本案无管辖权，原审处理违背公平原则，应将沈某3生前赠与沈某2钱款与赠与自己房屋的行为同等看待，请求对本案重审；沈某2提交书面意见辩称，涉讼房屋产权证是其向原审法院提交的，系沈某3补办，沈某1是经协商后才住进涉讼房屋，申诉内容偏离事实，请求驳回再审申请。
再审法院认为，沈某2起诉要求分割继承沈某3名下财产（含涉讼房屋），沈某1虽主张沈某3生前已签订房屋赠与协议将涉讼房屋赠与自己，但直至沈某3去世，双方始终未办理房屋过户登记手续，且沈某1是在沈某3去世后，经与沈某2协商才取得涉讼房屋钥匙并居住，因此原审法院认定该房屋仍属沈某3的遗产并无不当，沈某1坚持认为房屋已属其财产缺乏足够依据。原审法院综合案件实际情况对遗产所作分割无不妥，沈某1就此提出的异议不成立；其以管辖问题为由申请再审亦不符合法律规定，综上，沈某1的再审申请缺乏充分依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。
再审法院裁定：驳回再审申请人沈某1的再审申请。
（二）观点二：赠与合同有效且实质完成权利转移，财产归属受赠人
该观点认为，不动产赠与合同合法有效，若赠与人赠与意思表示明确，受赠人已实际占有使用房屋、履行附随义务，即便未办理过户登记，也应认定权利已实质转移，财产归属受赠人。
典型案例
案例一【王某1等四人与梁某赠与合同纠纷案】
本案系北京市第二中级人民法院2023年审理的一起赠与合同纠纷二审案。付某夫妇侨居美国期间，于1987年通过经公证的《财产转让书》，将其名下位于北京市西城区小石桥胡同26号的部分房屋赠与侄女梁某3，1994年梁某3出具经公证的《受赠书》明确接受赠与。案涉房屋此前经生效民事判决确认归付某所有，梁某3受付某委托代为办理了产权收回手续并领取共有权执照，房屋一直由梁某3及其亲属实际使用，但未办理过户登记。后付某夫妇、梁某3先后去世，梁某3的继承人王某1、王某2、王某3、王某4以赠与合同纠纷为由起诉付某夫妇的继承人梁某，要求确认案涉房屋归其共同所有，并判令梁某协助办理过户手续；梁某以《财产转让书》无赠与意思表示、未办理过户登记赠与无效、诉讼主体不适格等为由提出抗辩。
一审法院认为，王某1等四人提交的公证书、《财产转让书》《受赠书》等证据形成完整证据链，能够证明付某夫妇将案涉房屋赠与梁某3系真实意思表示，梁某3已明确接受赠与，本案中法院对付某将以上房屋的权利赠与梁某3的事实予以确认，王某1等四人作为梁某3的继承人，有权要求赠与人的继承人梁某履行协助过户的附随义务；涉及案外人共有部分的诉讼请求因关乎案外人利益，不予处理。二审法院经审理认为，梁某提交的证据不足以推翻赠与事实的认定，案涉公证书作为域外形成的普通民商事证据，无需额外认证程序，效力合法，且王某1等四人诉讼主体适格，要求协助过户的请求不受诉讼时效限制，梁某的上诉理由均不成立。
一审法院判决：梁某于判决生效之日起十日内，协助王某1、王某2、王某3、王某4将案涉部分房屋的所有权变更登记至四人名下，登记为共同共有；驳回四人的其他诉讼请求。梁某不服一审判决提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例二【张某1与张某4等法定继承纠纷案】
本案系广东省广州市中级人民法院2025年审理的一起法定继承纠纷二审案。廖某于1991年购入广州市花都区某房屋，产权登记在其个人名下。1992年3月，廖某与孙儿张某4签订《赠与合同》，明确将案涉房屋无偿赠与张某4，张某4表示接受，该合同经公证处公证，但因张某1拒绝协助而未办理过户登记。廖某于2003年1月去世，其配偶及父母均早于其死亡，子女包括张某3、张某8及张某1（上诉人），张某8后于2015年病故，其继承人包括配偶曾某及子女张某5、张某4等。2012年，张某4代理张某3办理继承权公证（该公证书后因遗漏继承人张某1被撤销），将案涉房屋先过户至张某3名下，再通过低价买卖方式过户至张某4名下。2023年至2024年期间，张某1通过行政诉讼及民事诉讼，撤销了上述过户登记及房屋买卖合同，案涉房屋恢复登记至廖某名下。此后，张某1以法定继承纠纷为由起诉，主张案涉房屋为廖某遗产，要求与张某3各继承二分之一份额，并要求张某4支付房屋使用费；张某4提起反诉，主张案涉房屋已通过公证赠与归其所有，要求确认房屋所有权并判令张某1、张某3协助办理过户手续。
一审法院认为，本案应优先审查赠与合同效力以确定遗产范围。案涉《赠与合同》经公证成立并生效，无证据证明存在法定撤销情形，且公证赠与合同不适用任意撤销；张某4通过虚假继承、买卖方式办理过户的行为，虽被认定无效，但该行为隐藏的真意是实现赠与合同项下的物权变更，不影响赠与合同的效力；张某4已实际占有使用和管理，案涉房屋所有权已实际发生转移，物权登记只是有利于所有权人对自己的不动产，更充分行使法律赋予的占有、使用、收益和处分权利。案涉房屋已由廖某生前通过赠与处分，不属于其死亡时遗留的个人合法财产，故不构成遗产；当事人主张房屋权属的请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效规定。二审法院经审理认可一审法院的事实认定与法律适用，认为廖某生前通过公证赠与对房屋作出处分，张某4的虚假行为不影响赠与合同效力，案涉房屋不属于遗产，张某1的上诉理由缺乏事实与法律依据。
一审法院判决：一、位于广州市花都区XX街XXX房的房屋归张某4所有，张某1、张某3协助办理所有权变更登记手续；二、驳回张某1的全部诉讼请求。张某1不服一审判决提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判；一审本诉及反诉案件受理费均由张某4负担，二审案件受理费由张某1负担。
案例三【高某某赠与合同纠纷案】
本案系北京市通州区人民法院2024年审理的一起赠与合同纠纷案。高某某与高某2系父女关系，高某某与已故妻子夏某某（2010年去世，其父母已先于其死亡）共有的北京市通州区张家湾镇垡头村某某号院（含北房五间、西厢房三间、南房六间）为夫妻共同财产。2012年1月10日，二人签订书面《赠与协议》，明确约定：夏某某名下房产的继承部分归高某2所有，高某某名下房产部分无偿赠与高某2，房屋占用范围内的土地使用权及相关权益一并赠与；当日办理实际交接手续，高某某继续使用房屋的行为视为高某2提供的赡养行为。协议签订后，高某2一直居住在该房屋内，直至2015年8月搬离。后高某某诉至法院，主张自己不识字、系被高某2哄骗签订协议，且房屋未交付、未办理产权变更登记，有权行使任意撤销权，请求撤销《赠与协议》；高某2辩称不同意原告诉求，称高某某系被人蒙骗作出决定，且高某某曾于2015年就此事起诉并被法院驳回。
法院认为，案涉《赠与协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于争议焦点“涉案房产是否已实质完成权利转移”，原告与被告于2012年1月10日签订涉案房产赠与协议，且赠与协议约定：高某某继续使用房屋的行为视为高某2提供居住的赡养行为。被告在签订赠与协议后一直在涉案房产内居住，直至2015年8月份搬离涉案房产，故视为双方已经交接赠与的涉案房产。另外，因赠与的涉案房产性质为农村不动产，因客观原因无法办理产权转移登记手续，故原告主张涉案房产因未办理不动产转移登记手续而未完成涉案赠与财产权利转移，本院不予支持。
一审法院判决：驳回原告高某某的全部诉讼请求。
三、影响赠与效力认定的因素及救济路径
1、赠与合同要件：合同的形式与核心条款是效力认定的基础前提。首先，根据《民法典》第一百四十三条，赠与合同需满足民事法律行为生效要件，即赠与人需具备相应民事行为能力，意思表示真实无欺诈、胁迫等情形，否则可能因合同本身无效或可撤销，导致后续权利主张无法成立。书面形式能固定赠与合意，避免意思表示争议；经公证的赠与合同具有更强的公信力，且排除赠与人的任意撤销权（法定撤销情形除外）。同时，合同中是否明确约定“放弃任意撤销权”“赠与标的具体信息”“过户义务履行期限”等条款也会对认定产生影响，若约定放弃撤销权，通常情况下赠与人不得单方反悔；若标的描述模糊或未约定过户时间，易引发履行争议，影响法院对赠与效力的认定。
2、未过户原因：未办理过户登记的主观与客观原因，是判断权利归属的考虑因素之一。客观障碍包括不动产暂未取得产权证（如回迁房、未竣工商品房）、政策限制（如限购政策、集体土地性质导致无法过户）、规划调整或产权争议未解决等，此类情形下未过户非双方过错，赠与的效力可能更倾向于被认可。主观过错则分为两类：一是赠与人故意拖延、反悔，在具备过户条件时拒不配合办理；二是受赠人消极不作为，无正当理由长期不主张过户权利。若为赠与人主观过错，受赠人可主张继续履行；若为受赠人主观过错，可能被认定为未积极行使权利，甚至视为放弃接受赠与，进而影响效力认定。
3、实际履行状态：受赠人是否实质享有并行使房屋权利，是认定实质权利转移的依据之一。具体包括：是否长期持续占有使用房屋（如实际居住、出租收益），形成稳定的权利外观；是否对房屋进行装修、修缮、维护等添附行为，投入相应人力物力；是否履行赠与合同隐含的附随义务（如赠与人基于赡养、照顾需求赠与的，受赠人是否实际履行赡养义务）。这些实际履行行为能印证赠与意思表示的真实性，表明双方已实际履行合同核心义务，即便未过户，也可能据此认定受赠人已实质取得权利。反之，若受赠人未实际占有使用，也无任何履行行为，仅以赠与合同主张权利，被支持的概率可能降低。
4、第三人利益：赠与行为是否损害第三人合法权益，是效力认定的重要边界。若赠与人在负有未清偿债务的情况下，将不动产赠与他人，导致债权人债权无法实现，债权人可主张撤销赠与行为；若不动产存在共有人（如夫妻共同财产、家庭共有财产），赠与人未取得共有人同意擅自赠与，共有人可主张赠与行为对其不发生效力。此外，若赠与行为影响其他利害关系人（如其他继承人的合法继承权益、房屋承租人的优先购买权等），也可能导致赠与部分无效或被撤销。
救济路径的选择需结合赠与人状态、未过户原因及实际履行情况综合确定。赠与人在世时，若赠与合同合法有效、受赠人已实质占有使用且未过户系客观障碍所致，受赠人可依据赠与合同主张继续履行过户义务，尤其在合同经公证或约定放弃撤销权的情形下，可对抗赠与人的任意撤销主张；若赠与人以未过户为由主张撤销，需判断其是否符合法定撤销情形（如受赠人存在侵权、不履行附随义务等），而非单纯以未登记为由单方反悔。赠与人去世后，受赠人可通过提交赠与合同、占有使用凭证、物业费缴纳记录、装修单据等完整证据链，证明赠与意思真实且已实质履行对抗其他继承人的遗产分割主张，要求继承人协助办理过户手续；若涉及遗嘱冲突或债权人主张撤销赠与，需进一步举证未过户无主观过错、赠与行为未损害第三人利益，以巩固权利主张。无论是何种情形，救济的核心均在于精准固定关键证据，紧扣合同效力、履行状态与未过户原因三大核心，结合《民法典》物权编与合同编的相关规定，选择最契合个案的诉讼策略或协商路径。
结语
综上，不动产赠与纠纷中，赠与合同的生效与物权的实际转移非同一概念，即便受赠人已实际接收财产，未按规定办理过户登记仍可能引发权益争议，尤其在赠与人去世后，易与遗产继承产生冲突，导致受赠人存在权益受损的风险。这一情况也提示：赠与人若有赠与不动产的意愿，应在具备办理登记条件时及时完成过户，确保赠与行为的法律效果完整落地；受赠人则需重视不动产登记的法定效力，切勿因实际占有或信赖关系忽视登记义务，若因产权未明晰、政策限制等客观原因无法即时过户，务必将赠与合同依法公证，通过法定形式排除赠与人的任意撤销权，保障自身权益。不动产赠与涉及重大财产利益，需严格遵循法律规定的形式与实质要求，提前做好风险防范，才能避免合意达成而权益难保的情形。
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