离婚纠纷中涉借名买房问题的实务探讨

2024-03-08

导语：

近期，笔者代理的一起离婚纠纷案件中，女方名下有一套房屋系婚前按揭购买，男方在离婚诉讼中主张女方向其支付该套房屋婚后共同还贷的款项及对应增值部分的折价款，但女方抗辩该套房屋系其母亲借其名义购买，首付款和贷款均由其母亲支付，并提供了借名买房协议及女方母亲支付首付款及偿还部分贷款的证据，受诉法院后以该套房屋可能涉及案外人为由对男方提出的财产分割诉求不予处理。对此，若男方日后提起离婚后财产纠纷对该套房屋主张权利，人民法院对于女方提出的借名买房问题该如何认定？笔者现结合北京市第三中级人民法院的几则案例对该问题进行分析。

一、高某等离婚后财产纠纷【(2018)京03民终15493号】

本案中，法院在论述时提及了另案[北京一中院（2017）京01民终3809号]判决书，其中指出了韩某所提交的《借名买房协议》的真实性问题。首先，司法鉴定意见显示，该协议的前三页与最后一页并非由同一打印机打印，亦非同一次形成。其次，《借名买房协议》中对于房屋坐落约定为“1×号”，依据《申请设置门牌、楼牌审批表》、《制作门牌号码登记表》等证据，“1×号”的房屋编号，系在2013年12月底开始进行审批，于2014年1月初审批后确定。《借名买房协议》的落款日期为2013年5月，韩某应当提供证据证明在该时间点其通过何种途径确已知晓“1×号”的编号存在。在韩某未提交相反证据的情况下，对其所称不排除在内部已经有“1×号”的编号，不排除销售人员告知韩某的辩解，不予采信。总之，对于《借名买房协议》所存在的与常理不符足以引起怀疑的问题，韩某仅作出存在可能性的解释而未提供进一步的证据加以证明，故法院对《借名买房协议》的真实性不予认可。

二、张某等离婚后财产纠纷【(2021)京03民终5229号】

本案中，张某为证明涉诉香花畦的房屋系其父母实际出资和还贷，系借名买房关系，提供了其与父亲张宏志、母亲任黎英2007年1月22日签订的《协议》、父母给张某钱款用于还贷的收条、物业和居委会出具的居住证明及张宏志、任黎英的银行流水、二人出具的书面说明。但房屋评估鉴定报告显示该房屋产权人是张某。因张某提供的证据不足以证实该房屋的实际所有权人是其父母，故法院对借名买房关系不予认定。

三、佟某与李某离婚后财产纠纷【(2020)京03民终14382号】

本案中，佟某辩称×1号房屋属于其父母借其名购买，不属于李某与佟某的夫妻共同财产。对此，佟某提交了协议书，该协议书系对夫妻关系存续期间的财产做出与法律规定不一致的约定，其内容直接影响作为夫妻一方的李某的利益，在李某对该协议内容不予认可的情况下，佟某也未能提供其父母向房屋开发单位支付购房款及车位款的证据和其父母向其转账支付购房首付款及车位款等证据。因此，法院对于佟某所述×1号房屋及车位属于其父母借名(佟某)购买的辩称意见未予采信。总之，在当事人既无法证明购房款系一方父母所支付，也无法证明借名买房关系成立的情形下，法院难以认定将借名买房关系的存在。

四、常某⑵与郝某离婚后财产纠纷【(2019)京03民终2317号】

本案中，郝某主张与案外人石某存在借名买房关系，102号房屋的实际权利人为案外人石某，但未就此充分举证予以证明，且在郝某提交的相应证据中，石某支付相应款项的时间、频度及数额与郝某购买上述房屋及偿还贷款的时间、频度、数额存在矛盾之处；案外人石某在明知本案诉讼的情况下，在合理期限内，并未通过法律程序主张自己的权利，故郝某的借名买房主张，依据不足，法院不予采信。总之，证明借名买房关系成立的证据不充分且存在矛盾，同时案外人也未在合理期限内通过法律程序主张自己的权利，故法院未认定借名买房关系的成立。

通过上述案例中法院的裁判思路，笔者认为：司法实践中，主张借名买房关系存在的一方举证责任较重，需排除所有合理怀疑。对于双方是否存在借名购房的事实应当从购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、占有使用情况、税费交纳及相关票据的持有情况、产权证书的持有情况以及借名买房有无合理解释等方面进行综合判定。

对此，笔者建议：

1.实际购房人与出名人签署《借名买房协议》后最好进行公证，以增强证明力；

2.实际购房人应当保存相应的付款凭证；

3.实际购房人若每月还贷，还应留存好银行还款流水及凭证；

4.房屋不动产权利证书、购房发票及其他凭证原件应由实际购房人保管。

5.实际购房人与出名人及其配偶共同签订协议对房屋权属进行约定；

6.实际购房人及时向法院提起确权诉讼获得房屋权属生效法律文书。

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