合资合作开发房地产项目协议效力问题

2021-08-24

案件索引：

• 达州市亨达实业有限公司与四川省四方房地产开发有限公司、成都华元房地产开发有限公司及其通川分公司合资合作开发房地产纠纷案

• 一审：达州市通川区人民法院（2010）通川民初字第13号

• 二审：达州市中级人民法院（2010）达民终字第315号

• 再审：四川省高级人民法院（2010）川民申字第1249号

• 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：成都华元房地产开发有限公司

• 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：达州市亨达实业有限公司

• 委托诉讼代理人：高高

• 一审被告、二审上诉人：成都华元房地产开发有限公司通川分公司

• 一审第三人、二审上诉人：四川省达州四方房地产开发有限公司

裁判观点

四川省高级人民法院认为，合资合作开发房地产项目协议及退出协议系当事人真实意思表示、不违反法律强制性规定，亨达公司是否具有开发资质，不影响上述协议效力。

案情简介

2000年初，地方政府大力推行招商引资。四川省达州市本土开发商四川省达州四方房地产开发有限公司（简称四方公司）拟对当地“都市花园”项目实施开发，为获取优惠政策，拟借助外地开发企业名义开发该项目。四方公司寻求成都华元房地产开发有限公司（简称华元公司）合作，双方签署《合作协议书》，约定由华元公司在达州市通川区设立通川分公司，以分公司名义实施“都市花园”项目的开发，项目所需资金由四方公司自筹，实行独立核算、自负盈亏。作为回报，项目每年向华元公司交纳管理费10万元。协议签订后，华元公司即与政府成功签订招商引资协议和土地出让合同，华元达州分公司随即设立。建设规划等其他开发手续则办理在华元分公司和四方公司名下。而后，四方公司投入资金实施开发。后因四方公司出现资金紧缺，为解决融资渠道，找到融资能力较强的达州市亨达实业有限公司（简称亨达公司）寻求合作，联合开发该项目，双方签订了《联合开发“都市花园”协议》，双方对项目利益的占比为6：4,四方公司60％，亨达公司40％。当项目基本完成时，四方公司与华元公司出现矛盾，双方决定解除合作关系，签署了《解除合作关系协议书》，但协议的生效条款约定为“注销达州分公司后生效”（注：诉讼期间，该分公司未注销）。而后，四方公司又与亨达公司产生严重分歧，联合开发无法继续。最终，经四方公司与亨达公司协商，确定由四方公司退出，约定由亨达公司向四方公司支付1300万元董事长基金，双方对相关债权债务的享有和承担一并作出约定，为此，四方公司与亨达公司签署《都市花园项目权利义务变更的补充协议》。至此，整个项目由亨达公司独自经营和管理，但项目的建设、开发手续并没有变更，仍在华元公司达州分公司和四方公司名下。而后，四方公司认为亨达公司未按协议约定支付四方公司退出项目所应分得的利益，分别与华元公司向当地房地产建设主管部门发文，宣布项目上使用的的华元达州分公司印章全部作废，并纷纷对项目主张权利。至此，各方矛盾升级，项目经营管理出现困扰，迫切需要有权机关依法确定项目合法开发主体。据此，亨达公司向法院提起诉讼。

裁判要点

对于原告提出依法判令终止履行华元公司与四方公司于1999年9月20日签订的《合作协议》的诉请。199年9月20日四方公司和华元公司签订的《合作协议》，四方公司和华元公司对该协议的真实性没有异议，该协议是双方当事人真实意思表示。四方公司认为该协议内容的实质就是四方公司挂靠在华元公司进行房地产开发，故该协议是无效的。

对此，法院认为，四方公司与华元公司的合作关系，双方通过对2003年1月10日签订的《解除合作关系协议书》的实际履行，华元公司在事实上已退出都市花园项目，实质上已对双方合作关系以了解除并且合作协议中，亨达公司并不是合同的当事人，根据合同相对性的原理，亨达公司无权提出要求中止履行1999年9月20日《合作协议》。故对亨达公司的该项诉讼请求，法院不予支持。

对于原告诉请在2005年6月22日签订的《联合开发“都市花园”项目权利义务变更的补充协议》，同月30日签订的《联合开发“都市花园”项目权利义务变更的补充协议〉的补充协议》有效，依法确认被告华元公司、被告华元公司通川分公司和第三人四方公司已退出“都市花园”项目，并确认原告亨达公司自2005年6月22日起为“都市花园”项目的实际建设主体的诉请。华元公司和通川分公司认为华元公司オ是“都市花园”的权利人，那么亨达公司与四方公司签订的关于变更权利的协议是无效的，也不存在对“都市花园”权利的转让。四方公司认为因为存在挂靠关系，所有的协议均是无效的。对此，法院认为， “都市花园”项目的开发，华元公司没有进行任何的投资，在四方公司为了达到筹资的目的，与达公司联合出资，并签订了2000年11月30日的《联合开发协议》，这是四方公司进行融资的方式，也是亨达公司进行经营活动的选择。

在四方公司与华元公司履行2003年1月10日《解除合作关系协议书》后，根据该协议的内容的约定，华元公司对“都市花园”项目不再享有任何权利，由四方公司独立承担民事责任，并且对于通川分公司的一切行为和债权债务也由四方公司负责。据此，四方公司取得“都市花园”项目的全部权利。四方公司在取得“都市花园”项目全部权利后，四方公司才与亨达公司签订了2005年6月22日的《联合开发“都市花园”项目权利义务变更的补充协议》和同月30日签订的《<联合开发“都市花园”项目权利义务变更的补充协议>的补充协议》，亨达公司与四方公司通过该两份协议，对双方所应承担的债权债务进行了清理，并约定由亨达公司完全享有“都市花园”项目所形成的一切资产，并由亨达公司全权负责该项目的开发、销售等经营管理以及该项目所形成的资产经营权、管理权和收益权。该两份补充协议的签订生效后，亨达公司成为“都市花园”项目的唯一权利人，并对两份协议中确定的债务和两份协议生效后形成的债务承担责任。

亨达公司与四方公司在2000年11月30日签订的《联合开发都市花园协议书》，在2002年5月24日签订的《关于“联合开发都市花园协议书”的补充协议》，在2005年6月22日签订的《联合开发“都市花园”项目权利义务变更的补充协议》，在2005年6月30日签订的《<联合开发“都市花园”项目权利义务变更的补充协议〉的补充协议》，共计4份协议，四方公司对上述协议的真实性没有异议，认可是双方的真实意思表示;协议中的内容，是亨达公司和四方公司对自经济活动的选择，并在经济活动形成的权利的处分，没有违反法律、行政法规强制性的规定，没有损害社会公共利益，上述协议合法有效，本院予以确认。

实务参考

（1）委托方亨达公司追求的目标：亨达公司的目标非常明确，确保亨达公司成为项目唯一权利人。

（2）亨达公司面临的主要问题和障碍 

谁是项目的合法开发主体?四方公司与华元公司的《合作协议》、四方公司与亨达公司的《联合开发协议》是否有效? 

华元公司与四方公司的《解除合作关系协议》是否已生效? 华元公司和四方公司退出项目是否成立?四方公司与亨达公司的《项目权利义务变更的补充协议》是否有效?

亨达公司取得项目是否属于房地产项目转让?

（3）律师解决方案：若要实现亨达公司的目标，必须满足以下三个条件：

• 上述协议必须全部有效；

• 达公司取得项目不属于房地产项目转让；

• 处理亨达公司无开发资质的阻碍。 

据此，决定从下列事项着手：

• 界定项目前期协议，即四方公司与华元公司的《合作协议》以及四方公司与亨达公司的《联合开发协议》的效力和性质。

• 界定四方公司与华元公司《解除合作关系协议》是否已生效，以及是否履行?

• 界定四方公司与亨达公司《项目权利义务变更的补充协议》是否有效?

经评估，若法律关系界定得当，亨达公司胜诉概率较高。为此，律师及时受托启动诉讼，诉请：1.请求确认《解除合作关系协议》和《项目权利义务变更的补充协议》有效；2. 请求确认自《权利义务变更的补充协议》签署之日起，亨达公司是项目的唯一权利人。

(4)庭审对抗及法院评判： 

• 对四方公司与华元公司的《合作协议》的效力，各方均无异议，法院据此判定有效。 

• 对四方公司与亨达公司的《联合开发协议》的效力，四方公司未发表协议无效的意见，亨达公司则主张有效。但华元公司坚决反对，认为该公司只与四方公司签署了合作协议，根据合同相对性原理，该协议不及于其他第三方，主张项目开发主体和建设业主只是其通川分公司和四方公司，故四方公司与亨达公司的联合开发协议无效。法院认为，签订联合开发协议是四方公司为项目融资需要，也是亨达公司进行经营活动的选择，裁判支持亨达公司观点，认定有效。 

• 四方公司与华元公司《解除合作关系协议》的效力及是否履行的认定，四方公司和华元公司均主张该协议未生效，理由是分公司未注销，未满足协议约定的生效条件。亨达公司则主张协议已生效，理由是协议签订后，上交华元公司的管理费即行停止，而项目开发并没有停止，表明华元公司已退出项目，该协议在事实上已履行。法院裁判支持亨达公司意见，认定协议有效，并履行。 

• 四方公司与亨达公司《项目权利义务变更的补充协议》的效力，华元公司和四方公司的观点仍以项目开发主体和业主系其分公司和四方公司，合作协议只及于四方公司，亨达公司不是合法的联合开发主体，无权取得该项目的整体开发权，主张协议无效。亨达公司则主张，因华元公司与四方公司的《解除合作关系协议》生效并已履行，表明华元公司已退出项目，基于亨达公司与四方公司联合开发事实，双方协商终止联合开发关系，项目交由亨达公司独立实施，系当事人的真实意思表示，协议有效，按照该协议约定，四方公司退出项目后，亨达公司即成为项目的唯一业主，享有项目的一切权利。各方争议经一审、二审、再审程序，法院均认定上述协议合法有效，亨达公司享有该项目所形成的一切资产及该项目所形成资产的经营权、管理权和收益权。对华元公司再审申请，四川省高级人民法院依法裁定驳回。

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