关于商品房买卖中的无权处分问题研究

2021-11-15

所谓无权处分，系指无处分权人处分他人财产，损害他人财产权的行为，而无权处分订立的买卖合同是否因处分权人无处分权而无效或效力待定的问题在立法过程、司法理解和适用中均会产生争议。本文就无权处分订立的买卖合同从立法、法理、实务中进行分析。   

一、无权处分的立法沿革

1999年发布生效的《中华人民共和国合同法》（已废止，以下简称《合同法》）第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”确认了无权处分的合同效力待定的属性；第132条第1款也确认了出卖人出卖标的物必须享有相应的所有权或处分权。无权处分的合同效力待定的属性由于司法实践错误理解和适用该51条规定，随后相关立法发生更改。

《中华人民共和国物权法》（已废止，以下简称《物权法》）与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（已失效，以下简称《买卖合同司法解释》）先后于2007年及2012年发布生效，《物权法》第15条并未采取无权处分的合同效力待定的态度，《买卖合同司法解释》也确认了无权处分订立的买卖合同系有效。

在无权处分的合同效力待定的属性尚未被立法变更前，当权利人拒绝追认或无处分权的人无法取得处分权的，司法实践普遍认定无权处分的合同无效。但司法实践错误扩大《合同法》第51条的适用范围，第51条规定本应适用于非权属人处分他人财产的行为范围，而司法实践中却超出该范围错误适用，如在抵押人出卖其享有所有权的抵押物、所有权保留买卖合同中的买受人在全部价款付清前出卖标的物、共同共有人未经其他共有人同意处分共有财产等情形进行适用，这些情形并非系无权处分他人财产，仅系处分权受有限制，本不应适用《合同法》第51条。

《买卖合同司法解释》生效后，司法实践则采取相反的态度，以该解释的第3条为依据，认为不论权利人是否拒绝追认、无处分权的人是否取得处分权，在不存在其他效力瑕疵的情况下合同均有效。《买卖合同司法解释》第3条变更了无权处分的合同效力待定的属性。该条规定的适用和理解虽引起一定的争议，但主流观点认为，无权处分的合同应当系一个有效的债权行为。

现行有效的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）删除了《合同法》第51条、第132条第1款的规定，《民法典》第597条第1款规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”， 即《民法典》基本否认了出卖人必须对出卖的标的物享有处分权合同才生效的态度，基本延续了无权处分的合同系有效的立法态度，只有合同有效才涉及合同解除，其第143条规定的有效的民事法律行为也不以享有处分权为有效前提。

二、无权处分的法理分析

从法理层面分析无权处分，无权处分订立的合同有效性主要体现了负担行为和处分行为的分割。负担行为主要表现为债权行为，主要表现民事主体是否具有作出或不作出某种行为的法律义务，而处分行为则表现为既有权利的变更、负担设置等，订立买卖合同系典型的债权行为，订立无权处分的买卖合同亦然，出卖人和买受人因合同订立负有支付价款或交付标的物的义务，但不发生权利的变动。即根据现行法律规定，无权处分的买卖合同在不存在其他效力瑕疵的情况下，即使无权处分，无法发生物权变动的法律效果，该合同仍有效。

三、商品房买卖中的无权处分

（一）借名买房形成的无权处分

所谓借名买房，即借名人因房屋限购、不具有购房资格等原因无法以个人身份购买房屋，需借用他人名义买房出资并将不动产登记在他人名下。一般而言，借名人会与登记购房人签署相关的合同，但借名人在我国实行不动产以登记为公示方式的情况下，仍面临着诸多风险，登记购房人未经借名人同意将房屋另行出售就是风险之一。

1.关于借名买房合同的有效性问题

借名买房合同的有效性在司法实践中的认定因个案情况的不同而有所差异，存在如下几种情形：

第一，在司法实践中，借名买房合同若不存在法定的合同无效事由会被认定为有效，但该有效性不能确认借名人对不动产享有物权，仅能确认借名人和登记购房人之间存在债权债务关系。在某案外人执行异议之诉一案^[1]中，重庆市第一中级人民法院认为“即使翁倩和方万林确实属于借名买房的情形，其与方万林也只产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果”。

第二，关于因限购限贷政策所签的借名买房合同，不同法院裁判有所不同，存在以损害社会公共利益为由认定无效或认定有效的情形。最高人民法院在一案外人执行异议之诉案^[2]中认为“徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效”。

第三，若借名人购买的系经济适用房、限价房等政策性保障住房，该合同可能会因损害其他享有购买政策性保障住房资格的购买者的利益而被认定无效。在梁国英因与梁阳合同纠纷一案^[3]中，法院认为“涉案房屋属于限价商品房，双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。因此，梁阳与梁国英就涉案房屋的借名买房合同关系应属无效”，因此借名买房合同的有效性还需视房屋性质而定。

2.关于借名人是否享有房屋不动产权利的问题

主流观点认为，不论借名合同有效抑或无效，借名人不能凭借名合同享有不动产的物权，仅仅享有相对于登记购房人的债权。

若合同被认定有效，综合前文所述，借名人仅享有要求登记购房人返还购房款项、或在其符合政策要求的情况下要求办理过户登记^[4]诸如此类的债权，而不直接享有不动产的物权。

若合同被认定无效，借名人则可要求登记购房人返还购房款项。在熊小春与侯玉英所有权确认纠纷一案^[5]中，广东省高级人民法院认为借名买房合同因违反房产限购、限贷令政策且损害社会公共利益，应属无效，借名人熊小春可要求登记购房人返还购房款项。

3.在借名人不享有不动产物权的情况下，登记购房人未经借名人同意另行出售，该无权处分行为是否有效

综合前文所述，借名买房合同不论有效与否，借名人均不可依借名买房合同确认其不动产物权，在其尚未取得不动产物权的情况下，登记购房人此时也并不享有不动产的物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第2条^[6]，在我国不动产实行登记公示的情况下，权利登记人并不代表其系真实权利人，其擅自向第三人出售的行为应当构成无权处分。依前文关于无权处分的立法沿革的分析，无权处分在不存在其他权利瑕疵的情况下所订立的合同应当有效。

那么，当购房登记人无权处分房屋后，第三人是否可取得该房屋？若第三人善意且已经尽到买受人应尽的房屋审查义务，司法实践中一般认定其可取得该房屋所有权，否则则不能取得。

在王志强、吴聚霞所有权确认纠纷案中^[7]，天津市高级人民法院认为购房人王志强支付的购房款明显低于市场价，难以构成善意，其在买房过程中不审查房屋状况，且明知房屋实际使用人的存在仍继续交易，王志强最终无法取得该房屋。由于借名人对房屋基于借名买房的合同所享有的债权不是绝对权，不产生对世效力、绝对效力，房屋权利人和登记人不一致的事实是买受人难以察觉的。当买受人不知晓该事实时，房屋权利人对房屋所享有的权利不能对买受人产生任何法律约束力，这与我国不动产实行登记公示的规定是相符的。

综上，借名人在借名过程中面临合同无效、登记购房人无权处分房屋导致丧失房屋所有权等法律风险，就买受房屋的第三人而言，其在满足善意取得等条件时可取得房屋权属。

（二）夫妻一方擅自处分共有房屋

夫妻一方擅自处分共有房屋时有发生，且存在多种情形，如房产证登记为二人，一方出售房屋；房产证登记为一方，该方出售房屋；房产证登记为一方，对方出售房屋；房产证登记为一方，夫妻各自出售房屋等各种情形。但只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。

1.关于房屋买卖合同的效力

房屋买卖合同作为买卖合同的一种，不因无权处分而无效，其效力应当根据《民法典》第143条、第144条、第146条至第151条的规定来判断，在无此类情形的情况下，房屋买卖合同合法有效。

2.买受人能否取得房屋的所有权

在《民法典》正式施行之后，处理夫妻一方擅自处分房屋相关案件法律依据为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第28条第1款，“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”根据上述规定，买受人在满足善意取得等条件时同样可取得房屋权属。

（三）不动产登记错误或未变更的无权处分

除开上述借名买房、夫妻一方擅自处分共有房屋的情形外，商品房买卖中的无权处分情形，具体还包括：（1）不动产登记机构登记错误，致使不动产登记簿上记载的房屋所有权人并非真实所有权人，登记权利人擅自转让房屋的；（2）基于《民法典》第229条^[8]、第230条^[9]、第231条^[10]规定取得房屋所有权，但未办理登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的。

与借名买房和夫妻一方擅自处分共有房屋一致，针对该类型的商品房买卖的无权处分，买受人同样在满足善意取得等条件时可取得房屋权属。

四、无权处分中的善意取得制度

《民法典》第311条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

具体而言，首先关于善意，受让人不存在或者不应当存在如下情况：（1）登记簿上存在有效的异议登记；（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（3）受让人知道权利登记薄上记载的权利主体错误；（4）受让人知道他人已经依法享有不动产物权：（5）受让人知道出卖人在婚姻存续期间，不动产为夫妻共同财产的；（6）其他应当知道出卖人系无处分权的情形。

其次，关于办理产权登记，这里的已经办理产权登记手续是指在诉讼之前当事人已经办理了产权变更登记手续，不包括当事人通过法院强制执行办理产权变更登记手续。

再次，除上述要求外，商品房买卖合同不存在《民法典》第146条、第153条、第154条规定的合同无效之情形。

综上所述，受让人签订房屋买卖合同后，如不知出卖人为无权处分，且已经支付合理价款，将房屋办理转移登记手续的，即属于善意取得，房屋所有权已经发生转移。

五、商品房买卖无权处分的法律后果

（一）受让人不能取得房屋所有权的救济方式

受让人因不能取得房屋的所有权，可以主张解除房屋买卖合同，根据《民法典》第566条第1款、第2款的规定^[11]，受让人可以依据房屋买卖合同向出卖人主张违约责任，并要求其赔偿由此给受让人造成的损失。

（二）真实权利人丧失房屋所有权的救济方式

根据《民法典》第311条第2款的规定^[12]，真实权利人有权向无权处分人提请诉讼，要求其赔偿损失。

其中对于夫妻一方擅自出售共有房屋的，如受让人已经合法取得房屋的所有权，对于另一方而言，可以根据《民法典》第1066条的规定^[13]向擅自出售共有房屋的一方要求分割房屋出售款。此外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第28条第2款的规定^[14]，对于夫妻一方擅自出售共有房屋，造成另一方损失的，在离婚时，另一方可以向擅自出售房屋的一方主张赔偿损失。

参考文献：

[1]上诉人翁倩因与被上诉人三峡担保公司及原审第三人方万林、方明亮、方源建、重庆市园区工业融资担保有限公司案外人执行异议之诉案，重庆市第一中级人民法院(2020)渝01民终2637号民事判决书。

[2]再审申请人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司与被申请人徐沛欣、一审第三人曾塞外案外人执行异议之诉案，最高人民法院(2020)最高法民再328号民事判决书。

[3]再审申请人梁国英与被申请人梁阳合同纠纷案，北京市高级人民法院（2019）京民申6598号民事裁定书。

[4]虽然各地有出台相关文件支持借房人可要求登记过户的权利，如广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第28条（现已失效）、北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第10条，但在实践中存在着因房屋性质无法过户登记、借名人不享有购买资格的阻碍，可参见北京市高级人民法院作出的（2020）京民申4230号民事裁定书。

[5]再审申请人熊小春与被申请人侯玉英所有权确认纠纷案，广东省高级人民法院（2014）粤高法民申字第1692号民事裁定书。

[6]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第2条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

[7]再审申请人王志强与被申请人吴聚霞、王嘉宾所有权确认纠纷案，天津市高级人民法院（2017）津民申1204号民事裁定书。

[8]《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”

[9]《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”

[10]《民法典》第230条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

[11]《民法典》第566条第1款、第2款的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”

[12]《民法典》第311条第2款规定：“受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。”

[13]《民法典》第1066条规定：“婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。”

[14]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第28条第2款的规定：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

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