商业租赁场景下墙面宣传标语“附合”认定与退租纠纷处理路径实务解析
2026-01-09
一、引言
随着商业租赁市场的发展，承租人对租赁房屋的装饰装修需求日益多样化，墙上悬挂宣传标语作为低成本、高便捷性的宣传方式，广泛应用于商铺、办公场所等租赁场景。然而，由于租赁合同约定不明、双方对法律规定理解偏差等原因，退租时围绕宣传标语产生的纠纷时有发生：承租人主张标语可自行选择是否拆卸，出租人则要求恢复墙面原状并赔偿损失；部分案件中还涉及标语是否构成附合物、能否主张补偿等争议。
此类纠纷的本质，是租赁物添附物的归属与返还义务的界定问题。附合物作为添附制度的重要组成部分，其认定直接影响当事人的权利义务分配；而恢复原状作为租赁合同的核心义务之一，其适用边界需结合合同约定、过错程度等多重因素综合判断。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百一十五条、第七百三十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称《房屋租赁合同纠纷司法解释》）第七至十一条等条文，为纠纷处理提供了基本法律依据。
本文从宣传标语符合属性的认定标准切入，深入剖析退租时恢复原状的法律适用场景，通过分类梳理不同情形下的处理规则旨在为当事人规范合同履行提供支撑。
二、宣传标语是否构成“附合物”的认定标准与法律依据
（一）附合物的法律内涵与认定核心要素
添附制度是《民法典》物权编中的重要制度，旨在解决不同所有权人之物结合后难以分离或分离成本过高的权利归属问题。附合作为添附的主要类型之一，指不同所有人的物密切结合在一起，形成新的物，非经毁损或变更其性质不能分离，或者分离成本过高的情形。在房屋租赁合同语境下，承租人增设的装饰装修物是否构成附合，直接关系到其所有权归属及退租时的处理规则。
根据司法实践通说及相关司法解释精神，装饰装修物是否构成附合，核心需考察两个要素：一是物理上的不可分离性，即装饰装修物与房屋主体结构是否紧密结合，是否形成一个有机整体；二是分离的经济性与合理性，即分离装饰装修物是否会损坏房屋主体结构或降低房屋价值，或者分离成本是否显著高于装饰装修物本身的价值。若满足上述两个要素，则应认定为附合；反之，若装饰装修物可自由拆卸、分离不会对房屋造成损害且成本较低，则属于未形成附合的独立物。
在承租人经出租人同意装饰装修的情况下，《房屋租赁合同纠纷司法解释》第七条区分未形成附合与已形成附合两种情形，明确了租赁合同无效时装饰装修物的处置规则，第八条则针对租赁期间届满或合同解除的情形，明确了未形成附合装饰装修物的处置规则，两条规定共同为司法实践中各类房屋租赁合同相关装饰装修物纠纷的处理提供了基本指引。
（二）宣传标语附合属性的具体认定情形
宣传标语的形态多样，安装方式各异，其是否构成附合需结合具体情况逐一分析：
未形成附合的宣传标语，实践中绝大多数墙上悬挂的宣传标语属于未附合情形，主要包括：以海报、喷绘布、KT板等形式通过不干胶、双面胶临时粘贴的标语；通过挂钩、挂绳、磁力贴等可拆卸方式固定的标语；独立灯箱通过支架放置于墙面或悬挂于墙面挂钩的标语等。此类标语的核心特征是：安装方式简单，未对房屋墙面、结构进行实质性改造，分离时不会损坏房屋主体或降低房屋价值，且分离成本较低。
可能形成附合的宣传标语少数情况下，宣传标语因安装方式特殊，可能被认定为已形成附合，主要包括：通过砌筑方式将标语载体与墙体融为一体的情形；将标语内容直接绘制、雕刻于墙面，或通过抹灰、刷漆等方式嵌入墙体的情形；通过膨胀螺丝等强力固定方式将厚重标语牌、金属标识与墙体紧密结合，分离会导致墙面破损、结构受损的情形等。此类标语的核心特征是：与房屋墙面形成物理上的紧密结合，分离需破坏房屋主体结构或造成墙面严重损坏，且分离成本较高。例如，若承租人将宣传标语内容直接喷绘于墙面乳胶漆层内，或通过水泥浇筑将标语支架固定于墙体，此类标语与房屋墙面已形成有机整体，分离时需打磨、拆除墙面，会对房屋造成实质性损害，应认定为已附合的装饰装修物。
（三）未附合与已附合宣传标语的法律属性区分
未附合的装饰装修物，其所有权归承租人所有，承租人对其享有占有、使用、收益和处分的完整权利；而已附合的装饰装修物，因与租赁房屋主体结构紧密结合、无法分离或分离会损害房屋价值，根据物权添附制度，其所有权随房屋所有权一并归于出租人，承租人不再享有独立所有权。这一区分是退租及合同终止时处理规则的核心依据：除当事人另有约定外未附合装饰装修物的承租人可自主选择拆除带走，但拆除行为造成房屋毁损的需承担恢复原状责任；而已附合装饰装修物的承租人通常无权单方主张拆除，其相关权益需按租赁合同状态确定，合同期满无约定时无权要求补偿，合同无效或解除时，依双方过错分担现值损失或由违约方承担残值损失。
三、退租时恢复原状的法律适用与责任划分
（一）恢复原状的法律依据与核心要求
《民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”该条明确了承租人退租时的返还义务，而“符合约定或租赁物性质使用后的状态”，是判断是否需要恢复原状的核心标准。
从法律内涵来看，恢复原状义务的本质是承租人对租赁物的妥善保管义务的延伸，其目的是保障出租人对租赁物的正常使用权益。具体而言，恢复原状的核心要求是：租赁物返还时应保持完好，能够按照合同约定或租赁物的通常用途继续使用，不得因承租人的使用或增设物的拆除导致租赁物功能受损或价值降低。
在宣传标语相关纠纷中，恢复原状的具体表现为：在未附合的情况下，若承租人拆除悬挂标语的行为造成墙面破损、污染、残留胶痕等损害，应将墙面修复至租赁初期的状态或合同约定的标准；若合同明确约定退租时需拆除所有增设物、恢复房屋原貌，则无论标语是否附合，均应按约定执行。
（二）不同场景下恢复原状的适用规则
结合《民法典》第七百一十五条及《房屋租赁合同纠纷司法解释》相关规定，退租时恢复原状的适用需区分以下场景：
1.经出租人同意悬挂宣传标语的情形
承租人经出租人书面或口头同意悬挂宣传标语，属于合法添附行为。此时，退租时是否需要恢复原状，需结合标语附合状态及具体应用场景综合判断，核心规则如下：
若标语未形成附合：承租人对标语享有所有权，可自主选择拆除或不拆除，出租人无权强制要求恢复原状。根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”如（2019）赣07民终3966号判决中，租赁期满后承租人未拆除未附合的广告牌，出租人在租赁期限届满后要求承租人拆除并恢复原状，法院认为双方对租赁期间届满后相关的广告牌及装饰装修物应如何处理未作约定，按照上述规定承租人对于是否拆除广告牌及未形成附合的装饰装修物具有选择权，因此驳回出租人该诉求；但若承租人选择拆除，需确保不损害房屋主体结构及原有设施，若因拆除导致墙面破损、设施损坏等，无论是否存在违约行为，承租人均需承担修复责任。
若标语已形成附合：已附合的宣传标语因与房屋主体结构紧密结合，所有权随房屋一并归出租人所有，承租人原则上无需承担恢复原状义务，具体分场景处理：
（1）租赁期满或合法解除
双方无违约情形下，承租人无权要求拆除标语或主张费用补偿，出租人可自主处分标语，不得要求承租人恢复原状。（2025）赣0424民初2295号判决中，法院认为承租人是经出租人同意进行的装修，出租人根据装修添附基本原则取得了装饰装修物的所有权，其可自主决定对附合的装饰装修物的处分，其也无权要求他人替其拆除已为其所有的装饰装修物，且根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十条的规定，除当事人另有约定外，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用。根据权利义务对等原则，承租人经出租人同意装饰装修，在租赁期限届满时，承租人也没有义务将装饰装修物恢复原状。
（2）因违约导致合同解除
若因出租人违约致使合同解除，承租人无需承担恢复原状义务，还可就标语残值主张赔偿。入库案例（2016）黑05民终744号某快餐公司诉宝清县某公司房屋租赁合同纠纷案中，出租人违反“不得引进同类餐饮”约定，法院判令其赔偿承租人附合装修及设备的残值损失190.28万元。
若因承租人违约如提前退租、未按约定支付租金等导致合同解除，承租人虽构成违约，但对经同意的附合标语仍无恢复原状义务。如（2021）吉24民终2号判决中，法院认为承租人提前退租构成违约，但因其经出租人同意的合理装修不具有可归责性，驳回出租人要求恢复原状的主张。
2.未经出租人同意悬挂宣传标语的情形
《民法典》第七百一十五条第二款明确规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十一条进一步补充：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”上述两条法律规范共同界定了承租人擅自添附行为的法律后果：无论案涉宣传标语是否与租赁房屋形成附合，出租人均依法享有恢复原状请求权或损害赔偿请求权，该主张亦会得到人民法院的支持，且标语制作、安装等相关费用均由承租人自行承担。
具体而言，若宣传标语未形成附合，出租人有权选择两种权利主张路径：一是要求承租人拆除标语并将墙面恢复至租赁初始状态；二是直接要求承租人赔偿因标语悬挂行为造成的墙面污染、破损等实际损失。司法实践中，若承租人通过打孔、强力粘贴等擅自方式悬挂标语导致墙面受损，出租人主张恢复原状的诉求通常会获得法院支持，如（2025）内0102民初12851号案件中，承租人未经同意在租赁墙面打孔安装照片墙，退租时未修复孔洞，法院最终判决承租人承担墙面修复义务；若宣传标语已形成附合，出租人虽可主张恢复原状（如拆除标语并修复墙面），但需以恢复行为的可行性为前提——若拆除已附合标语会导致房屋主体结构受损，或恢复原状的成本显著过高，人民法院可酌情调整责任承担方式，判令承租人以赔偿损失替代强制恢复原状。同时，依据前述司法解释第十一条规定，承租人因擅自装饰装修产生的相关损失，均由其自行承担，出租人无需支付任何补偿。
此外，《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十条明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”依据“举轻以明重”的法律解释原则，在承租人经出租人同意进行附合装饰装修的情形下，租赁期限届满时其补偿请求尚且无法获得支持，在承租人未经出租人同意擅自实施附合装饰装修的情形下，其于租赁期限届满时主张附合装饰装修费用补偿的诉求，更不应得到人民法院的支持，进一步印证了擅自添附情形下承租人无任何补偿请求权的法律原则。
四、房屋租赁合同履行与退租的实务建议
（一）对承租人的实务操作建议
1.签约阶段：明确约定核心条款承租人在签订租赁合同时，应主动与出租人就宣传标语的悬挂事宜作出明确约定（或者签订补充合同），避免后续纠纷：一是明确悬挂范围、安装方式，如是否允许打孔、粘贴；二是约定标语是否属于附合装饰装修物，退租时是否需要拆除；三是明确恢复原状的标准，如墙面修复至原墙面材质、颜色一致及责任主体；四是约定装饰装修费用的承担与补偿方式，如已附合标语的补偿条件。
2.履约阶段：规范悬挂行为并留存证据，承租人悬挂宣传标语时，应严格按照合同约定的方式操作，避免擅自改变安装方式造成墙面损害。若需变更安装方式，应提前征得出租人书面同意，并留存沟通记录如微信聊天记录、书面确认函。同时，悬挂前应对墙面原始状态拍照、录像留存证据，悬挂过程中记录安装细节，便于退租时证明墙面损害与自身行为无因果关系。
3.退租阶段：有序拆除与修复，完善交接手续退租前，承租人应首先区分宣传标语是否附合：对可拆卸的未附合标语，可选择是否拆除，若选择拆除需对拆除过程中造成的墙面孔洞、胶痕等进行修复，修复时保留施工记录、材料票据等证据；对已附合标语，若合同无补偿约定，无需主张补偿。
交接房屋时，应与出租人共同查验房屋状态，签署交接清单，明确墙面是否存在损害、损害原因及责任归属。若出租人对恢复原状提出异议，应及时沟通协商，协商不成的，通过书面形式固定争议焦点，避免因未办理交接导致的空置损失扩大。
（二）对出租人的实务操作建议
1.签约阶段：细化同意范围与返还标准，出租人应在租赁合同中明确承租人装饰装修的权利边界：一是明确是否允许承租人在墙面悬挂宣传标语，禁止未经书面同意的打孔、砌筑等可能损害房屋的安装方式；二是对允许悬挂的标语，明确拆除责任与恢复原状标准，如“退租时承租人应拆除所有宣传标语，墙面修复至租赁起始时的平整、洁净状态，修复费用由承租人承担”；三是对已附合装饰装修物，明确归属与补偿规则，如“承租人增设的已附合装饰装修物，退租时无偿归出租人所有，出租人无需给予补偿”。
2.履约阶段：加强监督与书面确认出租人应定期对租赁房屋进行巡查，发现承租人擅自悬挂宣传标语或采取违规安装方式的，及时提出异议并要求整改，整改情况通过书面形式确认。若出租人明知承租人违规悬挂标语而未提出异议，可能被认定为默示同意，后续主张恢复原状或赔偿损失的，法院可能不予支持或酌情减轻承租人责任。
3.退租阶段：及时验收与合理处置房屋租赁期满或合同解除后，出租人应在合同约定的期限内与承租人共同验收房屋，对墙面状态、宣传标语拆除情况进行详细记录。若发现承租人未按约定恢复原状，应明确整改期限并书面通知承租人；若承租人逾期未整改，出租人可自行委托第三方修复，修复费用由承租人承担。同时，出租人不得无合理理由拒收房屋，否则可能因扩大空置损失而承担不利法律后果。
五、结论
房屋租赁合同纠纷中，墙上悬挂宣传标语引发的退租争议，核心症结在于附合属性的认定与恢复原状义务的界定两大关键点。宣传标语是否构成附合物，并非依据形式外观简单判断，而是以“物理结合紧密性”与“分离经济性、合理性”为核心标准：凡可拆卸、分离过程不损害房屋主体结构、不降低房屋价值且成本较低的，原则上认定为未形成附合；若与房屋墙面形成有机整体、分离需毁损房屋或分离成本显著过高的，则应认定为已附合装饰装修物。这一认定结果直接决定了标语的所有权归属——未附合标语归承租人所有，已附合标语因物权添附规则随房屋所有权归于出租人。
退租时恢复原状义务的适用，需遵循“合同约定优先，法定规则补充”的逻辑，结合多重场景综合判断：经出租人同意悬挂的未附合标语，承租人享有拆除与否的自主选择权，仅需对拆除造成的房屋毁损承担修复责任；经同意的已附合标语，承租人原则上无恢复原状义务，合同期满或合法解除时无权主张费用补偿，合同因出租人违约解除时可主张残值赔偿，因承租人违约解除时仍不免除出租人对附合标语的所有权。未经出租人同意的擅自添附行为，无论标语是否附合，出租人均享有恢复原状或损害赔偿请求权，仅在已附合标语拆除不可行时，以赔偿损失替代强制恢复，且承租人需自行承担添附成本。
此类纠纷的防范与解决，关键在于租赁合同的明确约定与当事人的规范履行。承租人与出租人应在签约阶段细化宣传标语的悬挂方式、拆除责任、恢复原状标准等核心条款，履约过程中遵守约定、留存证据，退租时积极沟通、规范交接。若纠纷涉及复杂法律适用或权益争议较大，建议及时咨询专业律师，通过合法途径高效维护自身合法权益。
参考文献：
[1]中华人民共和国民法典 [Z]. 2020.
[2]最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020 修正）[Z]. 2020.
[3]最高人民法院民事审判第一庭。最高人民法院民法典物权编司法解释（一）理解与适用 [M]. 北京：人民法院出版社，2021.
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