恶意串通处分夫妻共有房产的房屋买卖合同效力研究

2023-12-27

导语：

夫妻关系存续期间一方未经配偶同意擅自向部分子女转让夫妻共有房产，其签订的房屋买卖合同是否有效？笔者通过代理多起类似案件及调研发现司法实务中人民法院通常会审查房屋共有权人是否知晓并同意转让案涉房产，若房屋共有权人并不知晓房屋转让情形或不同意处分夫妻共有房产，即夫妻双方并未就房屋转让事宜达成合意，则夫妻一方（转让方）与该子女（受让方）签订房屋买卖合同可能构成恶意串通，进而导致房屋买卖合同无效。笔者现结合北京市某中级人民法院的一则案例对该问题进行剖析（该案件来源于中国裁判文书网）。

一、案情简介

尹某某与金某某系夫妻关系，二人育有四女二子，分别为尹奎兰、尹奎芬、尹奎燕与尹魁恩及尹魁祥、尹奎华。2010年5月4日，金某某去世。2016年9月22日，尹某某去世。涉案房屋于2004年由拆迁安置取得，登记在尹某某名下，建筑面积69．35平方米。2009年9月10日，尹魁恩与尹某某订立《存量房屋买卖合同》，约定尹某某将涉案房屋出售给尹魁恩，价款603345元。2009年9月23日，涉案房屋登记在尹魁恩名下。2018年10月29日，尹魁恩将涉案房屋赠与其女尹某。2018年12月27日，尹某将涉案房屋转让给案外人。尹奎兰、尹奎芬、尹奎燕以尹某某与尹魁恩明知涉案房屋系尹某某与金某某夫妻共同财产，在未征得金某某同意的情况下，二人恶意串通通过房屋买卖的方式将涉案房屋过户至尹魁恩名下的行为损害了金某某的合法权益为由诉至法院：要求确认尹魁恩与尹某某订立的《存量房屋买卖合同》无效。

一审中，就尹魁恩称尹某某夫妇合意将涉案房屋转移给尹魁恩一节，尹魁恩未能提交证据证明金某某知道并同意将涉案房屋转让给尹魁恩。

一审法院支持了原告诉讼请求，判决确认尹魁恩与尹某某之间订立的《存量房屋买卖合同》无效。后尹魁恩不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

二、裁判思路

本案的争议焦点为：尹魁恩与尹某某订立的《存量房屋买卖合同》是否有效。

对此，一审法院认为：首先，转让夫妻共同财产应当取得共有权人一致同意，而现有证据无法证明金某某知晓并同意转让案涉房屋，因此尹某某转让案涉房屋的行为构成擅自处分夫妻共同财产，侵犯了金某某的合法性权利。其次，房屋档案记载显示，2009年9月10日房屋登记机关工作人员询问涉案房屋是否为共有房屋(包括夫妻共有)，回答“否”，尹某某在被询问人处签名，而尹魁恩作为二人子女应明知涉案房屋产权情况，故二人订立上述买卖合同，构成恶意串通，损害了房屋共有权人金某某的合法权利。现金某某已去世，尹奎兰、尹奎芬、尹奎燕作为金某某的法定继承人，有权提起本案诉讼。综上，尹魁恩与尹某某之间订立的《存量房屋买卖合同》无效。

二审法院同样认为：根据查明的事实，涉案房屋系尹某某、金某某夫妻共同财产，而尹某某与尹魁恩就涉案房屋所签买卖合同上确无金某某的签字。现金某某已经去世，就金某某是否知情一节，各方亦均未提供证据予以佐证，现有证据不足以推断金某某对于涉案房屋买卖知情并同意，故一审法院认定尹某某与尹魁恩就涉案房屋所签存量房屋买卖合同无效，无明显不当，本院予以维持。

三、律师评析

（一）尹某某与尹魁恩恶意串通，擅自处分夫妻共有房产，侵犯金某某利益，案涉买卖合同无效

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”转让夫妻共同财产，特别是重大夫妻共同财产，应取得共有权人一致同意。涉案房屋系尹某某与金某某的夫妻共同财产，尹某某转让该房屋需要经过金某某同意。然而本案中的证据无法推断金某某知情并同意，因此尹某某并未取得房屋共有权人的同意即转让房屋，系擅自处分夫妻共同财产，侵犯了金某某的共有权利。尹魁恩作为子女明知案涉房屋系父母的共同财产，却仍与尹某某签订买卖合同，具有主观恶意，而尹某某则在房屋登记机关工作人员询问涉案房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有），回答“否”，二人构成恶意串通，案涉买卖合同无效。

（二）若尹魁恩确未支付房屋价款，则案涉房屋名为买卖实为赠与，房屋买卖合同亦应属于无效合同

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”一审中，尹魁恩承认其虽与尹某某签订了《存量房屋买卖合同》但并未支付房价款，该合同形式上是房屋买卖，实质上是尹某某将涉案房屋对其进行了赠与。但二审中，尹魁恩又称尹某某在涉案房屋过户前和尹奎华、尹奎芬协商好给她们每人30万元，故其对该房屋交易的性质描述存在出入，且未就此进行举证，二审法院对该项主张未予认定。笔者认为：若尹魁恩确未支付房屋价款，案涉房屋系尹某某对其进行赠与，则尹魁恩和尹某某签订的《房屋买卖合同》系双方共谋而为作出的虚假意思表示，按照《民法典》一百四十六条之规定，涉案《存量房屋买卖合同》应属无效，关于房屋买卖合同背后隐藏的赠与合同效力，因未得到金某某的追认及损害了金某某合法利益，亦应属于无效。

四、律师建议

夫妻一方若需对共有房产进行处置，无论是采取买卖还是赠与的方式，均应事先取得配偶同意或事后得到配偶的追认，否则，擅自与子女签订房屋买卖合同或赠与合同极大可能会面临无效风险。

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