不定期房屋租赁合同的任意解除权

2021-11-18

一、前言

《中华人民共和国合同法》（已废止，以下简称《合同法》）及其司法解释等零星地规定了以持续履行债务为内容的不定期合同任意解除权，如《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”类似的相关规定散见于合同法分则及司法解释中，而自2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）明确在合同编的总则部分原则性规定了以持续性履行债务为内容的不定期合同任意解除权，具体为第563条，该条在《合同法》第94条规定的法定解除基础上增加了第2款规定“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”，由此该条款成为继续性合同任意解除权的一般规范，赋予了不定期合同当事人以任意解除权，这类任意解除权的目的都是为了在以持续履行债务为内容的不定期合同中，避免当事人无限期地受到合同约束，任何人都不能根据合同被另一个人永久地拘束，防止逸出个人意思自治的范围。

而《合同法》第232条规定的不定期租赁合同的任意解除权也在《民法典》中得到了部分修正，《民法典》第730条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”该规定在《合同法》的基础上将任意解除权的提前通知的主体由出租人扩大到当事人。

由此，在当前房地产市场飞速发展的情况下，房屋租赁合同任意解除权的价值值得肯定，以下笔者以不定期房屋租赁合同（如无特别说明，以下所称的“不定期租赁合同”均指“不定期房屋租赁合同”）为研究对象，系统分析不定期房屋租赁合同任意解除权的适用范围、行使方式和法律效果。

二、不定期租赁合同之任意解除权的立法目的及必要性

合同严守原则是合同的基本原则，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自解除。但在不定期租赁合同中，法律规定了当事人各方均享有任意解除权，这似乎是对合同严守原则的突破，无疑使得当事人获取了一把可以随时打开合同“枷锁”的钥匙。因此必须严格论证不定期租赁合同之任意解除权的正当性和合理性，其才能有存在的必要性和价值，以便更好地指导司法实践。

首先，对于不定期房屋租赁来讲，合同自由的价值要远大于合同严守所带来的秩序价值。房屋作为一项不动产，在社会生活中扮演着越来越重要的角色。在房屋租赁合同关系中，房屋出租人将房屋的使用权让渡给承租人，承租人以支付租金为代价获得使用权，这是房屋使用权能自由处分的体现。但在租赁期限不定期的情况下，若要求合同双方严格履行合同，出租人势必将难以从租赁合同中解脱出来，他对房屋的所有权将因为承租人对使用权的永久享有而不再完满，丧失了对房屋处分的自由。同时，承租人不能解除租赁合同，意味着他需要继续投入不菲的租金，无法寻觅并订立更适合自身的租赁合同。显然，这种将双方束缚在租赁合同而无法脱身的规则不是立法者所希望看到的，解决的办法便是突破合同严守的法则，规定此时双方均有权解除合同，以达到追求财产权自由、增进社会经济实益的目的。

其次，从房屋租赁合同的性质来看，也应当有任意解除权的适用空间。不定期租赁合同是典型的以持续履行债务为内容的继续性合同。由于不定期租赁合同的给付内容并非自始确定，当事人随着时间的推移逐步履行合同义务，若任由合同无限期履行下去，当事人的履行义务也将是无限的，这将大大超出当事人订立合同时的预判，可能超出其履行能力，从而对其利益带来损害。因此，这种持续性和时间的不确定性也给任意解除权的设立留下了充足的空间。

最后，从效率价值的角度来讲，不定期租赁的任意解除权体现了效率违约的思想。该理论认为，凡是对一方当事人来说违约的利益高于履行的利益时，应当鼓励其违约。就任意解除权而言，一方行使任意解除权的原因往往是因为履行原合同所带来的收益不再能满足他的预期，而订立新的合同将能使他的利益更大化。虽然任意解除权的行使并非是违约行为，但其与效率违约的思想是契合的。比如在租金上涨的情况下，允许出租人经过合理通知之后解除合同从而实现其利益最大化。

三、不定期租赁合同之任意解除权的行使

（一）不定期租赁合同的种类

不定期租赁合同的种类一般分为三种，包括确定的不定期租赁合同、推定的不定期租赁合同、视为不定期租赁合同。确定的不定期租赁合同指合同中明确约定租赁期限为不定期；推定的不定期租赁合同指未对租赁期限进行约定的租赁合同；视为不定期租赁合同的情况指租赁期限约定不明确的租赁合同。相关规定详见《民法典》第707条、730条、第734条。

（二）不定期租赁合同之任意解除权的行使

1.权利主体

不定期租赁合同任意解除权的行使主体为合同双方当事人，无论出租人或承租人均享有任意解除合同的权利，这点有别于以前《合同法》的规定。

2.权利行使方式

《民法典》第730条规定，行使解除权一方当事人应当在合理期限之前通知对方解除租赁合同。

第一，该条中并未对合理期限进行进一步的说明。就笔者看来，合理期限不能一刀切，需要根据个案情况判断期限的合理性。综合来说，合理期限的确定可以考虑以下因素：当事人之间合作时间和合作关系已持续时间长短、对方当事人为履行合同所付出的努力和投资、寻找新的合同对方可能需要的时间、双方履行的时间间隔、所承租的房屋性质及用途等。具体而言，房屋基于其不同的性质，产生不同的用途，也就决定了承租人对租赁房屋的期待利益不同。例如就商业地产来说，承租人再次寻租难度大、时间长、投资大，所以需要给予相较于住宅更加充分的期限。而当发生争议时，对于合理期限的定义依赖于法官的自由裁量权。当然，合同双方也可根据实际情况，在合同中提前对合理期限进行界定。

第二，不定期租赁合同双方当事人行使解除权无需任何前提或条件，即在双方均未发生违约情况时可随时解除合同。只要权利行使的方式合理合法，在合同没有特别约定的情况下无需承担赔偿责任，即任意解除权权利的行使相对自由、不受约束。

第三，任意解除权属于法定解除权之一，故任意解除权的行使需要符合《民法典》规定的合同解除程序，也即行使任意解除权的一方应当通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，如对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。另外，行使权利一方未通知对方解除，而是直接以提起诉讼或申请仲裁的方式主张解除合同的，法院或仲裁机构确认其主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

四、不定期租赁合同之任意解除权可否约定排除

《民法典》虽赋予不定期租赁合同当事人双方任意解除权，但在现实中，特别是商业地产的租赁中，一方面，从承租人的角度来说，其基于对商业地产承租后进行的包括装修装饰、运营、宣传等方面的巨大投入，其一般希望租赁关系持续稳定；另一方面，从出租人的角度来说，基于其对稳定收益、稳定租客的期待以及重新招商需要花费的成本及产生的损失，此种情况下出租人同样期待拥有稳定的租赁关系，故在商业地产租赁中当事人双方均有较大的商业利益期待。为维持稳定的租赁关系，商业地产租赁当事人一般会在租赁合同中作出“不可单方无故解除租赁合同”的约定，如该租赁合同恰好是不定期租赁合同，而《民法典》又未明确规定合同双方是否可以对任意解除权进行排除，上述约定是否有效呢？

从立法目的上来说，不定期租赁合同的订立具有其本质属性，也即合同的不稳定性，合同双方订立不定期租赁合同，对于合同稳定性的期待必然不能与定期租赁合同相提并论，故法律赋予不定期租赁合同双方当事人任意解除权，如果说允许双方当事人在合同中对任意解除权进行排除，那么《民法典》第730条就没有创设的意义，即如果双方想要排除任意解除权，那么完全可以选择签订定期租赁合同并在合同中约定单方无故解除合同的违约责任，以符合双方对于长期、稳定合同关系的期待，或者说双方可在签订不定期租赁合同的情况下，约定行使任意解除权的方式，也可以约定任一方行使任意解除权需承担某法律后果，以降低无故解除合同的概率及损失。《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》中明确载明，“不定期租赁合同之任意解除权具有法定性，租赁关系的双方无需在租赁合同中作出约定，也不能以约定排除对方的任意解除权，如果双方约定限制解除权，则不宜再认定构成不定期租赁合同”；中国人民大学法学院副教授、博士生导师朱虎在其文章《分合之间——民法典中的合同任意解除权》中陈述，“《民法典》新增加了第563条第2款，该款实际上是所有这类任意解除权的一般性规范。这种制度目的也决定了其为强制性规范，当事人完全放弃此种任意解除权的约定是无效的。但是，当事人可以约定行使此种任意解除权的方法，例如约定提前3个月通知。”

综上，任意解除权为法定权利，不定期租赁合同双方当事人不能在合同中对任一方的任意解除权进行排除。

五、不定期租赁合同任意解除权行使的法律后果

《民法典》并未对一方行使任意解除权的法律后果进行明确规定，笔者从以下两个问题出发，对任意解除权行使的法律效力进行探讨。

（一）未经合理期限通知，是否发生合同解除的法律后果

根据《民法典》第563条第2款以及第730条的规定，当事人行使不定期租赁合同任意解除权时，应当在合理时间通知对方。然，司法实践中，当事人并未约定合理通知的时间，有些即使约定了通知时间，但是约定时间过短如提前三天等，那么当事人行使任意解除权，但是未给予另一方合理的时间时，是否能够发生合同解除的效力？

对此，有两种观点，一种观点认为，不定期租赁合同中，当事人行使任意解除权的，应当在合理期限内通知对方，否则不发生解除合同的后果；另一种观点认为^[1]，当事人没有在合理期限之前通知对方的，并非当然地解除通知无效，而仅需认为解除通知延至合理期限之后发生解除效力即可，无需重新再发出解除通知。如果当事人认为未在合理期限之前通知对方的解除立即生效，并已经基于解除而采取行为，导致对方当事人损失的，应当承担赔偿责任。

笔者认为，法律之所以仅规定了不定期租赁合同的任意解除需要提前通知而未像其他如委托合同、承揽合同的任意解除权般，明确规定了行使解除权人的违约责任，其目的在于通过提前通知来弥补未行使解除权一方的损失，所以该制度的规定本质上不在于能不能解除，而在于只有遵循合理期限的解除才可能不承担相应的责任。司法实践中^[2]大体上也是采取的第二种观点，法院会判决解除合同，并确认解除的时间点为某具体合理期限之后。

此外，不定期租赁合同的任意解除权并不是预先通知的解除，而是一个附有解除期间的需受领的单方法律行为。预告解除表明行使解除权的人在一定期间后会作出解除的意思表示，如《民法典》第563条第（三）项，在债务人迟延履行的情况下，债权人可以催告，该催告包含着解除的含义，如果催告后仍不履行，则合理期间后债权人可以选择解除合同。但这并非不定期租赁合同任意解除权的含义——附解除期间的随时终止意思表示是一个附期限的法律行为，该解除的意思到达对方后就不能单方面撤回，只是解除的法律后果最终需要等待解除期间经过以后才能发生。因此不定期租赁合同任意解除权的这一特性也决定了即使未经合理期限通知，解除通知并非无效，而仅是要延续到合理期限之后才发生解除的效力^[3]。

（二）一方行使任意解除权后是否应承担损害赔偿责任

《民法典》第563条第2款以及第730条并未规定当事人行使任意解除权是否应当承担相应的损害赔偿责任。对此学理及司法实践中有不同的观点。

有观点认为，基于一方行使任意解除权解除合同是依据其单方意思表示产生的结果，合同解除后，另一方有权要求对方赔偿合同解除而遭受的实际损失。

另一种观点认为，因缺少租期的约束，不定期租赁合同的出租人和承租人在各自出租和使用、收益租赁物时均承担着同等的市场交易风险，租金上涨时，出租人倾向于解除租赁合同或抬高租金，承租人的商业成本提高；反之亦然。因此在事实上，出租人与承租人面临着相同的商业风险，并且在不定期租赁合同中，出租人与承租人解除租赁合同是为实现对租赁期限的确定并非基于另一方的违约行为，因此并不能因解除行为而产生损害赔偿责任，仅在一方未在合理期限内行使解除权，或者未尽到通知等附随义务的情况下承担赔偿责任。

笔者认为，不定期租赁合同中一方行使任意解除权时，是否需要对另一方承担相应的赔偿责任，取决于以下两点因素。第一点考虑的因素，是行使权利一方是否在合理的时间提前通知，如否，则需承担赔偿责任。这是由不定期租赁合同任意解除权的性质所决定，任意解除权使得解除权人不受合同绝对约束，可能会损害到合同相对人信赖合同拘束的利益，相对人的这种利益也应得到保护，故需要对此予以妥当的考量和平衡，从目前不定期租赁任意解除权目的规范构成上看，其对于未行使解除权人的保护采取的规范技术就是让行使解除权的一方在合理期间之前通知对方，而无需承担赔偿责任。第二点考虑的因素，是双方是否在不定期租赁合同中约定了行使任意解除权后的赔偿责任，如是，则需承担相应责任，此时违约责任的承担要考虑实际损失。

只有上述这两种情况下，行使任意解除权的一方应承担给另一方造成的实际损失，司法实践中亦采相同的裁判观点。如孙锦同与上海汇彩不动产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案^[4]，上海市第二中级人民法院认为，在不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。汇彩公司已按照法律规定的合理期限通知了承租人。孙锦同上诉要求汇彩公司赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。再如，上海洁斯家塑料制品有限公司诉上海任隆贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书^[5]，上海市第一中级人民法院认为，洁斯家公司作为承租人，其在装修投入或设施添附时理应对租赁期届满后不续约的风险有所预见，即便在不定期租赁中洁斯家公司亦应对任隆公司有权随时解除双方之间的房屋租赁合同关系具有相应的风险意识，因此洁斯家公司已将这些投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本，在双方无明确约定的情况下，无权要求任隆公司再作赔偿或补偿等等。

六、法律建议

房地产开发企业通常作为商业地产的出租人，应根据企业对租赁关系稳定性的预期，选择签订定期或不定期租赁合同，并应注意如下几点：

如企业对出租物业未来有其他规划用途，或者出租物业即将进行城市更新、土地整备，或者物业有可能被政府征收的，那么建议企业签订不定期租赁合同，以保证在日后随时解约、顺利清场，合法行使解除权后也无需承担损失赔偿。如上述情况下企业仍选择签订不定期租赁合同，则应尽量避免在合同中出现任意解除权行使后应当承担相关法律后果此类约定。

如企业希望租赁环境稳定，最好选择签订定期房屋租赁合同，合同中对于租赁期限的约定应清晰、明确，避免被认定为不定期租赁合同，陷入被动局面。如仍签订不定期租赁合同，则可以考虑在合同中约定一方行使任意解除权应承担相应后果。

建议在不定期租赁合同中结合双方的实际情况，对解除通知的“合理期限”进行限定，以固定期限的形式在文中体现，避免日后产生纠纷。如未明确界定，建议在行使解除权时给予充足的解约时间。

参考文献：

[1]朱虎：《分合之间：民法典中的合同任意解除权》，载《中外法学》2020年第4期。

[2]原告南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会与被告南京市栖霞山有机化工厂、隋宁房屋租赁合同纠纷案，江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4695号民事判决书；上海明华产权经纪有限公司与上海市健康教育所房屋租赁合同纠纷案，上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民（民）终字第502号民事判决书。

[3]吴奕锋：《论不定期继续性合同随时终止制度，兼评<民法典合同编（二审稿）>的规定》，载《中外法学》2019年第2期。

[4]孙锦同与上海汇彩不动产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案，上海市第二中级人民法院（2019）沪02民终7093号民事判决书。

[5]上海洁斯家塑料制品有限公司诉上海任隆贸易有限公司房屋租赁合同纠纷案，上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终12343号民事判决书。

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