夫妻共有房产离婚时判决按份共有的实务探析
2025-08-18
房产作为大多数家庭资产构成中的重要组成部分，其分割涉及当事人的财产权益与居住保障，故夫妻共有房屋的分割问题往往成为离婚诉讼或离婚后财产纠纷诉讼中双方争议的焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条规定了夫妻共有房屋的离婚分割可采用竞价取得、折价补偿、拍卖变卖等路径，但司法实务中，常出现一方虽主张所有权但不具备向对方支付折价款能力或双方均主张所有权但均无能力向对方支付折价款，或房屋因政策限制无法确认市场价值等情形，导致上述几种分割方式难以适用。此时，法院可能会通过判决双方按份共有房屋的方式以平衡双方财产权益，然而，判决双方按份共有房屋并非终局结果，如双方离婚后就房屋的居住使用、处分变现等环节无法协商一致，仍可能引发新的争议。
基于此，本文根据《民法典》及相关司法解释，结合具体司法实践案例，探讨离婚纠纷或离婚后财产纠纷中人民法院判决夫妻共有房产按份共有的适用情形、裁判逻辑、考量因素及后续风险，并就当事人应当如何提前规划、防范风险提出相关建议，以期为类似案件的处理提供有益参考。
一、夫妻共有房屋的分割方式
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第76条规定，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
根据该规定第一款，若双方均主张房屋所有权并同意竞价取得，实质上意味着双方均具备向对方支付折价款的能力；第二款，若一方主张房屋所有权并对另一方进行补偿，则至少表明主张所有权的一方有能力足额支付折价款。由此可见，前两款所规定的分割方式的适用基础是至少有一方既主张房屋所有权，又具备向对方支付足额折价款的经济能力。
而对于该条第三款规定的双方均不主张房屋所有权时，可依当事人申请拍卖、变卖房屋并分割价款的情形，由于近年来房地产市场价值波动较大，且房产作为多数家庭的核心资产，往往承载着居住保障、资产增值等多重功能，当事人在离婚诉讼中对其处置普遍持谨慎态度，通常不愿选择在离婚诉讼中以拍卖、变卖的方式分割房屋，故该款规定的分割方式在实务中常因现实因素难以推进。
因此，上述规定为夫妻共有房屋的分割提供了基础性路径，在多数案件中能够有效解决房屋分割问题。但实务中，个案情况往往更为复杂，部分情形难以直接适用上述规则。例如，在双方仅有一套共有住房的情况下，若双方均主张房屋归己所有却无力向对方支付折价款；或一方不主张房屋所有权但要求对方支付折价款，而对方不具备足额支付能力等。这些特殊情形下，则需法院结合个案具体情况作出妥当处理。
对此，《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》中阐述了类似案件的处理方式，其第三十条指出，对离婚诉讼的当事人只有一套共有住房，双方均主张房屋所有权但均无能力补偿对方时，如双方就房屋分割问题无法达成一致，判决双方对房屋按份共有，并在此基础上结合当事人生活需要、房屋结构等因素就房屋使用问题作出处理。
可见，当因折价款支付能力不足等原因无法判决房屋所有权完全归一方所有，且双方不愿拍卖、变卖房屋时，判决离婚后房屋由双方按份共有，是处理此类纠纷的适配方式。笔者近期代理的两起离婚纠纷案件亦遇到类似问题，并对该问题进行了检索与调研，现梳理如下。
二、离婚时对夫妻共有房产分割判决按份共有的实务案例
案例一：夫妻双方均表示没有向对方支付房屋折价款的能力，只要求分割房屋份额，法院仅对双方份额进行处理。
由北京市昌平区人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，原、被告原系夫妻关系，双方于1981年12月14日登记结婚，2019年原告起诉被告要求离婚，并分割夫妻共同财产，其中即包括本案涉案房屋，但因法院认为涉及案外人权益，未对房屋进行处理。在另一分家析产纠纷案件，该房屋被法院确认由原被告双方共同共有，且被告在婚姻关系中存在过错，原告故诉请法院分割该房产，并要求对被告少分或者不分。
法院认为，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。本案中，因分家析产纠纷案件已经审理完毕，生效法律文书判决房屋为双方共同共有，因此原告有权起诉要求分割该房屋。被告对于双方婚姻关系的解除具有过错，而原告为无过错方，原告要求按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则对其多分财产，具有事实和法律依据。即原告要求其对房屋分得70%的份额符合上述法律规定，法院予以支持。但因双方在庭审中均表示没有向对方支付房屋折价款的付款能力，要求分割房屋份额，故本案仅对双方份额进行处理。法院最后判决房屋的70%份额归原告所有，30%份额归被告所有。
案例二：由于案涉房屋无法上市交易，且双方均无力支付对方折价款，法院仅分割房产份额。
由北京市丰台区人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，原、被告曾系夫妻关系，二人于2011年5月6日登记结婚，于2020年1月8日签订离婚协议书，并办理离婚登记。后原告依据协议书签订内容诉请法院判决登记在双方名下的位于北京市丰台区的房屋归原告一人所有。被告反诉请求确认双方签订的协议书无效，且被告母亲提起申请宣告被告为限制民事行为能力人诉讼，经北京市丰台区人民法院判决宣告被告为限制民事行为能力人，其母亲为其监护人。
法院认为，根据生效判决，被告为限制民事行为能力人，本案中，原、被告签订的婚内财产协议书明显对被告不利，且属于被告的智力水平无力恰当、慎重应对的重大事项。因没有证据显示其当时具有完全民事行为能力，及该协议经其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，结合该协议书形式上存在重大瑕疵，且原告并未作出合理解释的情形，法院认为该婚内财产协议书应属无效，原告要求依据该协议判决房屋归其一人所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。该房屋属于夫妻共同财产，在双方离婚后，应当依法予以分割，鉴于该房产暂不具备上市交易条件，且双方现均无力支付对方折价款，法院依法分割房产份额，确认双方各占50%份额。
案例三：夫妻双方均主张案涉房屋归其单独所有，但陈述理由均无充分的法律依据，且双方就房屋分割问题无法达成一致，法院确定房屋由双方按份共有。
由北京市第三中级人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，原、被告原系夫妻关系，双方于2012年8月23日登记结婚，2018年12月27日经法院判决离婚，后原告起诉至本案一审法院要求分割共有房屋，归原告单独所有，原告向被告支付房屋产权50％的补偿款。原被告在北京市除涉诉房屋以外名下均无其他楼房。
一审法院认为，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。本案中，原被告均主张涉诉房屋归自己单独所有并陈述各自的理由，但均无充分法律依据，考虑住房是保障居住这一基本生活条件的物质基础，在双方在本市均未登记有其他楼房的情况下，法院对双方之主张均不予支持。涉诉房屋作为双方共同共有财产，现双方共同共有基础已经丧失，故法院根据双方离婚的情形和财产的具体情况确定双方按份共有涉诉房屋，每人各占二分之一份额。且经一审法院释明，双方当事人均不要求在本案中就房屋使用问题作出处理。
二审法院亦认为原被告主张涉诉房屋归其单独所有的理由均无充分的法律依据。一审法院综合考虑全案案情及诉争财产的具体情况确定涉诉房屋由原被告按份共有，每人各占二分之一份额的处理意见，并无明显不当，法院予以维持。
案例四：原告主张房屋折价补偿，被告虽主张房屋的所有权，但无法足额支付房屋折价款，故法院仅对房屋份额进行分割。
由北京市东城区人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，原、被告原系夫妻关系，二人于1979年1月25日登记结婚，于2019年3月经法院判决双方离婚。涉案房屋系原、被告夫妻关系存续期间取得的财产，未在双方离婚纠纷中予以处理。后因双方就房屋分割事宜协商未果，原告故提起本案诉讼要求分割。
法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同财产。离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。根据本案查明的事实，原、被告诉争房屋系双方婚姻关系存续期间因就地安置所得，并登记在被告名下，故诉争房屋应为原、被告的夫妻共同财产。因双方在离婚时未对该房屋进行处理，现原告起诉请求分割房屋，法院予以准许。因原告明确表示其不购买诉争房屋，要求获得相应折价补偿。被告虽主张房屋的所有权，但经评估鉴定，诉争房屋价值为849.39万元，被告表示其最多可支付原告300万元的折价款。故考虑该房屋的使用情况及双方的经济状况、支付能力，法院认为该房屋以分割房屋份额方式处理为宜。具体份额，综合房屋情况、本案查明的事实以及照顾女方权益的原则，判决房屋原、被告按份共有，原告享有40%份额，被告享有60%份额。
案例五：虽当事人一方主张所有权，但双方无法协商一致确定房产价值，也未能经过评估程序确定，故法院确认房屋由双方按份共有，各享有50%份额。
由广州市番禺区人民法院审理的一起离婚纠纷案件中，原、被告登记结婚后因长期分居，感情破裂，原告起诉离婚，被告同意离婚但要求分割财产。
法院认为，关于广州市番禺区的房产，原告主张由其与父亲共同出资购买，被告则主张由其与原告共同出资购买，但双方均未能提交充分的证据证明购买该房产的款项的来源。退一步而言，即使原告父亲为购买该房产进行部分出资，在没有相反证据情况下，应当认定为赠与，在原告父亲没有明确表示只赠与一方的情况下，该赠与视为对夫妻双方的赠与。因此，广州市番禺区的房产应作为夫妻共同财产进行处理。虽原告主张所有权，但双方无法协商一致确定房产价值，双方也未能通过评估程序举证证明该房屋的价值，法院在此无法确认房产的实际价值，进而无法分割。结合双方意见，涉案房产在实际分割前，法院确认原、被告按份共有，各享有50%的房产份额。
三、案例总结与分析
通过对上述案例的梳理分析，离婚诉讼中法院判决夫妻共有房产按份共有的主要原因可归纳为以下两类：
（一）房屋价值难以确定，导致折价款分割缺乏基础
通常情况下，房屋价值可由双方协商确定；协商不成的，当事人可申请法院委托专业机构评估，以评估结果作为折价款计算的依据。但在特殊情形下，房屋价值可能因客观原因无法明确，例如，某些保障性住房、限制交易的政策性房产因无法上市流通，缺乏公开市场价格参照；或双方对房屋价值存在显著分歧，且均拒绝申请评估，导致法院难以通过常规途径作价。在此类情况下，法院无法确定该房屋的市场价值及折价款数额，进而无法判决一方取得房屋所有权，另一方获得房屋折价款，故倾向于选择对房屋份额进行分割，确定双方按份共有的比例。
（二）主张取得房屋所有权一方无力支付对方折价款，或双方均主张房屋的所有权，但均无力支付对方房屋折价款
当一方主张房屋所有权却无力向对方支付折价款，或双方均坚持取得所有权但均不具备支付能力时，法院若强行判决房屋归一方单独所有，可能导致另一方的补偿权益沦为“空头支票”，既无法实现实质公平，也可能引发后续执行纠纷。因此，此类情形下，部分法院倾向于以按份共有方式分割房屋，具体裁判逻辑需结合多重因素综合考量：
1.保障基础生存居住权
若案涉房屋为双方或一方的唯一住房，判决拍卖、变卖可能导致当事人丧失基本居住条件。此时，按份共有可避免因所有权完全归一方所有导致的另一方居住权丧失，尤其在涉及未成年子女时，能保障其稳定的生活环境，系遵循照顾子女权益原则的处理方式。
2.判决按份共有的具体比例需结合多维度因素综合考量
法院确定按份共有比例时，并非简单均分，而是仍需结合双方对房屋的出资贡献、婚姻存续期间的过错情况，兼顾照顾子女、女方和无过错方权益原则进行裁判。
3.对房屋按份共有后的实际居住使用问题作出处理
确定份额后，法院通常会进一步解决居住使用的问题，避免因产权共有导致生活冲突。常见的处理方式包括：其一，分区使用，若房屋为复式、多居室等可物理分割的结构，明确双方各自使用区域及公共空间的共享规则；其二，轮流居住，约定双方在不同时间段分别使用房屋（如按月或按季度轮换），并明确居住期间的物业费、水电费承担方式；其三，使用权补偿，由一方实际居住，向另一方按份额支付使用费，费用标准参照同地段房屋租金及份额比例确定，既保障居住稳定性，又体现份额价值。
四、判决按份共有房屋可能引发的后续争议风险与应对建议
法院判决夫妻共有房屋按份共有后，双方的产权份额虽得以明确，但后续所涉及的居住使用、处分变现等事宜仍可能产生新的争议。从居住使用来看，即便法院在判决按份共有时可能已对房屋使用方式作出初步安排，但在实际履行中，双方可能因生活习惯冲突、费用承担分歧、使用费给付等产生矛盾；从处分权行使来看，根据《民法典》第三百零一条规定，按份共有人处分共有不动产需经占份额三分之二以上的按份共有人同意，因此对于该共有房屋后续的出售、抵押等处分行为仍需双方的沟通配合，若双方沟通不畅或存在对抗心理，则导致对房屋的处分行为陷入僵局，影响财产价值的实现。此类争议若无法通过协商解决，需另案以共有物分割纠纷等案由提起诉讼，既增加当事人的时间与经济成本，也可能因长期僵持损害双方权益。
因此，笔者建议当事人在离婚财产分割时应提前规划，若希望取得房屋所有权，应积极筹措资金以支付折价款，争取通过一次性补偿实现财产归属的彻底划分，从根源上减少后续纠纷；若确因经济能力限制只能接受按份共有，需在判决生效后制定周全的履行方案，例如明确双方对房屋的使用范围、费用分摊、维修责任等重要细节，必要时可签订补充协议；同时密切关注自身权益，待经济条件允许或双方达成一致时及时实现份额的实际分割，以最大限度减少悬而未决带来的长期风险，切实保护自身财产与居住权益。
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