实体篇：《执行异议之诉解释》第20条第1款视角下承租人排除不带租执行异议之诉的实务问题研究

2025-09-04

引言

在执行实务中，执行财产常涉租赁负担，而租赁关系对于执行财产的处置一般会产生较大影响，因此是否应涤除租赁后进行处置常常产生争议。基于让与不破租赁原则势必应保护合法承租人的租赁利益，而另一方面，不动产租赁已成为执行异议之诉案件中虚假诉讼的高发领域^[1]。此外，实践中，承租人异议后的救济路径究竟是执行复议还是执行异议之诉也一直存在较大分歧。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（下称“《执行异议之诉解释》”）第20条就此问题予以回应，为承租人、申请执行人执行异议之诉及法院的审查标准提供依据。该条重心仍在于第1款，本文拟基于对该条款的解读出发，梳理承租人执行异议之诉的脉络与问题。

一、租赁权何以排除强制执行？

案外人执行异议之诉，是案外人基于特定执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，向法院提起的请求排除对特定执行标的强制执行的诉讼。案外人提起执行异议和执行异议之诉的根本目的在于阻止执行，其基本功能在于解决异议标的能否执行的问题。^[2]对于租赁权而言，围绕《民法典》第725条的“让与不破租赁”原则^[3]，执行程序中的相关司法解释已相当完备，例如《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条^[4]、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（下称“《拍卖变卖规定》”）第28条第2款^[5]等，基本确定了以承受主义为原则，涤除主义为例外的处置思路。

执行法院如决定涤除租赁关系进行拍卖、变卖的，即所谓“不带租处置”^[6]，承租人对此提出执行异议的，《执行异议之诉解释》第20条对承租人的异议事由表述为“排除不带租强制执行”。但疑问在于，承租人的租赁权何以能够排除强制执行？或者说，如何理解该条中的“排除不带租强制执行”？

（一）一般意义上的“排除强制执行”

首先，无论从《执行异议之诉解释》第3条表述中的“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的”，还是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（下称“《民诉法解释》”）第310条第1款（一）项等相关规定的表述看，一般意义上，所谓的对某执行标的排除强制执行，可以理解为将其从被执行人可供执行的财产中剥离，即不采取强制执行措施。

实践中有观点认为承租人无权提起执行异议之诉，执行异议所审查之对象仅仅在于是否附带租约拍卖这一问题，无论租赁关系经审查认定是否具有对抗性，均不能阻止对于租赁物本身的执行。^[7]换言之，承租人是对执行法院不带租处置的执行行为的异议（认为应当带租处置），而非对于执行标的的异议，只能通过执行复议进行救济。持这一观点的地方司法指导意见如吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》^[8]，其问题二十六规定承租人提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院应当不予受理。这一观点可以概括为“利害关系人异议说”。

（二）排除不带租强制执行的法律内涵：排除占有的移转

从《执行异议之诉解释》第20条的文义上看，“排除不带租强制执行”涵盖两种情形，即承租人要求“带租处置”以及“完全排除对标的物的处置”。本文认为，租赁权并不属于文义范围内的足以排除强制执行的民事权益，基于租赁权的特性，承租人提出的排除强制执行，应仅限于在租赁期内排除腾退租赁物、向受让人移交占有租赁物或者不带租赁拍卖的执行行为，而非排除对租赁物的整个处置程序。故《执行异议之诉解释》第20条中的“排除不带租强制执行”无法涵盖承租人“完全排除对标的物的处置”的异议请求，因其本就无权要求法院排除对租赁物的处置，而仅能主张“带租处置”。

这一观点可在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第14条得以印证：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：现第238条）的规定，向执行法院提出异议。此条明确将对阻止执行标的的转让与阻止执行标的的交付所并列。对于承租人而言，基于对占有的保护可以适用对执行标的交付的阻止路径。类似的地方司法实践观点如广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第26条中明确“案外人为承租人的，其排除执行的权利仅指排除移交占有的权利。”“租赁是所有权人在一定期限内将租赁物使用权转移给承租人的行为，租赁不产生所有权转移的效果，故案外人不能以享有租赁权为由排除对租赁物的执行，但可以其对租赁物享有租赁权为由，在租赁期内阻止向受让人移交占有租赁物。”

二、承租人执行异议之诉的类型化：以“排除不带租强制执行”请求为标准

现行法对于执行异议、执行复议、执行异议之诉的程序安排以《民事诉讼法》第236条及第238条为始点，构造出执行救济的二元框架：（1）当事人、利害关系人对法院执行行为提出异议，并以执行复议进行救济；（2）案外人对执行标的提出排除执行的异议，并以执行异议之诉为后续救济。进而，执行复议解决的是执行行为违法的问题，执行异议之诉解决的是实体权利之间的对抗问题。这也是大陆法系执行救济的通说：程序异议适用程序救济，实体异议适用实体救济。^[9]因此，对于承租人提出的异议事由原则上也应按此标准予以区分分析。这种区分或者说法律定性，不仅仅关乎承租人的后续救济权利，也关乎申请执行人能否及时处置被执行人财产的期限利益。因为执行复议期间，原则上法院不停止执行^[10]，而执行异议之诉期间，原则上法院将停止执行。^[11]

（一）承租人执行异议性质及救济路径的司法实践分歧

就承租人以其租赁权对抗法院执行行为的，包括要求法院带租处置、停止清退等涉及租赁权实体争议时，如执行法院审查后未支持承租人诉求的，是否应当、以及如何赋予其执行异议的救济路径，过往司法实践不乏争议。

例如最高人民法院（下称“最高院”）在（2017）最高法执监335号案例中就指出：承租人要求“带租拍卖”，本质是租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产，应按照执行标的异议予以审查。但最高院在（2018）最高法民再352号中又认为如果法院未否定租赁权，承租人只是对要求腾退不动产的执行行为有异议，属于利害关系人异议，如对裁定不服，通过执行复议程序解决。

地方司法实践中，江西省高级人民法院《关于执行异议之诉案件的审理指南》第33条^[12]认为，如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除执行的占有、使用和收益权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。本文认为，这一观点的不足之处在于如执行法院肯定租赁合同的有效性，但认为不足以对抗债权人的强制执行的，实际后果仍为不带租约拍卖，此时争议焦点仍涉及实体权利争议，按照前述标准，也应当赋予承租人可提起执行异议之诉的权利。再如，江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》第一部分第1条^[13]认为应取决于租赁权是否形成于抵押、查封之前。本文认为，这一观点貌似有一定的合理性，形成时间在后的租赁权本就无法对抗一般债权的强制执行，无需赋予其通过执行异议之诉救济的权利。但考虑到实践中大量倒签租赁合同、签署时间存在争议的情形，租赁权的形成时间更需要通过实体审查才能做出判断（这一认定标准问题在下文会进一步分析）。并且，以此为由阻断案外人提起执行异议之诉，无疑落入先实体后程序的窠臼。^[14]

（二）承租人可提起执行异议之诉的唯一事由：“排除不带租强制执行”

《执行异议之诉解释》第20条文义上的“排除不带租强制执行”，可以从以下两个角度拆分来看：

（1）该条的落脚点从承租人提出的异议请求出发，其仅涉及“排除不带租强制执行”这一个异议事由。可以推知的是，并非承租人任何的异议请求，都具备可提起执行异议之诉的救济方式，这也是前述执行异议二元救济路径的应然之意。就法院一般的执行行为，如针对执行标的采取的查封措施，承租人如提起执行异议，自然应适用执行行为异议规则进行审查，实践中对此并无太大争议。对于承租人的优先购买权而言，虽也涉及到承租人能否继续占有使用租赁物的问题，但并不在《执行异议之诉解释》第20条的文义射程范围之内。从实质看，优先购买权在效力上既不能阻止标的物的让与，又不能阻止标的物的交付，因而不可能属于足以排除强制执行的民事权益。

（2）承租人是否有权提起执行异议之诉，仅看承租人是否是以其租赁权主张“排除不带租处置强制执行”，而不看其租赁权在实体问题上是否存疑，也不看执行法院如何评价其租赁权。

本文认为，司法解释赋予承租人以执行异议之诉的诉权，不仅仅是二元执行救济措施下案外人对执行标的主张排除“移转占有”的角度，同时也是基于（1）让与不破租赁原则下对租赁权实体权益保护的要求；（2）基于此种租赁关系的保护需由实体审查，以排除虚假或不具有对抗力的租赁关系。此前，对承租人“带租处置”持“案外人异议说”的观点也多是基于这两个角度予以论证^[15]。

三、抵押/查封后承租的承租人执行异议：执行效率与公平的平衡取舍

进一步的疑虑在于是否只要异议请求为“排除不带租强制执行”，承租人均可提起执行异议之诉？从《执行异议之诉解释》第20条的表述来看，对于法院不带租拍卖、变卖的强制执行，案外人可以在先成立的租赁关系，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除不带租强制执行。但在不符合第20条所设之条件下，如租赁关系明显成立于抵押权设立、法院查封之后的，承租人仍要求带租拍卖的，法院驳回其异议请求后，是否有必要再赋予其提起执行异议之诉的权利？

反对的观点认为，赋予此类情形下的承租人可提起执行异议之诉的权利并无必要，且只会拖慢执行进展，使得一个毫无悬念的变价处置行为被执行异议、执行异议之诉一审、二审而延宕。更有甚者，可能会促使被执行人恶意对抗执行，在执行案件启动后，寻找承租人签署租赁合同，甚至倒签租赁合同。例如，最高院曾在（2016）最高法执监429号执行裁定书中指出，租赁关系后于抵押权设立，依法不能产生阻却法院对涉案资产拍卖行为的效力，申诉人基于租赁权对拍卖行为提出的异议，属于利害关系人异议。如上述江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》也持这一观点。

肯定的观点则认为，对于法院而言，在审查承租人异议之时即需明确按何种程序规范审查该异议，而不能根据审查的结果反过来确定审查时应适用何种程序规范。考虑到现实中大量虚假租赁的问题，在尚未查明租赁权是否真实有效，租赁权是否优先于执行债权之前，按照以租赁权与执行债权的优先顺位标准确定承租人能否提起案外人异议的观点，法院将无法确定是适用《民事诉讼法》第236条还是适用第238条来审查承租人异议^[16]。

本文认为，可以区分在先抵押与在先查封这两种不同情形进行讨论，具体分析如下：

（一）先抵后租：抵押权和租赁权的对抗

《民法典》第405条虽删除了原《物权法》第190条第2句关于“先抵后租”的规定，但对405条“先租后抵”做反面解释，抵押权设立后抵押财产出租，或者抵押权设立前抵押财产出租但设立后才转移占有的，租赁关系受该抵押权的影响，即承租人不得依据《民法典》第725条主张让与不破租赁。^[17]

但在执行环节，上述思路因《拍卖变卖规定》第28条第2款又产生了新的问题。该款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。对此，有观点认为，租赁权设立于抵押权之后，本身就表明其对抵押权实现有影响，在实现抵押权时应直接涤除租赁权。反对的观点则认为，仅当因租赁关系存在而使抵押财产价值减损或无人应拍时，抵押权人才可主张租赁关系终止，而后再进行变价。^[18]此外，实践中就申请执行人还是执行法院，哪一方有权决定是否去除租赁进行拍卖也有争议。

本文认为，从多重权利顺位规则看，先顺位的权利虽然应优先实现，但并非必须通过消灭后顺位达到此效果，只要后顺位权利妨碍在先权利的实现时，排除后顺位权利即可。^[19]租赁权旨在获取物的使用价值，抵押权的核心内容则是在变价款中优先受偿。先抵押后租赁权利冲突中，固然应保障抵押权实现，但如在不减损抵押权人合法权益的前提下可以继续履行租赁合同，则不仅有效保护了承租人权益，被执行人也因无须承担对承租人的违约责任而减少了损失。^[20]一般认为，所谓租赁权继续存在对在先抵押权实现有影响，应当是指带租拍卖执行标的获得的价款不足以清偿和支付抵押权人的债权。

进而，回到本文所关注的问题，此时承租人对法院不带租拍卖提出异议的，争议核心将是带租拍卖所获得的价款是否足以清偿和支付抵押权人的债权。对这一问题，有观点认为对于执行法院而言，根据租赁物的评估价或拍卖结果评判租赁权的存续对在先的优先受偿权的实现是否有影响，通过简单的形式审查即可快速判定，没有必要通过诉讼程序予以裁决。^[21]

但事实情况并非想象中那么简单。因为评估价并非真实成交价格，即便评估价高于执行债权，但抵押物可能因存在租赁导致有价无市而流拍。反过来看，抵押物上存有租赁并非必然会导致抵押物价值的贬损，例如在人民法院案例库编号为2023-17-5-101-002的入库案例中“涉案房产为商铺、办公用房，买受人竞购案涉房产的目的不同于居民住宅，并非为了居住而是用于投资，更看重房产所蕴含的商业价值。相对于租赁关系是否存在，买受人更关注租期长短、租金高低以及能否按时收取等因素。相较于涤除租赁权后拍卖的处置方式，在租约期限合理、租金合适的情况下带租拍卖，可以迅速带来持续、稳定的租金收益，买受人对房屋商业价值预估更高，房屋竞买价格也会提升。舟山中院通过前期对少量商铺带租拍卖的尝试，发现相较于涤除租赁权的商铺，该部分商铺的围观、报名人数明显较高。从本案司法网拍的成效来看，带租拍卖商铺的成交价格也相对较高。带租拍卖不仅不会减损商铺价值，相反还会对房屋的拍卖价格有所提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。”

此外，还需注意动产抵押权的特殊性。不动产抵押权自登记时设立，未经登记的不动产抵押权自然不产生对抗租赁权的效力。而动产抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，无法对抗善意第三人。故，承租人也可就在先设立抵押权但未登记的动产的处置提出排除不带租强制执行的异议。此时，法院需审查承租人是否构成善意第三人。

综上，本文认为，在先抵押后租赁的情形下，一是在原本债权与租赁权的对抗问题上，又介入了抵押权的实体权益对抗问题；二是相关事实审查、法律判断并不当然比先租后抵情形更加简单，且从先程序后实体的角度，“先抵后租”也应当归入《执行异议之诉解释》第20条的执行异议之诉救济路径。

（二）先封后租：租赁关系不具有对抗效力

而租赁关系如形成在法院查封之后的，该租赁权无论如何都无法对抗申请执行人的债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”同样，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第（二）款也规定“房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。”《刑法》第314条还设有“非法处置查封、扣押、冻结的财产罪”。

需要进一步说明是，此处查封应包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封，且应以查封登记为准，法院是否张贴封条则在所不问。查封登记已可产生公示效果，承租人以签订租赁合同时未被告知查封情况或未看到现场封条为由抗辩的，不予支持。^[22]

本文认为，在先封后租的情形下，考虑到出租人与承租人行为的违法性（难以构成第20条规定的“合法占有使用”），承租人的租赁权不再具有保护的必要，此时仅需通过程序审查执行行为本身即可，无必要再赋予承租人执行异议之诉的救济权利。考虑到《执行异议之诉解释》方才出台，此一观点还有待后续司法实践得以印证。当然，上述观点是基于租赁关系形成时间无争议的情况下，如承租人主张其租赁合同签署、占有均发生在法院查封之前的，仍不能排除其提起执行异议之诉的权利。

四、对承租人“排除不带租强制执行”异议请求的审查

对于承租人是否可以其租赁权“排除不带租强制执行”的要件审查，实质就是判断承租人是否能适用“让与不破租赁”原则，这一问题不因执行异议之诉程序本身而产生特殊性。

（一）在抵押/查封前已签订合法有效的书面租赁合同

本文认为，对此一要件的审查重点是租赁合同的真实性问题，聚焦于被执行人与承租人是否存在恶意串通之情形。

对于租赁合同真实性的判断，实践中一般从以下因素综合审查确认：租赁合同的订立时间；租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；租金支付方式是否违反常理；是否办理房屋租赁登记备案手续；是否存在名为租赁实为借贷情形；是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。^[23]

（二）承租人已实际占有使用租赁物

此项要件的实体法依据为《民法典》第405条、725条，赋予租赁物权化的对抗力的根源在于对承租人占有的保护^[24]。承租人基于租赁合同主要享有两项权利：一是依据租赁合同，要求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对租赁物占有使用的权利。前一种是纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利具备“占有”这一公示性表征，会产生“物权法”与特殊保护的问题，才是真正意义上的租赁权。^[25]也正是基于此，《民法典》该两条文，相较于原《合同法》第229条以及《物权法》第190条，均新增了承租人“占有”租赁物的要求。

因此，《执行异议之诉解释》第20条，将承租人实际占有租赁物作为判断其租赁权是否可以排除不带租强制执行是应然之意，也可以有效降低案外人与被执行人恶意串通倒签合同以对抗法院强制执行行为的可能性。对于占有事实的判断，实践中一般从以下因素综合审查确认：是否实际生产经营或居住；是否登记为注册地；是否由承租人支付房屋水电物业费等；是否根据租赁用途进行了装修。

（三）承租人已按照合同约定支付租金

《执行异议之诉解释》第20条第1款规定的第三个要件是承租人已按约支付了合理的租金，系新增要件。过往部分地方司法实践中，也有将支付租金作为承租人是否有权排除带租强制执行的要件之一进行审查，如山东省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第4条、江西省高级人民法院《关于执行异议之诉案件的审理指南》第33、34条。

承租人是否依照租赁合同的约定支付租金不难证明及审查，且通过对于租金事实的审查，可以帮助判断租赁关系的真实性，进而打击虚假租赁。但在上位法及相关司法解释对于租赁权的保护均没有设置“已按照合同约定支付租金”条件的情况下，《执行异议之诉解释》单独将此设为要件之一，其正当性不无疑问。如承租人的租赁合同成立在抵押/查封之前，且一直占有使用的，为何其租赁权不应被保护？

本文认为，一概因承租人未按约支付租金，就否定其排除不带租强制执行权利的，未免有公权力介入私人意思自治之嫌，承租人系恶意违约、确实无能力继续支付租金，还是仅轻微迟延支付的，可完全交由买受人决定是否通过解除租赁合同、追究违约责任的方式予以解决。

五、余论：申请执行人对租赁权的异议救济

一般而言，法院如决定带租处置，通常情形是基于让与不破租赁原则，即租赁关系成立在抵押、查封之前。如果债务人在违约后，甚至是明显丧失履行能力后，为对抗债权人之后的诉讼、执行而立即将其财产以长租期、低租金的方式出租，此时债权人固然可以通过债权人撤销权或者恶意串通损害第三人利益无效等路径进行救济。但债权人若想直接在执行环节对法院的“带租处置”提起执行异议，主张应“不带租强制执行”的，由于其并非“案外人”身份，故也存在与执行异议救济二元架构体系格格不入的问题，即其异议性质难以归入案外人独有的执行标异议，且后续的具体救济路径也是问题。

申请执行人的执行异议与异议之诉，与案外人的执行异议与异议之诉，原本就是一体两面的问题。《执行异议之诉解释》第20条第2款对此进行制度创新，即明确申请执行人此种执行异议的救济路径为执行异议之诉。这一规定并非简单地赋予了申请执行人单方面的程序优势，而是就执行财产带不带租处置的问题，对申请执行人、案外人均搭建了完整的“程序性审查+实体性诉讼”的模式，实现了债权人及案外人的程序利益平衡。

遗留问题在于，申请执行人在执行异议之诉主张不带租强制执行，必然涉及是否或者说能否一并要主张租赁合同应撤销或无效的问题。如法院认为，这一问题无法在执行异议之诉中处理的，本文认为，《执行异议之诉解释》第20条第2款对申请执行人的实质意义极为有限。当然，这一问题还有待进一步的实践观察。

最后，本文认为《执行异议之诉解释》第20条所规定的承租人执行异议之诉与申请执行人执行异议，均是对《民事诉讼法》执行异议救济二元架构的突破，故也期待未来民诉法规范层面能得以调整，避免上位法缺失的遗憾。

参考文献：

[1]最高法民一庭、执行局负责人就执行异议之诉解释答记者问，参见https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/471711.html，最后访问时间：2025年8月15日。

[2]参见刘贵祥：《案外人异议之诉的功能定位与裁判范围》，载《人民法院报》2014年6月4日第8版。

[3]《民法典》第725条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

[4]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

[5]《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第28条第2款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

[6]过往讨论多集中于拍卖场景，不足以涵盖财产处置方式，故本文统一以“带租处置”或“不带租处置”讨论。

[7]参见欧宏伟：《租赁权不得对抗法院对执行财产的强制处置》，载《人民司法·案例》2016年第2期。相同的观点参见程啸：《论抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系——对《物权法》第190条第2句的理解》，载《法学家》2014年第2期；申光伟：《案外人涉房执行异议之诉及其主要权利类型》，载《人民司法·应用》2019年第22期。

[8]《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》（2017年11月13日发布）问题二十六规定：金钱债权执行中，承租人认为其对作为执行标的物的不动产享有租赁权的，应当在拍卖程序中主张优先购买或依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定向执行法院主张权利，其提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院应当不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

[9]卢正敏：《不动产执行中承租人的权利救济途径》，载《厦门大学学报（哲学社会科学版）》2025年第3期。

[10]根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的及时》第九条：执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。

[11]根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的及时》第十六条第一款：案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。

[12]《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》（2019年6月21日发布）第33条规定：金钱债权执行中，承租人作为案外人提起执行异议之诉的，应当区分情形分别处理：......（2）如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除执行的占有、使用和收益权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。

[13]《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》（2022年6月10日发布）第一部分第1条：承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百三十二条（注：即现《民事诉讼法》第236条）规定进行审查....；第2条：承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百三十四条（注：即现《民事诉讼法》第238条）规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。

[14]参见庄诗岳：《案外人执行异议之诉异议事由论——基于实体法与诉讼法的双重视角》，法律出版社2024年6月第1版，第113页。

[15]参见张卫平：《案外人异议之诉》，载《法学研究》2009 年第1期；肖建国：《中国民事强制执行法专题研究》，中国法制出版社2020年版，第194页；百晓锋：《论案外人异议之诉的程序构造》，载《清华法学》2010年第3期；金殿军：《论案外人对执行标的物主张租赁权的诉讼程序》，载《财经法学》2016年第4期。

[16]参见卢正敏：《不动产执行中承租人的权利救济途径》，载《厦门大学学报（哲学社会科学版）》2025年第3期。

[17]参见杨代雄主编：《袖珍民法典评注》，中国民主法制出版社2022年2月第1版，第312-313页。

[18]参见程啸：《论抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系——对<物权法>第190条第2句的理解》，载《法学家》2014年第2期。

[19]参见常鹏翱:《物权法的展开与反思》(第2版)，法律出版社2017年版，第413-441页。

[20]参见杨红平：《先抵押后租赁情形下带租拍卖执行异议的检视与优化》，载《人民司法·应用》2022年第16期。

[21]参见卢正敏：《不动产执行中承租人的权利救济途径》，载《厦门大学学报（哲学社会科学版）》2025年第3期。

[22]参见曹凤国主编：《执行异议之诉裁判规则理解与适用》2022年10月第2版，第548页。

[23]参见司伟著：《执行异议之诉：原理与实务》2022年7月第1版，第245页。

[24]参见司伟著：《执行异议之诉：原理与实务》2022年7月第1版，第245-246页。

[25]参见乔宇：《案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系》，载《人民司法·案例》2018年第17期

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