借名买房效力之辨（下）——违反限购政策情形下合同无效的认定与法律后果
2026-09-07
引言
在上篇《借名买房效力之辨（上）——购房资格障碍下合同有效的认定与权利救济》中，我们围绕借名买房合同有效情形下的裁判规则与权利救济路径展开论述，梳理了借名人具备购房资格时直接请求过户、暂不具备资格时先行确认合同效力待条件成就后再行主张、将权利转让给具备购房资格的第三人并请求直接过户至第三人名下等三种救济路径。然而，并非所有借名买房协议都能获得法律的肯定性评价。司法实务中，存在大量因规避限购政策借名买房或借名购买政策性保障住房的行为被人民法院以损害社会公共利益、违背公序良俗为由认定无效。
合同被认定无效后，借名人不仅无法实现取得房屋所有权的目的，甚至出资款能否全额返还、房屋增值利益如何分配也会成为争议焦点；出名人亦无法置身事外，可能面临返还出资款、赔偿增值损失等责任。借名买房合同在何种情形下会被认定无效？无效后的财产返还与损失赔偿如何处理？本文聚焦违反限购政策情形下借名买房合同无效的认定标准与法律后果，结合最高人民法院及各地法院的典型裁判案例，梳理合同无效的认定规则以及财产返还、损失赔偿等常见实务问题，以期对处理此类借名买房纠纷有所帮助。
一、违反限购政策情形下借名买房合同无效的认定
通常意义上的“限购政策”，是指地方政府通过行政手段对家庭或个人的购房资格及购房套数等进行限制的政策；除此之外，还有一类限购政策系指政策性保障住房的申购政策，即对经济适用房、限价商品房、共有产权房等保障性住房的申购资格所作的限制性规定。为更好地说明问题，本文所讨论的“违反限购政策情形下合同无效”，涵盖以下两种类型：（一）为规避地方性商品房限购政策而借用他人资格购房；（二）不具备申购资格而借名购买政策性保障住房。以下分别论述：
（一）为规避限购政策而借用他人资格购房
限购政策是国家为稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房而制定的宏观经济政策。借名人明知自身不具备购房资格，仍借用他人名义购房，意图规避限购政策的审查，该行为是否有效，在法院审理实践中是有争议的。本文仅讨论违反限购政策购买商品房被认定无效的情形。
案例一
由最高人民法院审理的一起案外人执行异议之诉再审案件中，徐沛欣在当时已有两套住房的情况下，为规避北京市限购政策，借用曾塞外名义购买案涉房屋并签订《房产代持协议》。后因曾塞外对外负债，案涉房屋被债权人申请查封执行，徐沛欣提起执行异议之诉。一审、二审法院均认为限购政策非法律和行政法规的强制性规定，借名买房合同应认定有效。但最高人民法院再审改判，明确指出：“徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。”据此，最高人民法院认定《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。
案例二
由广东省深圳前海合作区人民法院审理的一起合同纠纷案件中，宋某系香港特别行政区居民。2011年，宋某为规避深圳市对境外个人购买商业办公物业的限购政策，与林某签订《甲方以乙方的名义购房协议》，约定宋某以林某名义购买位于深圳市福田区的案涉房产，购房首付款及按揭贷款等所有费用均由宋某支付，宋某是实际出资人和产权人。合同签订后，宋某支付了全部购房款及按揭贷款共计295万余元，案涉房屋交付后亦由宋某占有使用。后因林某涉诉，案涉房屋被法院查封并进入执行程序，宋某提起执行异议及所有权确认之诉均被驳回，遂起诉请求解除借名购房协议并要求林某返还购房款及利息。法院经审理认为，房产限购系深圳当时为了限制炒房、投机性购房，遏制房价过快上涨而出台的重要政策措施，体现了社会公共利益。原、被告在知悉该政策的情形下仍签订案涉购房协议以购买案涉房产，具有规避限购政策的故意，该协议因损害社会公共利益、违背公序良俗而无效。
案例三
由新疆维吾尔自治区喀什市人民法院审理的一起合同纠纷案件中，宋某、唐某系夫妻关系。2018年，二人在不具备成都市购房资格的情况下，为购买位于成都市温江区的案涉房屋，与杨某某签订《房产权利挂名协议》，约定将房屋暂时挂靠在杨某某名下，待条件成熟后过户至宋某名下。二人支付了全部购房款及税费共计1369500元，并实际占有使用案涉房屋。后因杨某某涉诉，案涉房屋被法院裁定拍卖。宋某、唐某提起执行异议被驳回后，与杨某某、黄某某签订《房产处置赔付协议》，约定若房屋被拍卖，杨某某、黄某某赔付购房款。后房屋被司法拍卖，二人诉请杨某某、黄某某支付赔偿款及利息。法院经审理认为，原告在不具备成都市购房资格的情形下，为规避国家及成都市住房限购政策，通过借用被告之名购房，双方之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。该借名买房合同因违背公序良俗而应认定为无效。
需要注意的是，实务中亦有观点认为，违反限购政策购买商品房的借名买房合同有效，理由为地方性限购政策主要属于房地产市场调控措施，其具体规定并非法律、行政法规的效力性强制性规定，购房资格欠缺原则上属于合同履行层面的问题，不能当然否定借名买房合同的效力。
笔者认为，对于为规避地方性限购政策而借名购买普通商品房的行为，应结合具体案件背景进行实质审查。尤其应重点考察借名购房的真实目的是为了满足基本居住需求，还是为了规避政策进行投资、炒房和投机套利；同时还应考察该行为是否造成不合理住房需求扩张，是否损害社会公共利益，是否伴随恶意转移财产、逃避债务、损害第三人利益等其他违法情形。只有当借名行为已经超出一般购房资格障碍的范围，并因其行为目的、方式及后果足以达到违背公序良俗、损害社会公共利益的程度时，才具有认定合同无效的充分依据。
（二）不具备申购资格而借名购买政策性保障住房
经济适用房、限价商品房、共有产权房等政策性保障住房，是国家为解决中低收入家庭住房困难而设立的保障性住房，其申购主体、转让条件均有严格限制。不具备申购资格的主体借名购买此类房屋，挤占了有限的保障性住房资源，损害了其他符合申购条件主体的利益，构成对社会公共利益的损害，合同应认定为无效。
案例四
由北京市西城区人民法院审理的一起委托合同纠纷案件中，蒋某与李某签订《借名购房协议》，约定蒋某以李某名义购买经济适用房，蒋某支付全部购房款并实际居住。后蒋某起诉请求确认协议无效，法院经审理认为，诉争房屋系经济适用房，蒋某在购房当时不具备购买经济适用房的资格，其与李某签订借名购买经济适用房的相关协议，试图获得案涉房屋的实际所有权，与我国的保障性住房政策精神相违背，损害了社会公共利益，因此《借名购房协议》及附属补充协议应为无效。
案例五
由北京市顺义区人民法院审理的一起房屋买卖合同纠纷案件中，徐某借用郑某的限价商品房购房资格购买案涉房屋，支付全部购房款并居住至今，但徐某不具有购买限价商品房的资质。法院认定，因诉争房屋系限价商品房，徐某不具有购房资质，其借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，应属无效。
案例六
由北京市第三中级人民法院审理的一起合同纠纷二审案件中，王某1与邱某签订《房屋买卖协议》，约定邱某将尚在限售期内的限价商品房转让给王某1。一审法院认定，涉案房屋性质为限价商品住房，属于国家政策性保障住房，双方买卖涉案房屋的行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买房屋，剥夺了其他符合限价商品住房购买条件家庭购买该房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的目的，损害了社会公共利益，《房屋买卖协议》应属无效。二审法院予以维持，并明确指出“对于任何想据此牟利的行为均不支持”。
需要特别说明的是，限竞房（“限房价、竞地价”项目）与政策性保障住房有本质区别。限竞房是在土地出让时即限定销售价格的商品住房，其购买对象不限于中低收入家庭，不具有保障属性，本质上是受价格管制的商品房。因此，借名购买限竞房的合同效力，应适用一般商品房规则进行判断，不宜仅因其“限价”属性而径行认定无效。
二、借名买房合同无效的法律后果
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”
据此，借名买房合同被认定无效后，核心法律后果包括三个层面：返还财产（出资款的返还）、折价补偿（不能返还时的价值补偿）与损失赔偿（按过错原则分担损失）。
在实践中，“返还财产”相对明确——出名人因无效行为取得的购房款及相关费用，应当返还给借名人。但“损失赔偿”则涉及更为复杂的问题：购房款被占用期间的资金利息如何处理？房价上涨时房屋增值利益如何分配？房价下跌时贬值损失由谁承担？借名人长期占用房屋期间是否应支付占有使用费？下文将结合当事人常见诉求，逐一分析法院的裁判规则。
三、借名买房合同被认定无效后常见诉求与裁判规则
（一）借名人常见诉求
1.购房款本金是否应当全额返还？
原则上应当全额返还。借名人支付的购房款、契税、公共维修基金、产权代办费等直接用于购房的款项，属于出名人因无效行为取得的财产，应予返还。借名人需对出资事实承担举证责任。
在前文案例四中，法院认定借名购买经济适用房的协议无效后，还判决李某返还蒋某购房款及相关费用共计447484.07元。法院明确：契税、专项维修基金等费用均属蒋某实际支付的款项，李某应当予以返还；但物业费、装修服务费、垃圾清运费因房屋一直由蒋某家人实际使用，由蒋某自行负担。
案例七
由北京市朝阳区人民法院审理的邓江与邓河房屋买卖合同纠纷案中，法院认定借名购买限价商品房的协议无效后，判决邓河返还邓江购房款495062元、契税4950.62元、专项维修基金16886元、担保服务费1450元、产权办理费600元、房屋登记费80元、贷款利息27446.38元。法院认为，根据邓江提供的转账记录、证人证言及邓河出具的《收据》《房屋借住协议》，可以认定由邓江出资支付了涉案房屋的首付款、贷款及相关税费。
综合上述案例，借名买房合同被认定无效后，借名人已支付的购房款本金及相关税费原则上应当全额返还。返还范围包括购房款、契税、公共维修基金、产权代办费、房屋登记费等直接用于购房的款项，出名人因无效行为取得上述财产，缺乏合法依据，应予返还。对于借名人在购房后实际居住期间产生的物业费、供暖费、垃圾清运费等日常居住消费，因其已实际享受相应服务，应由借名人自行负担，不属于出名人返还的范围。
2.借名人的资金占用利息请求法院能否支持？
购房款被出名人占用的期间产生了资金占用成本，借名人能否主张资金占用利息？司法实践中存在分歧。
案例八
由北京市昌平区人民法院审理的周春与王红军确认合同无效纠纷案中，法院认定借名购买经济适用房的协议无效后，对于周春主张的资金占用利息损失，认为“因《协议书》无效后，关于房屋返还和价款返还互为对等给付，在周春未返还房屋前，王红军仅须支付本金，故该部分费用可与王红军要求支付的房屋占有使用费相互抵消，本院不再支持”。
案例九
由北京市朝阳区人民法院审理的王蕾雅与王雅梅所有权确认纠纷案中，法院认定借名购买经济适用房的合同无效后，对于王蕾雅要求被告支付购房款利息的诉讼请求，明确认定“于法无据，本院不予支持”。
案例十
由北京市平谷区人民法院审理的秦某与王某、张某合同纠纷案中，秦某诉请返还购房款285000元及利息。法院认定借名买房行为无效后，判决返还购房款，但对利息诉请不予支持，理由是“因借名买房系有意规避相关法律规定，秦某对借名买房行为之无效亦有过错”。
在司法实践中法院原则上不支持资金占用利息，理由包括：①借名人自身对合同无效存在过错；②房屋返还与价款返还系对待给付，在房屋未返还前不宜单独支持利息；③合同无效的损失赔偿已涵盖相关损失。
3.房价上涨情形下，借名人要求出名人赔偿损失，法院能否支持？
合同无效后房屋归出名人所有，出名人因房价上涨获得增值收益，借名人则丧失了增值机会。法院依据《民法典》第一百五十七条的过错赔偿规则，按照双方过错程度，酌情判令出名人向借名人支付相应的增值补偿。
在前文案例四中，对于房屋增值部分，法院认为“蒋某、李某为规避政策签署借名协议，双方对于合同目的均系明知，并相互配合实施了规避政策行为，双方对合同无效后果的产生均具有一定过错，根据双方的过错程度，本院酌定由李某向蒋某支付房屋增值部分700000元”。案涉房屋购买价约62万元，现价值190万元，增值约127万元，法院按双方过错责任酌定支持了70万元。
在前文案例七中，法院认定借名购买限价商品房的协议无效后，综合考虑邓河因房屋升值获得的利益、邓江因此丧失的订约机会损失、装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，参考评估报告（房屋评估价值460万元，原购买价约49.5万元，增值约410万元），酌情判决邓河赔偿邓江房屋增值损失280万元。法院同时指出，“关于责任比例，本院综合本案具体案情，酌情确定邓河承担主要责任，邓江承担次要责任”。
在前文案例九中，法院认定借名购买经济适用房的合同无效后，综合考虑被告因房屋升值获得的利益、原告因此丧失的订约机会损失、原告装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，参考评估结果（房屋评估价值约280.8万元，原购买价约31万元，增值约249.7万元），酌情判决被告赔偿原告房屋增值损失170万元。法院综合本案具体案情，酌情确定被告承担主要责任，原告承担次要责任。
增值损失赔偿的支持与否及支持比例，取决于以下因素：①过错程度——出名人主动出借资格、对无效有过错的，承担主要责任；借名人明知无资格仍借名购房的，亦有过错，承担次要责任。②增值幅度——以评估报告为依据确定房屋现值，减去购房成本计算增值数额。③双方贡献——借名人出资购房、装修、长期居住等事实可作为支持增值赔偿的考量因素。④比例裁量——法院通常按过错比例分配增值收益，鲜有将全部增值判归一方的情形。
（二）出名人常见诉求
1.房价下跌情形下，出名人要求借名人赔偿损失，法院能否支持？
目前公开检索到的借名买房无效案例中，借名人主张增值损失的案例远多于出名人主张贬值损失的案例，这与案件裁判当下北京房地产市场整体上行的大背景有关，尚未检索到出名人因房屋贬值而主张损失赔偿的案例，但笔者认为依据《民法典》第一百五十七条的过错赔偿原则，如果房屋价值下跌，出名人因此遭受损失，同样可要求借名人赔偿，法院应根据双方过错程度确定损失分担比例。
在房价上涨情形下，法院处理增值损失的思路是：增值收益不是当然归借名人，而是按过错比例分配。依此逻辑，房价下跌时，贬值损失同样应按过错比例由双方分担。借名人明知无资格仍借名购房，自身存在过错；出名人主动出借资格，亦有过错。法院将根据双方的过错程度，确定贬值损失的承担比例。此种责任承担方式亦符合公平原则。
2.出名人要求借名人支付房屋占有使用费，法院能否支持？
房屋由借名人长期占有时，出名人可主张占有使用费（相当于租金）。法院通常结合房屋所在区域租金水平、占用期限、双方过错等因素酌情确定。
在前文案例七中，邓河提出反诉，要求邓江按照每月6700元的标准支付自2011年3月入住至实际腾退之日止的房屋占有使用费。法院认为，邓河自愿将涉案房屋交给邓江居住使用时并未约定占有使用费，现双方借名买房合同已被确认无效，邓河拒绝邓江继续占有使用涉案房屋，本院根据本案情况，并参考涉案房屋所在区域房屋租赁市场价格，酌定邓江自签收反诉状副本之日即2020年8月19日起，按照每月6000元的标准向邓河支付房屋占有使用费至房屋腾退返还之日止。该判决体现了法院对占有使用费支持的三个要件：①借名买房合同已被确认无效；②出名人明确拒绝借名人继续占用房屋；③自拒绝之日起计算，而非自入住之日计算。
案例十一
由北京市石景山区人民法院审理、北京市第一中级人民法院二审的姚翠红与李宝伶房屋买卖合同纠纷案中，李宝伶上诉主张姚翠红一直占有使用涉案房屋应支付房屋占有使用费。二审法院明确指出：“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。房屋占有使用费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销。”据此驳回了李宝伶的该项上诉请求。
在前文案例八中，王红军反诉要求周春支付2007年10月18日起至实际腾退之日止的房屋使用费。法院认为：“关于房屋使用费，该费用可与其占用周春资金的利息损失相互抵消，本院不再支持。”法院同时指出，在出资款等款项返还之前，出名人变相占用着借名人的资金，双方互负义务的情况下，不宜单独支持占有使用费。上述案例表明，借名买房合同被认定无效后，出名人要求借名人支付房屋占有使用费的裁判规则尚未统一，主要存在三种处理方式：第一种，在合同被确认无效且出名人明确拒绝借名人继续占用后，法院可以支持占有使用费，自出名人作出拒绝意思表示之日起算，参照同地段同类房屋租金标准酌情确定；第二种，将房屋占有使用费与出名人占用借名人资金期间的资金占用费相互抵销，双方互负对待给付义务的情况下不予单独支持。法院不支持的主要理由在于：标的物返还与价款返还互为对待给付，借名人占用房屋的对价与出名人占用资金的对价可以相互抵销，在出资款尚未返还之前不宜单独支持占有使用费。此外，若出名人系自愿将房屋交付借名人使用且未约定使用对价，亦可能成为法院不支持占有使用费的考量因素。是否支持及支持的具体数额，由法院综合双方过错、占用期限、租金水平、资金占用情况等因素酌情裁量。
此外，还有一个程序问题值得关注：在借名买房合同纠纷中，出名人主张返还房屋、占有使用费或装修损失等诉求，应当以反诉方式在本诉中提出，还是另行起诉？这涉及本诉与反诉的合并审理条件问题。本诉与反诉之间应当具有牵连性，即诉讼请求基于同一法律关系或相同事实，或者在因果关系上紧密联系，人民法院才应合并审理。反诉的当事人范围也应限于本诉当事人，不得随意扩展。若反诉涉及不同法律关系，则不具备合并审理条件，应另行解决。
在借名买房纠纷中，返还出资、确认合同效力及价差损失等争议，可在同案中一并处理，无需另案反诉。法院普遍在同一诉讼中同时处理合同效力、返还购房款及相关费用、房屋增值或贬值损失的承担问题。例如，在限价商品房借名买房案件中，法院围绕合同无效后的财产返还和损失赔偿进行整体权衡，一并作出判决。只要出名人对返还款项或价差损失提出抗辩或相应请求属于同一借名买房合同关系范畴，法院即可在本案内统筹审理，无需单独反诉。
当然，当出名人的主张基于独立的借款、继承等其他法律关系，且与借名买房合同关系之间不存在直接因果联系时，法院一般不予合并审理，应另案解决。例如，借名买房案件中若出名人将单纯的“借款返还”争议混入案件，因法律关系不同，将被要求另案处理。
四、实务建议
（一）对借名人的建议
第一，事前评估法律风险。 购房前应审查三项核心要素：房屋性质（是否政策性保障住房）、自身购房资格、购房合同签订时间（是否在2008年4月11日前）。这三项要素对合同效力的认定起到决定性的作用。
第二，固定书面证据。 签订书面借名买房协议，明确约定房屋归属、过户条件、违约责任，必要时办理公证。同时完整保存出资凭证、还款记录、缴费票据、不动产登记证书原件等。虽然书面协议不能改变合同无效的定性，但在合同无效后的损失赔偿计算中，书面协议是证明双方合意和过错程度的重要证据。
第三，制定合理的诉讼策略，做好合同无效的预案，在起诉时一并主张出资返还及增值损失补偿，避免“只确认无效、不主张赔偿”导致权利落空。
第四，合同被认定无效后积极主张增值损失。 从上述案例可以看出，法院在认定合同无效后，通常会根据过错程度支持借名人一定比例的增值损失。借名人应在诉讼中明确提出增值损失赔偿请求，并申请房屋价值评估，为损失计算提供依据。
（二）对出名人的建议
第一，审慎出借购房资格。 出借名义可能面临的法律风险包括：返还全部出资款、赔偿房屋增值损失、因借名人断供导致征信受损、丧失自身购房资格等。不应因亲情或友情而轻率为之。
第二，合同无效后积极应对。 如借名人起诉确认无效并主张赔偿，出名人应积极主张房屋使用费、装修损失、房屋贬值损失等，将各项争议在同一诉讼中解决，避免重复诉讼。
第三，善用过错分担规则。 在诉讼中积极举证证明借名人对合同无效存在主要过错（如借名人是主动发起方、明知政策限制等），以减轻自身赔偿责任。
结语
在借名买房合同被认定无效的情形下，借名人并非全无救济：已支付的购房款及相关税费原则上应予全额返还；房屋增值利益由法院按双方过错比例分配；资金占用利息原则上不予支持，房屋占有使用费则视情形支持或与资金占用费相互抵销。
需要特别提醒的是：限购政策虽可能随市场形势动态调整，但既往规避政策购房行为的效力仍需结合购房当时的法律与政策评判。借名买房本质是规避政策的变通做法，风险远大于便利，做好事前防范远胜于事后救济。至此，《借名买房效力之辨》上下两篇分别就合同有效与无效两种情形下的裁判规则与实务应对作了梳理，供读者参考。
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