排除强制执行的情形：案外人对不动产享有“事实物权”

2025-01-17

一、引言

在司法实践中，不动产的强制执行是维护债权人权益的重要手段。然而，当不动产买受人实际占有不动产时，这一执行过程可能变得复杂。当不动产产权人面临强制执行时，不动产买受人的权益如何保障？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）中赋予买受人的优先保护地位，其理论基础在于物权期待权理论。我国学界在2001年提出了“事实物权”的概念，指出在法律物权和真正物权分离的情况下，真正的物权也有受法律保护的必要。

在不动产交易和司法实践中，由于各种原因，可能存在买受人已经支付了全部或大部分价款，并实际占有了房屋标的，但尚未办理房产登记手续的情况。此时，买受人虽然尚未取得法律上的物权，但实际上已经对房屋享有了事实上的占有和使用权益。根据《执行异议复议规定》及《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，这种事实上的占有和使用权益应当受到法律保护，买受人享有优先于其他债权人的权利。所以，法院一般会裁定买受人的执行异议成立，排除对房屋的执行。

二、排除强制执行异议的要件

根据《执行异议复议规定》第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。具体而言，买受人是否能够排除强制执行，一般应满足以下条件：

（一）合法占有

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项，买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，是其权利能够排除执行的条件之一。但需注意的是不动产买受人对不动产的占有必须是公开、和平和持续的，以表明不动产买受人对不动产的实际控制和管理。

合法占有不动产包括直接占有和间接占有两种形式。直接占有是指买受人实际入住或使用不动产，例如取得了入户门钥匙、办理了入住手续，并支付了相关的水电气等费用。而间接占有则需要通过合同、租赁协议等证据来证明买受人对不动产具有实际支配和控制权，对于间接占有，法院会要求提供额外的证据，证明买受人对不动产具有实际使用和收益权，如与他人签订的委托经营合同、租赁合同或租金收取凭证等。

证明买受人的占有状态的证据可能包括房屋交接单、入住通知单、物业费及水电费等支付凭证，以及协议合同等，买受人还需提供相关文件证明其在查封前已经取得钥匙并实际控制不动产。

此外，买受人是否具有善意，即买受人在购买不动产时是否知晓该不动产存在法律纠纷或被查封的情况，如果买受人明知不动产存在问题仍进行交易，则可能不会被认定为善意占有。

（二）支付全款

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项，买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，是其权利能够排除执行的条件之一。支付全部价款表明不动产买受人对房产有实际的经济利益。

（三）无过错

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，非因买受人自身原因未办理过户登记，是其权利能够排除执行的条件之一。如果未办理过户登记是由于非不动产买受人自身原因（如登记部门的原因、政策变化、被执行人故意拖延等因素），则不动产买受人可以主张无过错，从而排除执行。

三、类案分析与裁判总结

为了更深入地了解不动产买受人实际占有不动产下的强制执行异议排除机制，本文选取了几个具有代表性的案例进行分析。

（一）类案整理

1.（2020）鲁1302执异246号

该案的争议焦点是异议人张某某是否能排除对涉案厂房的权益执行。根据相关法律规定，案外人提出排除执行异议时，需要承担举证责任，证明自己是权利人，权利的真实性和合法性，以及排除执行性。法院应根据财产和权利的登记情况来判断案外人是否是权利人。涉案厂房没有获得国家法定部门颁发的土地使用证和预售许可证，也没有备案，因此无法证明其权属。但异议人所在的村委会出具了证明，确认钢结构厂房的所有权属属于张某某，且该登记行为发生在本案查封之前。尽管申请人认为厂房租赁合同和村委证明造假，并声称厂房属于他们所有，但未提供相应证据支持其主张，因此法院不予采信。

裁判结果：中止对位于某工业园区厂房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.（2020）苏0413民初5845号

法院审理后认为，根据《执行异议复议规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对被执行人名下的不动产提出异议，若满足特定条件且能够排除执行，人民法院应支持。某公司与某织带厂签订的房屋买卖合同有效，且在查封前已合法占有不动产。某公司在合同签订后支付了部分款项，并在过户手续未完成时已支付55000元，符合补充协议约定。由于过户手续未完成，某公司暂不支付剩余价款，符合协议约定。此外，某公司在交易过程中积极履行合同义务，不存在过错。因此，某公司对案涉不动产享有的权利足以排除执行，法院支持其停止执行的诉讼请求。

裁判结果：不得执行法院(2018)苏0482民初5948号、（2019）苏0413执2277号民事裁定书对坐落于常州市某工业园区不动产的查封。案件受理费19344元，由第三人杨某、某织带厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。

3.（2020）豫0302民初1199号

该案是关于案外人执行异议的诉讼，争议焦点在于原告某食品公司是否拥有足够的民事权益来排除强制执行。法院查明，某食品公司与某工贸公司签订了所有权转让协议，并与前李村第二村民组签订了土地租赁协议，支付了土地租金及管理费。此外，原告还与李某、范某、徐某签订了合作协议，形成完整的证据链条，证实涉案房产已经转让给某食品公司。 八被告的证据不足以证明原告某食品公司与某工贸公司存在虚假买卖关系，因此法院综合认定双方之间存在房产买卖关系。根据之前的生效民事判决，可以证明某食品公司在涉案土地、厂房被查封前已取得事实上的控制和支配权。 综上所述，原告某食品公司在土地、厂房被查封前与某工贸公司签订了合法有效的转让协议，取得了对涉案不动产或动产的控制与支配能力，因此享有足够的民事权益来排除强制执行。

裁判结果：不得执行位于洛阳市某农村土地上的厂房。案件受理费100元，由被告徐某、符某、李某、杨某、张某、王某、赵某、范某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

4.（2019）苏1012执异46号

法院审理后认为，案外人朱某有权请求停止执行涉及无证厂房的案件。朱某在2016年5月27日基于《工业厂房买卖合同》获得了对某公司无证厂房的占有使用权利，并支付了大部分对价。此外，朱某与许某及某公司签订的租赁协议表明他已交付了这些无证厂房。当法院于2019年1月25日查封无证厂房时，其使用等权益已不再属于某公司。因此，朱某对无证厂房享有的权益足以阻止强制执行。基于此，异议人的异议请求被认定成立，法院依法支持了这一异议请求。

裁判结果：案外人朱某的执行异议请求成立，中止对坐落于扬州市某地原某机械制造有限公司厂房的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。

5.（2018）苏0412执异2号

法院审理后认为，被执行人王某和李某通过协议转让方式将洁×公司位于常州市××区的厂房转让给了双×公司。双×公司进一步将该厂房转给了案外人某机械厂。两次转让过程中，当地村委均作为见证确认了转让行为。案外人支付了全部款项，并在法院查封前实际使用了该厂房，对老厂房进行了重建。案外人已经实际取得了争议标的的占有、使用、收益和处分权利。尽管厂房未获得房产所有权证，但案外人应享有排除执行的实体权利。因此，案外人的异议请求合法，法院予以支持。

裁判结果：中止对法院（2016）苏0412执3227号执行裁定书查封的坐落于常州市××区厂房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

（二）裁判依据总结

1.实际占有与权利确认

在上述案例中，法院普遍认为如果买受人提供了其实际占有厂房并使用的相关证据，且在查封前已经在厂房中生产生活，可以作为支持其停止执行厂房请求的重要依据。这种实际占有和使用行为不仅体现了不动产买受人对厂房的实际控制，也为其主张权利提供了事实基础。

2.产权期待权

在【（2022）苏03民终414号】案例中，法院提及了产权期待权的概念。即使未办理产权登记手续，只要不动产买受人支付了部分或全部款项并实际占有厂房，就享有物权期待权。这种期待权在特定情况下可以优先于债权，为不动产买受人提供了一定的权利保护。

3.执行异议之诉的举证责任

案外人提出执行异议之诉时，需要承担举证责任，证明其对执行标的有足够的民事权益以排除强制执行。这要求不动产买受人提供充分的证据来支持其主张，如购房合同、付款凭证、占有使用证明等。

四、异议被驳回后的救济途径

（一）提起执行异议之诉

根据《民事诉讼法》第二百三十八条的规定，案外人对执行标的提出书面异议被裁定驳回的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。当不动产买受人基于其对执行标的物享有实体权利（如所有权、租赁权等）而提出的执行异议被驳回时，买受人有权提起执行异议之诉。在执行异议之诉中，买受人作为原告，以申请执行人作为被告，向执行法院提起诉讼。买受人需要提交起诉状及相关证据材料，主张自己对执行标的物享有的权利，并请求法院确认其对涉案财产的权利，进而排除对该财产的强制执行。法院将依据相关事实和法律规定，对买受人的权利主张进行审查，并作出相应的判决。如果买受人胜诉，法院判决排除对涉案财产的强制执行，从而保护买受人的合法权益。

（二）其他法律救济途径

1.确认合同效力、主张损害赔偿

买受人可以依据《民法典》第二百三十八条等相关法律规定，向法院起诉要求确认买卖合同有效进而主张损害赔偿。在买受人能够证明买卖合同合法有效的情形下，因执行行为导致买受人遭受了损失，法院应依法支持买受人的损害赔偿请求。

2.重新提出异议

如果存在新的事实或证据能够证明买受人的权利足以排除执行，买受人可以以此为基础重新提出案外人异议之诉。

（三）协商解决

为避免诉讼程序带来的时间和成本消耗，直接与债权人进行沟通协商也是一个可行的选择。买受人可以与债权人就执行事宜进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。如果双方能够达成一致意见，可能会促使债权人撤回执行申请或同意解除对特定财产的查封、扣押等措施。

（四）特殊权益保护

通过对实务审判的整理，我们发现不动产买受人在特定情况下还可以主张享有其他特殊权益：

1.优先受偿权

若因其他原因，如社会公共利益考量和有违公平原则或造成重大损失等不能裁定中止执行，买受人可能对采取拍卖等措施之后的不动产价款享有优先受偿权。

2.“活封”措施

参考【（2019）鲁1302执异235号】判决，“活封”措施不是解除查封而是在异议申请驳回的情形下法院基于现实的合理考量基于买受人的权益保护措施，是法院在执行过程中针对面积大、价值高的不动产所采取的一种相对灵活和人性化的执行方式。具体来说，当法院面对这类高价值不动产的执行案件时，基于证据不足或其他理由驳回异议人的申请，改变传统上的直接采取查封措施，即完全限制不动产的使用和处置，酌情采取允许不动产买受人在法院监督下继续使用不动产，同时保证不动产的价值不受损害。这意味着即使买受人的排除强制执行申请被驳回，也可以基于法院的裁定，在一定程度上得到权利救济，在继续使用不动产的同时，买受人可以积极寻求其他救济途径来维护自己的合法权益。这种措施在一定程度上平衡了申请执行人和不动产买受人的权益。

五、结论

不动产物权变动以办理过户登记为标准，但如果没有过户登记，是否买受人就要束手就擒，眼睁睁地看着已经在使用的房产被法院执行拍卖呢？并非如此！除了物权法定以外，还存在一个“事实物权”的概念，本文分析了不动产买受人享有“事实物权”的认定标准，通过典型案例总结了法院在案外人提交执行异议后重点审查的内容，期望为此类执行案件的处理提供借鉴和指导。

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