业主大会表决程序的解读与实操

2021-12-10

建筑物区分所有权，为近现代各国物权法上一项重要的不动产权利，各国大多以物权法或者特别法对业主专用部分所有权和共有部分权益的界定，以及该两种权利行使的主体及方式进行规制。随着我国房地产市场的快速发展和业主权利意识的提升，以及业主共有权益部分的不断丰富，业主的关注焦点逐渐从个人权益转向共有权益，在司法实践中表现为涉及业主行使共有权益的权利纠纷案件数量不断上升，在我国现有法律规定的框架下，业主无法行使表决权、业主表决出现僵局的情况时有发生，而新颁布的《民法典》就业主大会表决程序作出了明确的规定，进一步规范了业主行使共有权的表决方式，并将有效提升业主行使共有权益的效率。然而，《民法典》作为民法一般法，对于建筑物区分所有权行使程序仅作原则性的规定，实践中问题仍然层出不穷。笔者拟通过《民法典》实施前后法律的比较，对《民法典》第287条关于业主的建筑物区分所有权行使程序进行梳理和解读，并对实践中常见的困境进行讨论，以期共同探讨解决方法。”

一、《民法典》关于业主大会表决程序的规定

（一）参会专有面积占比与人数

《物权法》第76条仅规定了业主大会的表决比例，并未规定参会比例的要求，2018年3月19日国务院修订的《物业管理条例》第12条补足了上述规定的缺失，即“业主大会会议……应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”

相较于《物权法》，《民法典》在第278条中直接规定了业主大会的参会专有面积占比与人数要件，并将参会专有面积占比与人数比例从二分之一提高到了三分之二。

（二）表决专有面积占比与人数

《民法典》第278条看似提高了特殊表决事项的表决要求，实则不然。根据其内容规定，一般表决事项的参会专有面积占比与人数比例为专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二以上，表决专有面积占比与人数要件为参与表决的过半数，即通过一般表决事项，至少需要专有部分面积占比及人数占比均超过三分之一的业主，同样的，特殊表决事项表决票权与人数要件为参与表决的四分之三，即通过特殊表决事项，至少需要专有部分面积占比及人数占比均超过二分之一的业主。而根据《物权法》以及《物业管理条例》的规定，通过一般表决事项及特殊表决事项的专有面积占比与人数比例分别为二分之一以及三分之二，因此《民法典》实则降低了通过表决的专有面积占比与人数比例。

（三）特殊表决事项的内容

《物权法》第76规定的特殊表决事项包括两项，即筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施。《物业管理条例》第12条、《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称“《指导规则》”）第29条规定的特殊表决事项与《物权法》的规定一致。

《民法典》规定的特殊表决事项包括三项，在原有筹集建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的基础上，新增了一项改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，同时去除了使用维修资金的特殊表决要求。

新旧法律法规关于业主大会表决程序规定对比表（表1-1）

二、业主大会表决程序中的“从众规则”

（一）从众规则的内容

《指导规则》第26条规定：“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”，此即业主表决程序中的“从众规则”。又如《浙江省物业管理条例》第10条第2款则仅针对特殊表决事项允许约定“从众规则”，即：“业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。”根据该《指导规则》规定，业主大会议事规则可以约定，未参与表决的业主的票数，可以计入已表决的多数票中，即已表决的多数票为赞成票的，则未表决票计入赞成票，反之则计入反对票。

业主表决权的保护与业主大会决策的效率性一直是一对难以调和的矛盾。为实现决策的顺畅，大部分小区的业主大会议事规则中都规定了上述“从众规则”。然而，由于该规则经常导致业主“被代表”，有损于业主的投票权，并且有规避及违反《物权法》及《物业管理条例》的嫌疑，司法实践中对其效力问题的争议不断。

（二）各地法院对“从众规则”效力的认定

各地法院对“从众规则”效力的认定（表1-2）

（三）《民法典》生效后“从众规则”的适用

1.笔者认为《民法典》虽未直面回应“从众规则”的效力问题，但从数学逻辑上来讲否认了“从众规则”的合理性。《民法典》与《物权法》以及《物业管理条例》的规定相比，除了对专有面积占比及人数比例的要求作出了调整之外，更为重要的一点是将参会专有面积及人数作为计算基数，而非以全部专有面积总和及业主人数总和作为基数，即《民法典》已经将未参会业主排除出表决比例计算基数的范围，那么自然不能以拟制的方式再将未表决票视为已表决的多数票。笔者认为此种计票规则显然比《物权法》以及《物业管理条例》的规定更为科学、合理，同时也从一定程度上解决了因业主不表决而造成业主大会决议难的问题。

2.从《民法典》第278条的性质来看，笔者同意武汉市中级人民法院的观点，即“该表决程序的规定属强制性规范，不能通过业主大会议事规则加以改变”，业主大会议事规则对表决程序的意思自治应在法律规定的范围内进行，议事规则违反法律的，应为无效。上海市闵行区人民法院认为“因未参与表决的投票权数可否计入已表决的多数票的规则在本地区并无禁止性的相关规定，可以允许业主大会通过议事规则事先约定可否适用”的观点值得商榷，实际上《物权法》及《物业管理条例》已经对表决票权及人数以及参会票权及人数作出了强制性规定，“从众规则”对参会人数以及多数票的拟制实质上是对上述法律规定的规避，应为无效。在这一点上，业主大会议事规则就如同公司章程，公司章程可以在不违反法律的情况下体现股东的意思自治，但不得排除或违反《公司法》关于股东会表决程序的强制性规定。

3.从法律的冲突与适用规则上来讲，《指导规则》作为部门规章，不得与其上位法《物权法》以及《物业管理条例》发生冲突。因此，该《指导规则》第26条创设的“从众规则”直接与《民法典》的规定相冲突，已成无效规则而不能继续适用。

三、业主人数的认定

业主大会议事规则，在不违背法律法规的前提下，可由全体小区业主自主决定此乃不言而喻，但根据《指导规则》第12条的规定，首次召开业主大会的表决规则系由筹备组依法确定，然而实践中比较紧迫的问题是首届业主大会会议的表决规则无法可依以及法律规范自相矛盾，尤其是确定业主人数方面，此关系到首届业主大会表决程序的合法性，自然也关系到由首届业主大会通过的业主大会议事规则、管理规约的效力，从根本上影响了业主大会的设立并为此后的各项大会决议埋下效力隐患，亟待新的司法解释或单行法予以明确。

问题一：一个专有部分由多名业主共同持有时，以专有部分为单位计一票还是每位业主均计一票？问题二：在常见的商住综合体中，包括经营性用房与住宅用房，通常经营性用房的业主较为集中，很多由同一法人主体持有，住宅用房则一般由不同自然人或者法人业主持有，此种情形下又如何计算业主人数？

《指导规则》第24条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条的规定与《指导规则》基本一致，此为全国层面的规定。此外，各地政府一般也会出台相应的地方性法规、地方政府规章，以上海市为例，《关于进一步贯彻实施,<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》（以下简称为“《若干意见》”）第6条规定：“业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。”

就上述问题一，以上海市为例，司法解释、《指导规则》以及《若干意见》的观点一致，即采纳“一户一票”的做法，同一专有部分的共同持有人仅有一票。但就问题二，显然上海地方政府的做法与司法解释及《指导规则》的意见并不一致。前者采“一证一票”的做法，即同一业主持有多个专有部分的计多票，后者采“多证一票”的做法，即同一业主持有多个专有部分的仅计一票，不同计算方式造成的表决结果显然是截然不同的，这就导致业主内部的权利产生冲突。

然而，《指导规则》与司法解释的内容仅为倡导性的规定，其条文用语为“可以”而非“应该”，首届业主大会表决规则以及业主大会议事规则可以采纳上述规定，亦可以在不违反法律法规的情况下作出其他约定。因此，在上海地区，似乎应以《若干意见》的规定为准，采“一证一票”的计票方法。但笔者认为，与“一证一票”的做法相比，“多证一票”的意见更为合理，在商住综合体此类存在“大业主”的小区尤为甚。若采“一证一票”的做法，“大业主”在表决时不论从专有面积占比还是业主人数占比上，都占有绝对优势，容易使业主大会成为“大业主”的一言堂，造成“多数服从少数”的局面，损害绝大多数“小业主”的权利，也与小区业主民主自治的原则相违背。笔者认为“大业主”投票权的优势不应在业主人数维度体现，而应在专有部分面积占比的维度体现，持有越多的专有部分，在专有面积占比的计票维度就享有越多的票权，如“大业主”持有的专有部分面积已超过参与表决业主总面积的四分之一或二分之一的，实质上对特殊表决事项或一般表决事项享有了否决权。而“小业主”的投票权则通过表决中业主人数要求进行保护，可以保证业主大会决议不违背大多数业主的意愿，从而达到“大业主”与“小业主”之间利益保护的平衡。

四、小结

《民法典》第278条明确了业主大会表决的参会人数要求，对表决人数要求做了调整，并且将表决比例的计算基数由全体业主改为了参会业主，表决程序设计更为科学。然而其未对常见的实践问题作出直接的回应，各小区议事规则中普遍采用的“从众规则”的效力之争仍未有定论，首届业主大会决议中“大业主”与“小业主”之间的投票权冲突亦没有相关规定予以解决，导致业主大会成立困难，期待未来出台新的单行法对上述实践问题予以正面回答。

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