共有物分割问题的法律实务研究

2025-02-11

共有物分割问题在司法实践中较为常见，尤其是在涉及继承、家庭财产纠纷等案件中，不仅涉及法律规则的适用，还涉及家庭成员之间的情感、历史背景及实际贡献等多重现实因素。本文旨在通过对共有房屋分割及所涉房屋占有使用费问题进行研究，结合司法实践案例和笔者的成功代理经验，梳理探讨相关法律依据、司法实践中的常见问题以及具体的处理方式。

一、共有物分割的法律依据及条件

根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条的规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

司法实践中，共有物的分割需要具备一定的条件，若共有物不具备分割条件，法院通常不会强行分割。结合司法实践，不同分割方式的具体条件如下：

实物分割方式，需满足“共有物可分且分割不会导致价值显著减损”的条件，对于房屋而言，通常需具备物理可分性（如独立出入口、可单独使用的功能区域）且符合规划、消防等行政管理要求。例如，若共有房屋为联排平房且各自有独立产权单元，法院可能支持实物分割；反之，若房屋结构不可分（如单一套间），法院通常不会支持共有人的实物分割请求。

折价分割方式，通常要求转让方与受让方协商一致，就份额转让价格达成合意。同时，该分割方式要求受让方应具备支付折价款的经济能力，法院在审查受让方支付能力时，可能要求其提交名下其他房产情况、收入证明等证据。若受让方名下无其他房产且收入较低，法院可能认定其不具备支付能力，从而驳回折价请求。

拍卖、变卖分割方式，拍卖、变卖涉及对共有物的整体处分，需征求其他共有人的意见。根据《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

二、共有房屋分割中常见的实务问题

（一）翻建、改建对共有房屋分割的影响

在共有房屋的分割纠纷中，常常会出现一方共有人对房屋进行翻建、改建的情况。根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知（京建发[2018]256号）载明：“二、加强住宅测绘成果审核、转让、登记管理。（一）严格执行房产测绘成果审核相关规定，对自然状况与原不动产登记信息不一致的住宅平房，未取得新规划许可或者与新的规划许可证不一致的，不予办理测绘成果审核”。与此同时，相关行政机关对在国有土地上住宅平房因转移、变更等需要换发新权属证书的业务申请不动产登记的，需要提交有关部门审核通过的房产测绘成果，以确定现状房屋与不动产登记房产的同一性。因此，这种情况下，若翻建、改建后房屋的自然状况与原不动产登记信息不一致，可能导致无法通过测绘审核，进而无法办理产权变更登记。由北京市第二中级人民法院审理的一起共有物分割纠纷中，法院认为拍卖、变卖后按份分割所得房款分割方式的实现需以满足相关规范、政策等要求为前提。涉案房产实际情况与现有房屋所有权证所附房产平面图不符的情况下，法院根据规范要求，认定涉案房产办理转移登记手续存在障碍，尚不具备拍卖分割的前提条件。

（二）共有房屋分割中的折价分割问题

实务中，常有按份共有人之一主张其所占房屋所有权份额归其他共有人所有，要求对方向其支付房屋折价款。对此，客观上，需要审查产权份额归属方的共有人是否具有给付折价款的经济能力，若受让方无支付能力（如无稳定收入或资产），折价分割缺乏执行基础，法院可能建议双方重新协商分割方式，若仍无法达成一致，法院可能会驳回分割请求。主观上，按份共有人之间转让房屋所有权份额，此种分割方式应由转让方与受让方协商一致，达成合意，不宜由法院强制判令履行。由北京市东城区人民法院审理的一起共有物分割纠纷中，关于房屋的分割方案，各方当事人均不愿意由己方取得涉案房屋所有权，并给付其他共有人折价款。法院认为，向他人转让房屋的共有权系当事人对其财产实施的处分权，法院无权干涉。因此，在现有状况下，无法通过折价方式达到原告要求分割房屋之目的，故涉案房屋暂不具备分割条件，对原告要求分割涉案房屋的诉讼请求不予支持。

（三）共有房屋分割中的强制拍卖变卖问题

对于共有人主张拍卖变卖房屋分割所得价款的请求，首先，法院会审查房屋是否符合拍卖条件，如产权是否清晰、是否存在行政限制等。若房屋存在登记障碍，如前文所述的房屋因翻建未通过审核，无法办理产权变更登记手续等情况，法院通常会认定房屋不具备拍卖前提。其次，拍卖、变卖的分割方式涉及共有人利益，系共有人对其财产的处分行为，通常需全体共有人达成一致，无法达成一致的情况下，法院通常不会强制拍卖变卖案涉房屋。由北京市东城区人民法院审理的一起共有物分割纠纷中，法院认为当事人对分割方式不能达成一致，亦无法在诉讼中进行变卖或拍卖，而拍卖、变卖的行为不宜强制履行，故涉诉房屋暂不具备分割的条件。

三、房屋占有使用费问题

（一）房屋占有使用费的法律性质

房屋占有使用费属于债权请求权，通常是基于侵害物权转化而来的损害赔偿请求权。在共有物分割纠纷中，法院一般会在同一案件中对房屋占有使用费和共有物分割一并处理。理由是，房屋占有使用费与共有物分割存在紧密关联，在同一案件中处理，有利于更全面、准确地解决纠纷。并且在司法实践中，主张分割共有物的当事人通常也会明确要求在本案中同时处理房屋占有使用费问题，考虑诉讼效率和纠纷一次性解决的原则，在同一案件中进行审理能够节省司法资源，提高司法效率，在笔者近期代理的一起共有物分割纠纷案件中，北京某法院亦持相同观点。然而，也有部分案件中，法院认为房屋占有使用费与共有物分割属于不同的法律关系，因此不会在共有物分割纠纷案件中处理房屋占有使用费问题。例如，由北京市东城区人民法院、北京市第二中级人民法院审理的多起共有物分割纠纷中，法院认为原告诉请要求被告支付涉案房屋的房屋使用费，与本案不属于同一法律关系，不予处理。

（二）房屋占有使用费的起算时间

房屋占有使用费的起算时间因个案实际情况的不同，司法实践中主要存在以下观点：

1.从共有关系形成时起算

若部分共有人长期占有使用房屋且未征得其他共有人同意，起算时间可追溯至共有关系形成之日。以继承房屋为例，若共有房屋系各共有人基于继承取得，当各继承人依据法律规定或遗嘱继承获得房屋共有权后，若其中部分继承人独自占有使用房屋，那么从继承完成，也就是共有关系形成时，即可作为计算房屋占有使用费的起算时间。通过购买房产形成共有关系的情况中也是如此，自购房合同生效，各共有人获得房屋共有份额时起，若部分共有人擅自独占房屋，房屋占有使用费的计算便可从此开始。这种判定方式保障了其他共有人从共有关系成立之初就应享有的合法权益，避免因部分共有人的擅自长期占有而导致其他共有人利益受损。

2.从权利人主张权利受阻时起算

该观点认为共有权人应当以明示的方式正当行使自己的权利，若共有权人认为其行使权利受到其他共有权人或第三人的阻碍，那么，其向阻碍方主张赔偿费用或补偿费用的计算起始时间，应当从共有权人积极主动行使权利却实际受阻之日起算。需由权利人举证证明其曾明确提出使用要求但遭拒绝（如书面通知、调解记录等）。由北京市第二中级人民法院、北京市东城区人民法院审理的多起共有物分割纠纷中，法院认为，原告并未提供证据证明其曾要求行使按份共有人居住使用涉案房屋的权利而遭到被告拒绝，对于在提起本案诉讼之前，权利人怠于行使权利，或者无法提供有效证据证明其曾行使过权利的情形，法院认为计算房屋占有使用费的起算时间应从权利人正式向法院提交起诉材料之日开始计算。

同时，实务中常见兄弟姐妹因继承取得共有房屋后，房屋长期由一方共有人实际居住，而其他共有人在此期间并未提出异议。对此情况，许多案例中法院认为，未实际居住的共有人虽未明确表示同意一方共有人无偿居住使用案涉房屋，但根据多年间未表示异议，及各共有人的亲属关系等因素，认为各方对其无偿居住使用的行为是默许的。由北京市东城区人民法院审理的一起共有物分割纠纷中，法院则持此种观点，对原告递交起诉状日期之前的既往房屋使用费用主张不予支持。

（三）房屋占有使用费的计算依据

法院在计算房屋占有使用费时，并非简单地套用某一固定公式，而是会综合考量多方面因素，以确保判定结果公平合理，具体如下：

1.市场租金标准

在实际操作中，法院会参考房屋同类地段、同类房屋的市场租金，通过多种途径获取较为准确的市场租金数据，得出一个较为合理的市场租金参考值，作为计算房屋占有使用费的一项重要依据。

2.共有人之间的关系

实务中，尤其对于因继承取得的共有房屋，各共有人之间往往存在亲属关系。当共有人之间存在较为紧密的亲属关系，如父母子女、兄弟姐妹等，基于亲情伦理和家庭关系的和谐稳定考虑，法院在计算使用费标准时会酌情考虑该因素，适当降低费用。

3.共有人居住使用共有房屋的历史背景

若共有人实际居住使用共有房屋存在一定的历史缘由，法院亦会在计算房屋使用费时予以考量。以因继承取得的共有房屋为例，共有人之一始终跟随父母居住在案涉房屋，父母去世后也继续在案涉房屋居住，且没有其他住所。这种长期居住的历史背景表明该共有人对房屋存在较强的居住依赖，若直接按照市场租金标准全额收取房屋占有使用费，可能会对其生活造成较大影响。法院在这种情况下，会结合具体情况，适当调整房屋占有使用费的计算标准，以保障该共有人的基本居住权益。

4.共有人对房屋的贡献、管理等

若占有人对房屋进行翻建、维修或进行了管理等，提升了房屋的整体价值和使用功能，在计算房屋占有使用费时，这些因素也应当得到合理的考量。笔者近期代理的一起由北京市东城区人民法院审理的共有物分割纠纷案件中，案涉房屋由占有人进行了翻建、装修，且多年来对房屋进行了管理，法院在计算使用费标准时对上述因素均予以了考量。

结语

笔者通过对多个司法案例进行深入的分析研究，系统总结了共有物分割纠纷中的相关实务经验。在共有房屋分割中，法院通常会根据房屋的物理可分性、共有人之间的协商情况以及政策限制等因素，决定是否支持实物分割、折价分割或拍卖变卖分割。对于房屋占有使用费的计算，法院会综合考虑市场租金标准、共有人之间的关系、历史背景及对房屋的管理、贡献等因素，确保结果的公平合理。

随着司法实践的不断丰富和《民法典》配套司法解释的完善，共有物分割问题的处理将更加规范化和精细化。对于当事人而言，保留相关证据是维护自身权益的关键。同时，法院在审理此类案件时，亦应关注个案的实际情况，注重法律规则与个案公平的结合，兼顾各方利益，确保裁判结果既符合法律规定，又能实现良好的社会效果。

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