吉尔吉斯斯坦土地法律制度简介

2023-08-29

吉尔吉斯斯坦土地关系由宪法、民法典、土地法、总统令和政府规章等法律法规调整，其中规定土地权利义务关系的最主要法律是吉尔吉斯土地法典，该法于1999年6月2日颁布实施，迄今共进行了69修订。全法共120条，规定了土地权利的产生依据，土地权利的行使和终止条件，土地权利的登记，以及建立在国家土地所有权、市政土地所有权和私人土地所有权条件下的土地市场关系，实现土地合理利用和土地保护。具体内容如下：

1.土地所有权分类

按照宪法规定，吉尔吉斯斯坦土地所有权分为国家所有、市政所有和私人所有三种类型。属于国家所有权土地有提供给国有土地使用者的土地、林地、水源地、自然保护区土地、储备土地、边境地区土地、国家储备的农业用地、牧场及其他土地。实施自治管理的区、村庄城市区域内的土地属于市政所有土地。

2.外国人持有土地使用权的限制

外国人不得持有农业土地所有权，在通过概括继受方式获得的农业土地所有权应在法定期限内转让给吉尔吉斯人。外国人或外国法人可以获得居民点内土地的临时使用权，因追偿抵押贷款获得位于居民点土地所有权应按照担保法律规定在2年内转让。为了利用地下资源，可向外国人授予位于居民点以外土地的临时使用权。在其他情况下，外国人可通过概括承受方式获得，受让，流转土地临时使用权。

3.土地利用方式

土地可以是民事法律关系客体，可以用于出售、赠予、交换、抵押等。

4.土地使用期限

按照吉尔吉斯法律，土地利用可以是无期限的和有期限的。有期限使用土地，包括土地租赁，其使用期限不得超过50年，期满双方可协商续期。向外国人提供的土地使用只能是有期限的。

5.土地租赁中的强制续租制度

适当履行己方义务的承租人在土地租赁期满时，在同等条件下享有优先承租土地的权利，但承租人应在租赁期满后书面通知出租人。出租人应在租赁合同约定期限或没有该期限约定时在15天内答复承租人是否同意续签土地租赁合同。如果出租人拒绝续签土地租赁合同，但承租人在土地租赁合同期满1年内发现该出租人与其他人签订了土地租赁合同的，承租人可向法院起诉，要求将该土地租赁合同中的权利和义务转让给自己并赔偿应拒绝签署租赁合同所导致的损失，包括利润损失，或者承租人可只要求赔偿该租赁合同期间全部损失，包括利润损失。

6.土地税和支付土地使用费

任何法人和自然人在吉尔吉斯使用土地都需要支付费用，土地使用费形式为土地租赁费或土地税。

7.土地登记

与土地使用权相关的交易应进行国家登记，但无需公证。土地权利的产生、转让、流转、权利限制、设立地役权、担保和终止都需要国家统一登记簿登记。

8.土地权利是自然人或法人清偿债务的责任财产。

土地所有权或使用权可按照法定程序用于清偿债权人的债权，也可以公开拍卖用于清偿债权人的债权（土地法第24条）。

9.授予土地所有权或使用权（土地法第25条）

国家机关按照本法规定程序以无偿或有偿方式向自然人或法人提供土地所有权或使用权。自然人或法人只能被授予土地所有权或有期限的土地使用权。

10.为地下资源利用提供土地（土地法第28-1条）

为利用地下资源申请获取临时土地使用权时，需要提交申请书，标明地下资源利用项目矿物和渣土堆放坐标的地形图和占用所产生的农业生产损失的补偿费用计算表。土地持有人应在30天内做出是否同意提供土地的决定。私人土地所有者可根据协议向地下资源使用者提供土地。

11.以招投标方式授予土地所有权和使用权（土地法第29条）

政府主管机关通过公开招标方式向社会提供土地所有权或使用权，招标竞价可以电子方式进行。招标程序按照民法典规定要求进行。以租赁方式提供居民点土地可以不进行招标，直接按照吉尔吉斯斯坦政府的规定执行。在政府-社会资本合作项目中，政府可不经招投标直接按照政府-社会资本合作协议向社会资本方提供土地使用权等。

12.土地权利证书（土地法第31条）

向私人土地所有者或使用者颁发的证书为土地私人所有权国家证书或私人土地使用权国家证书，向有期限土地使用者颁发的是土地临时使用证明或土地租赁合同，向土地份额持有者颁发的是私人土地所有权证明书。土地证书上列明土地用途。

13.土地转让（第35条）

土地所有者或使用者可向其他自然人或法人转让其部分或全部土地所有权或所有权，无需国家机关批准，转让价格双方协商确定。土地权利转让时，有关新的所有者或使用者信息在土地权利证明文件中列明，无需更换文件。

14.土地权利抵押（第38条）

土地权利可以抵押，但与该抵押有关的交易被禁止时，土地权利不得抵押，土地无法分割为各独立部分时不得对土地进行部分抵押。对土地权利进行抵押时，该土地上的建筑和设施同时抵押。建筑和设施占用且为建筑和设施所必须的土地可以分割为独立土地，不得成为抵押标的。对共有的建筑和设施占用土地进行部分抵押，则抵押人对共同使用或所有土地的份额同时进行抵押。

15.土地争议解决（第125条）

因土地法律关系 所生争议由提供土地的国家机构解决，如果对该解决不同意的，土地争议将提交法院判决。与土地提供、剥夺或终止土地权利相关的争议只能由法院判决。

如果法院为保障诉讼执行而在作出判决前查封属于开发商的财产或资金的，该查封只能限于诉讼金额范围以内，并不得中断项目施工或阻碍项目投入使用。

（文章参照吉尔吉斯斯坦司法部颁布的土地法典，法律条文最近一次修定日期截止2022年6月28日）

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