房屋租赁合同纠纷若干疑难问题解答（一）——违法建筑对房屋租赁合同效力的影响

2025-12-04

前言：在商事活动中，租赁房屋往往是经营业务开展的基础或重要组成部分。租赁双方通过签订房屋租赁合同，以期实现各自的经营目的：承租人通常期望租赁合适的房屋用于办公或对外营业，并能在租期内稳定地利用租赁房屋；而出租人则期望承租人能适当使用租赁房屋，并能按时收取租金和其他经济利益。然而，一旦房屋租赁合同存在无效情形，不但约定的合同目的可能落空，双方还将陷入争讼风险，因此，作为房屋租赁合同纠纷若干疑难问题解答系列文章的第一篇，本文将首先解答违法建筑对房屋租赁合同效力的影响。

一、影响房屋租赁合同效力的重要因素：租赁房屋的合法性

租赁房屋的合法性是影响房屋租赁合同效力的重要因素，也是裁判机构在认定房屋租赁合同效力时的重点审查对象。而在相关司法实践中，我们发现在对租赁房屋合法性的认定中往往存在诸多疑难问题，比如违法建筑如何认定？因历史遗留问题未于建设时取得相关许可证的房屋是否合法？如果房屋仅加建部分违法，房屋租赁合同的效力如何？因此，我们拟通过本文，聚焦违法建筑对房屋租赁合同效力的影响以及房屋租赁合同无效的法律后果等相关问题，结合最新的法律法规和司法案例，从问题的产生到解决进行全链条解读，并提供预防性的风险规避方案，以期对相关的商业实践提供一定的帮助。

二、违法建筑以及对应房屋租赁合同效力的认定

（一）违法建筑的认定

针对违法建筑，目前我国现行法律和各地方法规中均可散见相关认定标准，下表中列举了部分违法建筑相关的法律法规。

结合表格所列条款可见，城乡规划法和土地管理法（详见表格第1项及第2项）规定了对某些违法情形采取的负面处理措施，而相关地方法律法规（详见表格第3项至第6项）也在此基础上进一步规定了违法建筑的认定标准。基于此，我们认为违法建筑是指违反城乡规划法、土地管理法等法律法规进行建设，从而受到相关执法机关查处的建筑物、构筑物和其他设施。违法建筑具体包括但不限于：①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物和构筑物；②未经批准或未按批准内容进行建设的临时建筑物和构筑物；及③超过批准期限未拆除的临时建筑物和构筑物，比如在办公楼或者厂房中加建夹层。

（二）对违法建筑租赁合同效力的法律认定

1.认定原则：违法建筑作为租赁物的租赁合同为无效合同，但能够在一审法庭辩论终结前得到补正的除外

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）（“房屋租赁合同纠纷司法解释”）第2条和第3条规定，出租人就以下建筑与承租人订立的租赁合同无效：①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或延长使用期限的，人民法院应当认定有效。

最高人民法院在司法实践中同样遵循上述裁判原则对租赁违法建筑的合同效力进行认定。在2017最高法民终171号案例中，租赁双方在签订房屋租赁合同时，作为租赁物的房屋尚未建成，且双方提供的证据以及法院向相关规划局核实的情况均无法证明在一审庭审辩论结束之前，案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证。在房屋租赁合同约定的租赁物既未建成，也没有取得合法的建设手续的情形下，最高人民法院认定案涉房屋租赁合同无效。

因此，原则上以违法建筑作为租赁物的租赁合同为无效合同，且以一审法庭辩论终结为最终认定时间点。如果违法建筑的违法性在前述时间点前能够得到补正，取得建设工程规划许可证或有权主管部门的行政批准，则房屋租赁合同即可自始有效。

2.具体适用中的常见争议问题

（1） 在没有取得建设工程规划许可证的情况下，何为“有权批准”？

部分房屋由于历史因素在建设时未取得建设工程规划许可证，但当事人主张其取得了相关政府部门出具的建设批准时，法院通常会进一步判断案涉房屋是否属于房屋租赁合同纠纷司法解释规定的“经主管部门批准建设的房屋”。

在此情形下，争议焦点往往在于：其出具的批准是否为“有权批准”，即出具证明文件的政府部门是否为享有规划职权的主管部门。虽然城乡规划法第40条对享有规划职能的有权部门进行了明确规定，但由于实践中案涉争议房屋的建设时间往往较为久远，建设当时尚不适用2019年发布实施的城乡规划法。因此，法院会结合建设当时的法律及地方法规对当时享有规划职能的部门进行综合判断。

比如，在（2020）鲁04民再8号案例中，案涉租赁房屋位于山东省枣庄市高新技术产业开发区（“高新区”），未取得建设工程规划许可证，但取得了高新区管委会、高新区项目落地委员会的批复文件和提供了高新区建设规划局的证明文件（仅证明案涉租赁房屋是经高新区项目落地委员会同意批准建设的，并没有证明案涉租赁房屋是经过其批准建设）。

结合案涉租赁房屋的相关审批手续起始时有效的法律法规，以及相关地方规范性文件，法院查明：①法定的城市规划主管部门是高新区城乡建设环境保护委员会和高新区建设规划局；②案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且相关证据无法证明案涉租赁房屋取得了前述法定规划主管部门批准建设；且③对案涉租赁房屋做出同意建设批复的高新区管委会和高新区项目落地委员会不是城市规划行政主管部门，其批准不属于有权批准且不具有行政法上的法律效力，因而法院最终认定案涉房屋租赁合同无效。

综上，如果案涉租赁房屋仅具备相关政府部门出具的关于批准房屋建设的文件，法院在判断前述批准是否为“有权批准”时主要关注：①出具证明文件的部门是否为房屋建设审批时享有城市规划行政管理职权的主管部门；②前述文件是否能够证明相关建设工程获得建设批准。在对前述事项存在争议的情形下，法院还会要求案件审判当时有权做出批准的规划主管部门协助调查，进一步查明项目建设时有权做出批复的部门以及相关项目是否获得批复。

（2） 在租赁房屋部分违法的情形下，房屋租赁合同是否整体无效？

根据《中华人民共和国民法典》（“民法典”）第156条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。虽然房屋租赁合同纠纷司法解释确定了以违法建筑作为租赁物的租赁合同无效，但如果案涉租赁房屋已取得建设工程规划许可证，而其上存在违法加建部分的情形下，房屋租赁合同是否整体无效？我们将结合相关案例，进一步分析法院的裁判口径。

在（2022）京0112民初11386号案例中，涉案租赁房屋存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，被告利用涉案土地和房屋进行生产经营以及办公，客观上无法将土地和土地上的房屋拆分开来履行其合同义务，因此原告与被告签订的《土地房屋租赁协议》应属整体无效。

在（2024）鄂12民终1783号案例中，某甲酒店共计承租房屋3558.34平方米，而案涉房屋7楼加建的919.98平方米不在规划批准范围内，未办理产权证，系违法加建。法院认定租赁合同中所涉上述违法加建部分的租赁关系应属无效，但案涉房屋第7层加建房屋面积占承租房屋面积比重较小，该部分房屋租赁关系无效，并不影响双方就涉案房屋其余取得产权证的部分所签订的租赁合同的合法有效。在（2020）京0108民初46977号、（2019）苏05民终4166号案例中，虽然违法建筑占比接近50%甚至超过50%，但是合法建筑和违法建筑可分割，法院仍认定合法建筑部分的租赁合同有效。

而在（2022）京民申5982号、（2022）沪0112民初282号案例中，案涉租赁房屋违法加建面积占出租总面积的50%及以上。在违法加建面积占比较大，且房屋租赁合同关系基于租赁房屋的整体状况而形成的情形下，法院认为违法面积与合法面积不可分割且将导致合同目的无法实现，因此，房屋租赁合同被认定整体无效。

在(2024)粤民申174号案例中，合法报建部分与违法加建部分的租赁合同不可分割履行，因此，法院认定租赁合同整体无效。

在（2016）苏02民终3967号案例中，未办产证的面积分布在案涉租赁房屋一至三层的相应位置以及四层整层，作为开设购物中心其设计整体方案、整体应用效果与场地面积、位置、结构等因素密不可分，如各楼层面积缺失将导致设计、装修、消防审批等各方面的障碍，因此，法院确认合同目的无法实现及合同整体无效。以及在（2019）粤03民终27922号中，法院认为违法加建的二楼阁楼改变了整个房屋的结构和承重，将导致案涉租赁房屋不具有安全性，因而认定房屋租赁合同整体无效。类似地，在（2020）沪02民终3014号案例中，所涉改建严重改变了房屋原有结构，改建部分系违章建筑，若合同拆分履行必然会影响效果，无法实现当事人之订约目的，故法院认定房屋租赁合同无效。

综上，在司法实践中，法院通常会结合以下因素判断案涉房屋租赁合同是否整体无效：①违法建筑部分和合法建筑部分物理上是否可分割，具体而言，违法建筑的占比、位置、与合法建筑是否融为一体或可区分。如产证面积和加盖面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，法院通常认为合法部分与违法部分可以区分，而违法建筑所占比例较大（通常大于等于50%），则被认定为不可分的可能性较大；②即使案涉房屋具备物理分割性，法院还会综合考虑租赁用途、建筑物主要功能、违法部分对合法部分的依附程度、违法部分是否会导致租赁房屋出现安全隐患、违法部分对整个租赁标的的影响、对合同目的实现的影响、以及合法部分能否继续得到全面、实际、独立履行等。如违法部分导致案涉租赁房屋主体结构、地基安全产生隐患，或者导致后续设计、装修、消防审批等各方面受阻，以致合同目的无法实现，则被认定为整体无效的可能性较大。

三、租赁违法建筑导致租赁合同无效的法律后果

根据民法典第157条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，房屋租赁合同无效后，承租人及出租人应当各自返还因租赁合同取得的财产并按照过错责任原则承担赔偿责任。承租人应当返还租赁房屋，如实际占有房屋的，还应支付房屋占有使用费，而出租人应返还承租人支付的保证金。以下，我们拟对实践中出租人和承租人容易产生争议的房屋占有使用费及过错责任的认定进行具体分析。

（一）房屋占有使用费的认定

根据房屋租赁合同纠纷司法解释第4条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。司法实践中，法院一般遵循上述标准对合同无效时的房屋占有使用费进行认定，但也会综合考虑承租人对房屋的实际使用情况以及合同的目的是否达到等因素，对占有使用费酌情进行调整。

比如，在（2024）鄂12民终1783号、（2022）沪0112民初282号案例中，法院参照租金标准认定房屋占有使用费的收费标准。而在（2016）赣民再101号案例中，法院综合考虑了因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的情况。最终认定的房屋占有使用费在租赁合同租金标准上酌情进行了下调（下调比例约25%）。

（二）过错责任的认定

如房屋租赁合同因租赁房屋为违法建筑而被认定无效，出租人和承租人按照过错责任原则承担合同无效所造成的损失。在司法实践中，法院将结合租赁房屋的产权状态、双方对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形对导致房屋租赁合同无效的主体过错责任进行认定。

在租赁合同因租赁房屋为违法建筑而无效的情形下，法院往往基于以下标准酌定双方的具体责任比例：①如果承租人疏于注意的过错程度较之出租人轻，出租人对合同无效造成的损失承担主要责任，而承租人承担次要责任；②如有证据证明承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，双方对合同无效造成的损失承担同等责任；③如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，原则上对于合同无效造成的损失承租人无需承担责任。

比如，在（2022）京民申5982号案例中，出租人在明知涉案房屋50%的面积未取得产权证的前提下，未确认加建部分已取得建设工程规划许可证，仍对外出租，且在出租期间收到行政主管部门发出的责令整改通知书后亦未采取整改措施。而承租人明知所承租的房屋50%的面积未取得产权证，且房屋用途为“工交”的情况下，未进一步核实涉案房屋准建规划情况，仍订立租赁合同并将涉案房屋用于完全不同于房屋登记用途的用途，未能尽到审慎注意义务。因此，法院认定出租人和承租人对合同无效均有过错，且出租人承担主要责任（60%），承租人承担次要责任（40%）。

四、实务建议

从上文可见，一旦租赁房屋为违法建筑，那么实践中租赁双方均将面对较大的不确定性以及承担损失赔偿的风险。

对于承租人来说，租赁房屋被认定为违法建筑后，承租人可能被迫停止经营或搬离，导致合同目的落空，承租人的正常经营活动也将受到严重影响。为了降低前述风险，我们建议承租人在签订房屋租赁合同前，着重审查①租赁房屋有无产权证明，以及产权证明中的信息是否和房屋租赁合同以及租赁房屋实际情况一致；②租赁房屋的实际用途与建设工程规划许可证是否相符；③租赁房屋是否为临时建筑，租期是否超过了临时建筑使用期限；④对于在建但是尚未建成的房屋，则应审查在建建筑是否已经取得建设工程规划许可证。

在缺乏相应有效批准文件的情况下，如果确实需要进一步推进合同的签订，则承租人应当尽量取得出租人的承诺，如承诺届时会取得有效批准证明文件、保证房屋是合法建筑等，从而避免合同无效的过错被归于自身，据此占据有利条件向对方索赔，减少自身因此遭受的损失。

对于出租人来说，出租违法建筑也具备一定的风险。一方面，如租赁合同被认定无效，出租人需返还收取的租金和保证金；另一方面，由于出租人天然掌握租赁房屋的状况，出租人通常会被认定为具有主要的过错，需赔偿装饰装修投入款项等。因此，我们建议出租人在出租前尽量确保租赁房屋已取得建设工程规划许可证及其他必要的合法证明文件，不得违规加建、改变房屋规划用途或将临时建筑超审批期限租赁。如出租时无法取得前述文件，则建议出租人应积极采取改正措施，尽早向有关部门申请补正；并且就合法部分与违法部分物业分别与承租人签署房屋租赁合同，或者在房屋租赁合同中明确合法部分与违法部分物业的位置和面积以及平方单价，以便降低房屋租赁合同整体无效的风险，以及便于法院认定有效部分物业面积和租金标准。我们也建议出租人在房屋租赁合同中明确告知租赁房屋可能存在的风险，并通过合理设置免责条款或风险分担条款降低可能承担的法律责任，以及全面收集双方沟通记录和承租人合同履约情况，并注意留存承租人违约证据，做好争议事项应对准备。

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