登记为按份共有的房屋离婚时分割比例研究
2026-10-30
夫妻双方在婚姻关系存续期间将房屋登记为按份共有并明确产权份额，离婚时是否应当直接按照登记份额分割该房产，是家事审判中的常见争议。争议根源在于物权公示规则与夫妻财产约定制度的适用边界，不动产登记具有对外公示效力，但夫妻内部财产关系受婚姻家庭编特别调整，登记份额是否构成《民法典》第1065条意义上的夫妻财产约定，应作为核心审查要点。本文结合北京及上海地区相关类案的司法审查要点和裁判规则，对按份共有登记的物权公示效力与夫妻内部财产关系进行区分，以期为处理同类纠纷提供参考。
一、婚内按份共有登记的法律性质辨析——物权公示效力与夫妻内部财产关系的区分
（一）不动产登记的效力
婚姻家事背景下，不动产物权登记的效力，应当区分对外效力、夫妻内部效力。
第一，对外的公示公信效力是依据《民法典》第209条、第214条、第216条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在房屋买卖、抵押、被债权人执行等外部交易场景下，善意第三人基于登记簿记载的按份份额进行交易，登记份额产生公信力，夫妻内部约定不能对抗善意第三人。
第二，在夫妻内部之间，夫妻法定财产制下夫妻共同所有财产归属的判断标准在于财产是否在婚姻关系存续期间所得，夫妻婚后取得的不动产，即便仅登记在一方名下，仍不改变其夫妻共同财产属性，这是《民法典》第209条第1款不动产物权登记的法定例外情形。即在夫妻法定财产制背景下，判断财产归属的关键是财产来源，而非公示方法，不宜以产权登记作为确认夫妻间不动产物权权属的唯一依据。[1]
此外，即便有时法院认为按份共有的不动产登记不构成夫妻财产约定，但仍然会将其作为重要的事实要素，和房屋出资来源、还贷贡献、房屋来源、婚姻时长等一并纳入综合考量因素，并非不构成夫妻财产约定就完全忽略登记记载。
（二）按份共有登记行为与夫妻财产约定的关系辨析
《民法典》第1065条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有；约定应当采用书面形式。有效的夫妻财产约定需同时满足三个要件：书面形式、意思表示真实、财产归属的内容明确。
离婚时，分割登记在双方名下按份共有的房屋时，能否直接依照登记份额分割，实际上是不动产登记能否被认定为《民法典》第1065条意义上有效的夫妻财产约定的问题。二者之间存在规范关联，但登记行为本身不能直接等同于夫妻财产约定，登记程序中形成的书面合意文件，在满足法定要件的前提下，可归入《民法典》第1065条所规制的夫妻财产约定范畴。
1.夫妻财产约定的生效不以不动产登记为前提
《民法典》第209条第1款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。《民法典》婚姻家庭编优先于物权编适用，第1065条夫妻财产约定即属于该条款所称“法律另有规定的”除外情形，基于夫妻财产约定引发物权变动的，自约定生效之时即在夫妻内部产生物权变动效果，是否登记公示并不影响在夫妻内部间的效力。
现行规范体系尚未就不动产登记记载能否等同于夫妻财产约定作出明确界定，但《民法典婚姻家庭编解释（二）》第10条规定了有限责任公司股东名册、公司章程所载持股比例，本身并不构成夫妻财产约定。参其意旨，不动产登记簿记载的共有份额，亦不能直接认定为夫妻之间就房产归属形成的财产约定，物权公示是财产法层面面向外部第三人的权利表征机制，不宜直接等同于夫妻内部间的财产处分合意。[2]
2.不动产登记配套书面材料满足法定要件时，可认定构成夫妻财产约定
不动产登记具有物权推定、对外公示公信效力，但夫妻财产关系带有强烈身份属性，登记簿记载不是认定夫妻内部财产权利的唯一及终局依据，离婚分割时候应根据双方真实合意，登记推定效力在夫妻内部有可能被真实合意、相反证据推翻。认定夫妻之间就房产权属及份额成立有效的财产约定的核心依据并非不动产登记簿的份额记载，而是双方在购房、登记环节共同签署的权属声明、协议等书面文件。
在此基础上，需要区分办理不动产按份共有的行政登记行为与夫妻财产约定行为，前者是指向登记机关提交材料、完成物权记载的手续办理，属于合意的公示方式；后者是夫妻之间就财产归属达成的内部合意，是登记行为的原因基础。
实务中存在两种典型情形：一种是双方在登记机关签署共有份额声明、不动产登记询问笔录、共有协议等书面文件，文件中清晰载明双方自愿约定案涉房屋按照特定比例按份共有。此时留存于登记档案内的书面材料，能够满足《民法典》第1065条关于书面形式的要件，不动产登记仅为履行该夫妻财产约定的结果行为。另一种情形是当事人系在购房转移登记环节办理按份共有登记，仅在不动产登记申请表中勾选按份共有并填报份额，登记档案中不存在双方另行签署、专门指向产权分配的合意文件，仅有制式申请表、询问笔录等登记流程文件，无独立、明确的份额约定表述，抑或是仅有单方签字材料，此情形下不能仅凭登记簿记载直接认定双方成立有效的夫妻财产约定。
二、夫妻按份共有登记房产在离婚分割中的类案裁判分析
离婚诉讼中对于登记为按份共有的房产能否按照登记比例进行分割，关键在于审查是否存在符合《民法典》第1065条要件的书面合意。
对于登记时有共同签署的书面文件，能够证明系双方就房屋产权份额作出分配的真实合意，且无在后变更约定的，原则上依登记份额分割，但在特殊情形下，法院仍可基于公平原则，结合房屋取得时间、登记背景、出资来源、双方贡献等因素根据个案情形酌情调整。同时，对于附加生效或解除条件的夫妻财产约定，亦有法院对此作出认定，认为只要所附条件不存在违背婚姻自由、公序良俗的效力瑕疵，即便已经据此完成不动产按份共有登记，夫妻内部权属仍应当以附有条件的书面约定为准；当约定条件成就时，可以排除登记簿记载份额的适用效力。
而对于仅有不动产登记簿记载份额，缺少独立、明确指向产权分配的书面合意文件，登记仅产生物权推定效力，法院需结合出资、还贷、婚姻时长、贡献等因素综合裁量，不当然按照登记比例分割。
案例一：登记时签署书面份额声明，按份共有约定对双方具有约束力，离婚依登记比例分割（该案已收入《中国法院2023年度案例》）
该案系北京市第二中级人民法院审理的一起离婚纠纷案件，陈某与王某婚后共同购买涉案房屋。陈某委托王某办理产权登记事宜，办理登记时，《声明》载明陈某占99%、王某占1%，由王某签署并代陈某签署；登记机关的询问记录还载明，王某确认该比例系其真实意思表示。陈某诉请离婚并主张按该份额处理，称自己收入较高、对家庭贡献较大，双方因此约定上述份额；王某则称，办理房屋登记时并不清楚99%与1%的具体法律意义，但认可从购房到提前还贷主要由陈某出资。房屋评估价值为367.8万元。
一审北京市房山区法院认为，房屋系婚后购买，婚姻存续期间存在共同还贷，双方又无其他约定，因此未按照登记比例分割，而是结合照顾女方等因素，判令房屋归陈某所有，由陈某向王某支付150万元补偿（房屋评估价值为367.8万元，约占房屋产权份额的40%）；陈某不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后，驳回上诉，维持一审判决。陈某不服，后提起再审，再审法院驳回再审申请。陈某遂向检察院申请抗诉，检察院提起抗诉后，北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审，北京市第二中级人民法院经再审认为，《声明》明确记载99%与1%的份额，王某签署声明并代陈某签署，又在登记机关询问中确认该比例系其真实意思表示，说明双方已就房屋作出按份共有的约定，并已据此办理登记，该约定和登记对双方具有约束力，应按份共有的份额分割，原审处理有误。再审法院据此改判房屋归陈某所有，陈某向王某支付36780元补偿款，与房屋评估价值的1%相对应。
该案说明，登记时双方共同签署并经登记机关询问确认的书面份额声明，可以认定为对双方具有约束力的夫妻财产约定，一、二审以共同还贷、照顾女方等为由未按约定份额分割的，在再审中被纠正。
案例二：登记按份共有视为夫妻财产分配约定，不因单方出资贡献抗辩而推翻
在北京市高级人民法院审查的刘某与陈某离婚纠纷再审审查一案中，刘某与陈某在婚姻关系存续期间购买102号房屋，登记为按份共有，陈某占99%，刘某占1%。陈某诉请离婚，一审、二审均按登记份额分割该房屋。刘某申请再审，称购房首付款主要由自己支付，后续房贷也主要由自己偿还；因陈某具有购房资格，公积金贷款由陈某申请并主要办理相关手续，且陈某性格强势，故房屋才登记为陈某99%、刘某1%。刘某认为，按照该比例分割会忽视其实际出资及权益。
北京市高级人民法院认为，102号房屋系双方婚姻关系存续期间购买，双方已约定按份共有，并有不动产权证书加以登记，应视为夫妻双方对共有财产的分配约定，遂驳回刘某的再审申请。
案例三：当事人主张按份登记仅为避税，证据不足以推翻登记载明的份额安排
在北京市某基层人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，涉案709房屋是李某甲与前妻购买的经济适用房，登记在李某甲名下。前妻2015年去世，李某甲2016年与陶某再婚。2021年，李某甲将陶某加为共有人；2023年5月，房屋登记为陶某占2%、李某甲占98%，随后以165万元出售。此前，大兴法院在继承纠纷中已确认李某甲占该房62.5%，其余由其子女继承。2025年，二人经山东法院判决离婚，该判决未分割财产。离婚后，陶某向大兴法院起诉，请求分得709房屋售房款515625元。陶某主张2021年李某甲已将709房屋变更为共同共有，故李某甲名下62.5%份额对应的售房款属夫妻共同财产，请求分得515625元。2023年房屋份额改为2%与98%，只是为配合转商、降低买受人税费，并非真实的份额安排，并提交中介人员的调查笔录予以证明。李某甲则认为，709房屋相关权益源于其与前妻，陶某不应取得相应售房款。
法院认为，李某甲所占的62.5%系继承所得，继承发生在再婚之前，属其婚前个人财产，不是夫妻共同财产。关于709售房款，陶某的份额只能依登记确定：法院依据《民法典》第二百一十四条认为，份额自记载于登记簿时即发生效力，不动产登记经公示制度产生公信效力的法律效果，即便改按份共有是为降低税费，也不影响登记的效力，陶某应得约3.3万元（165万元×2%）；又因陶某存在应当少分的情形（第一千零九十二条），酌定李某甲支付2万元。
该案说明，依登记簿确定份额的，即使一方主张改为按份共有只是为了降低税费，也不影响登记所记载份额的效力，同时法院可依《民法典》第一千零九十二条对存在过错的一方酌情少分。
案例四：婚前书面协议约定产权份额，份额按协议认定，婚后共同还贷及对应增值单独处理
在北京市高级人民法院审查的黑某与赵某离婚后财产纠纷再审审查一案中，黑某婚前购买涉案房屋。2014年9月27日，赵某与黑某共同签署《共同出资购房协议书》，约定赵某占房屋产权份额的42.8%，黑某占57.2%；同年11月双方登记结婚。离婚后赵某另诉，一审判决房屋归黑某所有，黑某向赵某支付折价款906085元，二审维持。黑某申请再审，主张协议有效但赵某未按约履行出资义务，婚后各自还贷应属于各自财产，且原审未将剩余利息计入购房成本。赵某则主张，婚后所得属夫妻共同财产，无论由谁实际还贷，均应认定为共同还贷；其还认为，按房屋产权比例计算，黑某应承担相应的贷款负担，并称黑某在协议书中添加了对其不利的内容。
北京市高级人民法院再审审查认为，首先，《共同出资购房协议书》约定赵某占42.8%、黑某占57.2%，房屋应认定为二人按份共有，双方各自持有的房屋份额属于婚前财产。其次，婚姻关系存续期间房屋还贷总额为463042.18元；黑某未能证明双方约定婚后收入各自所有，也未能证明还贷资金来自其个人财产，因此应视为共同还贷，其支付的款项及对应增值应作为夫妻共同财产处理。对于黑某以赵某未按约偿还按揭款为由主张赵某丧失房屋份额的意见，法院明确认为缺乏依据。关于折价款，法院指出，原审从黑某应付赵某的折价款中扣减赵某应承担的婚内还贷额欠妥；但综合双方婚后共同还贷数额、确认的房屋价值、离婚时尚欠贷款本金、双方贡献，并按照顾女方权益的原则，原审确定的906085元折价款仍属合理，故驳回黑某的再审申请。
该案说明，婚前书面协议已经明确房屋产权份额的，应当按照协议约定确定产权归属，婚后共同还贷及增值部分可由法院结合案情酌定补偿数额。
案例五：婚前购房、婚后登记为按份共有，登记份额作为考量因素之一，由法院综合酌定补偿
在北京市某基层人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，尹某于2010年12月婚前签订房屋买卖合同并支付首付款购买涉案房屋。2012年双方登记结婚；2014年11月21日，1901号房屋登记为尹某、张某按份共有，各占50%。2022年，双方经阿联酋迪拜法院判决离婚，该判决未分割财产，张某另行起诉。张某主张按照登记份额确认双方各占50%。尹某则称，房屋系其婚前购买，首付款及贷款均由其支付，张某没有出资；其还主张婚后将张某加名是受到对方以婚姻关系施压，并以张某婚内出轨、属于过错方为由，认为不应按照50%的登记比例分割。经评估，房屋价值为391.26万元。尹某提交材料证明离婚时尚欠贷款本息共计1908051.34元。
法院认为，1901号房屋系尹某婚前签订合同、支付首付款购买，婚后登记为双方各占50%的按份共有。法院综合考虑房屋购买时间、首付款支付情况、已还贷情况、剩余贷款情况、双方对房屋的贡献、房屋登记情况、居住使用情况、婚姻关系存续期间及离婚情况、评估价值等因素，酌定房屋归尹某所有，剩余按揭贷款由尹某自行偿还，向张某支付补偿款80万元；张某的居住权请求因房屋归尹某而不予支持。
该案中，尹某婚前签订买卖合同并支付首付款，婚后双方将房屋登记为各占50%的按份共有。法院在确定房屋归属及补偿数额时，并未直接按照双方约定的各自50%的份额对房屋折价款进行处理，而是将房屋登记情况与购房时间、首付款支付、还贷情况及双方贡献、房屋市场价值等因素一并考量，最终判令尹某向张某支付80万元补偿款。这说明登记份额虽是法院确定房屋归属及补偿数额时的重要考量因素之一，但人民法院亦可根据个案情况突破登记的份额比例对房屋进行分割.
案例六:一方婚后将来源于父母拆迁所得的房屋99%份额赠与配偶并登记，法院基于公平原则综合各因素酌定补偿，未按登记份额分割
在上海市某基层人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，案涉房产系曹某父母老宅拆迁所得，曹某对房屋没有出资。赵某与曹某相识约10个月后于2019年1月登记结婚，同年7月房屋登记为赵某99%、曹某1%。2020年6月双方分居，2022年7月调解离婚，离婚时未处理房屋。赵某另诉请求按登记份额享有房屋99%产权份额，主张曹某已将该份额赠与自己并办理变更登记。曹某辩称，房屋系其父母所有，婚姻存续时间很短，赠与系其一时冲动，由赵某取得99%份额违背公平原则。曹某父母作为第三人，另案诉请撤销其对曹某的赠与并已获一审支持，在本案中请求返还房屋三分之二的份额。房屋价值约975万元。
法院认为，赠与合同的权利义务只在曹某父母与曹某之间，无论该合同是否被撤销，都不影响赵某与曹某之间的财产分割，曹某父母的返还请求不属于本案处理范围。对赵某要求按登记的99%份额分割的主张，法院认为，虽然案涉99%份额已经完成不动产登记，无证据证明赵某存在借婚姻索取财物的情形，但房屋来源于曹某父母拆迁财产、赵某无任何出资还贷、婚姻存续及共同生活时间很短，若严格按照登记99%份额分割，双方所得差距悬殊，有违公平原则，故对赵某的主张不予支持。同时考虑赵某为办理变更登记支出税费约11.9万元的信赖利益损失，综合全案，判决房屋归曹某所有，曹某向赵某支付折价款50万元。
该案说明，即便赠与份额已经完成按份共有登记，但结合房屋来源于一方父母、受赠方无出资、婚姻存续时间较短等特殊情形下，法院可基于公平原则，不直接按照登记份额分割，酌情确定补偿金额。
案例七:按份登记附带感情破裂丧失份额的约定，约定优先于登记外观，依协议确定权属
在上海市某基层人民法院审理的一起离婚纠纷案件中，熊某1与魏某2015年2月登记结婚，2018年11月起分居。涉案房屋位于江苏昆山，系熊某1母亲2014年全款购置，登记在熊某1名下。2020年3月18日，双方签订《房产约定协议书》，约定房屋99%归熊某1、1%归魏某，如感情破裂结婚登记变更，魏某将不再享有该房屋1%的所有权，并于两日后将房屋登记为熊某1占99%、魏某占1%的按份共有。2021年魏某起诉离婚。熊某1同意离婚，主张双方对房屋有协议约定，要求魏某归还登记的1%份额并配合办理变更登记。
法院认为，案涉《房产约定协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力。协议明确约定感情破裂时魏某丧失1%份额，该约定优先于不动产登记外观，故案涉房屋全部归熊某1所有，魏某应当配合办理产权变更登记。
该案认可附条件夫妻财产约定的效力，在夫妻内部关系中，若双方在不动产按份共有登记之外另行达成合法有效的附条件书面财产安排，该内部约定优先于不动产登记所具有的推定效力，应当依照约定确定权属。
三、按份共有登记能否认定为夫妻财产约定的裁判审查规则总结
第一步：审查是否满足夫妻财产约定的法定形式要件——书面合意。依据《民法典》第1065条，夫妻财产约定应当采用书面形式。审查重点不是房产证本身，而是调取不动产登记档案，根据双方办理按份共有登记过程中双方共同签署的书面文件（登记机关留存的共有声明、不动产登记申请书、询问笔录等），审查是否清晰体现双方就房屋产权份额作出分配的合意；无书面约定、约定内容模糊的，不能直接以登记簿份额作为分割依据。如签署声明时不存在欺诈、胁迫、重大误解等意思表示瑕疵，内容不违反法律强制性规定及公序良俗，则该书面声明可被认定为合法有效的夫妻财产约定，对夫妻双方具有约束力。
第二步：在后变更审查。登记后是否存在新的、符合书面要件的夫妻财产协议；如有合法在后约定，优先适用新约定。夫妻财产约定允许以新书面协议变更在先约定。即便当初办理按份共有登记时形成了有效的份额约定，仍需要看登记完成后，夫妻是否另行达成书面协议，重新变更房屋共有比例。如存在在后有效的书面夫妻财产约定，即便没有办理不动产变更登记，该约定在夫妻二人之间仍具有约束力，离婚分割应当以后续新约定为准，不再适用原登记份额。
第三步：兼顾个案公平原则。在约定有效的前提下，并非绝对机械地直接按登记份额进行分割；法院可结合出资来源、还贷贡献、房屋登记情况、市场价值、婚姻存续年限、居住使用情况、照顾女方、过错情况等综合因素对房屋进行分割或对折价款进行酌定，避免结果明显不公。
四、结语
对于婚内登记为按份共有并明确产权份额的房屋，在离婚分割时不宜简单依照“登记的比例”分割。登记份额虽对外具有公信力，但就夫妻关系内部而言，登记簿仅属于权利推定证据，不完全等同于财产分配合意，处理此类纠纷，应当结合登记档案中的书面文件、登记背景、形成过程综合审查，判断是否存在成立夫妻财产约定的真实意思表示，在意思自治、物权公示规则与公平原则之间寻找平衡。
参考文献：
[1]王雷.夫妻财产约定的识别与法律效力[J].现代法学,2025,47(5):49-64.
[2]王雷.夫妻财产约定的识别与法律效力[J].现代法学,2025,47(5):49-64.
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