父母出资购房：离婚时的法律风险与房产分割规则

2026-03-04

在当代中国，父母为子女出资购买房产已成为一种普遍现象。然而，当子女婚姻关系破裂，面临离婚时，这部分父母出资的性质认定及其在房产分割中的处理，往往成为争议的焦点，不仅关系到夫妻共同财产的界定，更牵涉到两代人的心血与权益。本文将结合相关法律法规、司法解释及典型案例，对父母出资购房在离婚时房产分割问题进行深度剖析。

一、立法价值取向的演变：从“财产共有”向“意思自治”的理性回归

回顾我国婚姻家庭立法及司法解释的变迁，我们可以清晰地看到一条从“推定共有”向“尊重意思自治”演变的轨迹。

在早期的司法实践中，倾向于保护婚姻存续期间形成的财产共同体，对于婚后出资往往不加区分地认定为对夫妻双方的赠与。然而，随着房价的高涨和离婚率的上升，这种“一刀切”的做法越来越显失公平，甚至出现了利用婚姻骗取对方父母巨额财产的道德风险。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条的出台，标志着司法理性的回归。该条款确立了“婚后原则上推定赠与双方，但有除外规定”的规则，其深层法理在于：平衡配偶财产权与父母财产权的冲突：婚姻法保护的是夫妻共同财产的增值，但不能以牺牲第三方的合法财产权益（父母积蓄）为代价。

探究当事人的真意：中国父母为子女出资购房，往往基于为子女“安家立业”的传统观念，其核心目的在于保障自己子女的居住权益，而非无偿赠与子女的配偶。立法开始承认并试图还原这一社会心理现实。

二、法律框架下的出资性质认定

处理父母出资购房离婚分割问题的核心在于明确该出资的法律性质：是父母对夫妻双方的赠与（共同财产），还是对自己子女一方的赠与（个人财产），抑或是借款关系。

（一）《中华人民共和国民法典》的相关规定

《民法典》第一千零六十二条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；” 第一千零六十三条第三项规定：“遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产”。

上述规定确立了“赠与原则上视为共同财产，除非明确表示只归一方”的基本原则。这意味着，如果父母出资时，没有明确表示是赠与给自己子女一方，则该出资通常会被认定为对夫妻双方的赠与，从而成为夫妻共同财产的一部分。

（二）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》的细化规定

为解决实践中出现的复杂情况，最高人民法院作出了更具体的解释：

第二十九条：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

理解与适用：此条款区分了婚前和婚后出资。婚前出资，原则上视为对自己子女的赠与；婚后出资，原则上视为对夫妻双方的赠与，但“依照约定处理”和“没有约定或者约定不明确”的表述，为探究父母真实意思表示留下了空间，即如果有证据证明父母仅是赠与自己子女一方，则可能认定为个人财产。

（三）借款关系的可能性

除了赠与，父母与子女之间就出资款项也可能形成借贷关系。在司法实践中，对于婚后出资，如果父母主张是借贷，需要承担较高的举证责任。这是因为，亲密家庭成员之间的资金流转，通常被推定为赠与（即无偿），除非有明确的借据或合意证据。如果父母能够提供借据、转账记录时备注借款、双方关于借款的沟通记录等证据证明出资款系借款，则该笔款项应视为夫妻共同债务，由夫妻双方共同偿还，反之，则可能会被认定为赠与。

三、不同情形的法律认定与分割规则

（一）婚前购房

情形一：婚前一方父母全额出资，登记在出资方子女名下

这种情况下，房屋属于出资方子女的婚前个人财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。最高人民法院在多个案例中明确指出，婚前父母出资购房且登记在自己子女名下的，视为对自己子女的单方赠与。

情形二：婚前一方父母支付首付，登记在出资方子女名下，婚后夫妻共同还贷

这种情况下，除非有特别约定，婚前父母出资部分一般认定为对自己子女的赠与，为个人婚前财产，婚后共同还贷的部分认定为夫妻共同财产。根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第七十八条，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记一方对另一方进行补偿。

情形三：婚前双方父母均出资，登记在一方或双方名下

司法实践中，此种情况一般认定为父母对各自子女的赠与，房产按出资比例按份共有。若登记在双方名下，则视为双方按份共有；若登记在一方名下，需根据双方父母出资比例确定产权份额。

（二）婚后购房

《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十九条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或约定不明确的，推定为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。在对于房屋性质进行认定时应着重审查房屋购买的时间节点、资金来源及产权登记情况三点。 如果房屋是在夫妻婚后购买所得，首先应适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，即婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得的财产均属于夫妻共同财产；其次再依照例外情形来认定是否为夫或妻一方所有。如果该房屋购买的资金来源是夫妻双方婚姻关系存续期间的共同财产，并且是婚后购买所得，则毫无疑问应当认定为夫妻共有房屋。即便房屋产权证书仅登记在夫或妻一方名下，也不改变该房屋属于双方共有的性质，仍然属于双方共同共有的房屋。但如资金来源与夫妻双方无关，却又登记在夫妻双方名下，则房屋的性质判定应遵循“约定优先”的基本原则，如果双方没有约定或者约定不明确，则应视为涉案房屋是由夫妻双方接受赠与所得的财产，即为共同财产。但例外情形是，如果有书面赠与合同并明确在合同中确定涉案房屋只归夫妻一方。综上，婚后所购房屋的分割思路为：

（1）不突破夫妻共同财产的规定，在没有明确约定的情况下，原则上认定是对双方赠与；

（2）不简单将登记与赠与意思表示挂钩，即登记在一方还是双方名下并不直接推定为对一方或者双方的赠与；

（3）增加考虑婚姻关系存续期间、是否生育子女、离婚过错、首付出资、共同还贷、房屋升值等因素，确定双方各自的份额，以实现裁判结果的相对公平。

四、典型案例分析

（一）张某1诉张某离婚案

【案件基本信息】

1、裁判书字号 北京市朝阳区人民法院(2023)京0105民初3946号民事判决书

2、案由：离婚纠纷

3. 、当事人 原告：张某1   被告：张某

【基本案情】

张某、张某1于2012年10月10日登记结婚，于2014年2月13日育一女张某2。婚后，张某1为照顾家庭，未参加工作。2016年2月27日，张某(买受人)与兰某(出卖人)签订《北京市存量 房屋买卖合同》,约定张某购买位于北京市朝阳区某小区×号院×号楼×单元× 号房屋，房屋总价为332万元，签订合同时支付定金10万元，双方不办理购房抵押贷款。关于购房款支付，2016年3月18日，张某某(张某之父)向林某成转账90万元，2016年8月2日，王某(张某之母)向林某成转账232 万元。2016年8月2日，房屋所有权办理至张某名下。房屋目前市值500 万元。后张某于婚内出轨，并最终导致双方感情破裂走向离婚，张某1诉至法庭，案件审理期间，双方对子女抚养权达成一致由张某1抚养，但对夫妻财产30余万元和房屋分割存在较大争议。

【案件焦点】 诉争房屋视为对夫妻双方共同赠与，按照夫妻共同财产处理还是视为对张某一方的赠与，属于张某的个人财产。

【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：一方面，如果按照购房时实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条，该规定主要适用情形是指由一方父母出全款为子女购房并登记在该子女一人名下时，则房屋认定为子女的个人财产。这与本案张某父母未全部出资有所区别。且将父母出资视为仅对自己子女一方的赠与，对张某1一方明显不利，也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条关于更有利于平等保护民事主体合法权益例外情形之规定。另一方面，如果按照当前实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第二款的规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的， 按照《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。考虑购房时该司法解释尚未出台，张某父母对此不具有预见性，且司法实践中罕见父母为子女资助购房时另签明确的书面赠与合同情形。考虑张某父母出资比例高达97%,如果简单按照夫妻财产均分一般原则处理，则明显有违张某父母为子女提供、改善长期居住条件之初衷。

综上，法院依照 《中华人民共和国民法典》第一千零七十九条、第一千零八十四条、第一千零八十五条、第一千零九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：一、准予原告张某1与被告张某离婚；二 、婚生女张某2由原告张某1抚养，被告张某于本判决生效之日起每月十五日之前向原告张某1给付当月抚养费2800元，至婚生女张某2年满十八周岁之日止； 三、位于北京市朝阳区某小区×号院×号楼×层×单元×房屋归被告张某所有，被告张某于本判决生效之日起七日内向原告张某1给付折价款 600000元；四、车牌号京EMxxxx 的奥迪牌轿车归被告张某所有，被告张某于本判决生效之日起七日内向原告张某1给付折价款15000元；五、被告张某名下资金账户的证券、股票、基金，均归被告张某所有，被告张某于本判决生效之日起七日内向原告张某1给付折价款7500元；六、原告张某1名下的存款，归被告张某所有。前述财产折抵后，原告张某1于本判决生效之日起七日内向被告张某给付折价款100000元； 七、被告张某于本判决生效之日起七日内向原告张某1支付损害赔偿和经济补偿30000元；八、驳回原告张某1的其他诉讼请求；九、驳回被告张某的其他诉讼主张。案件宣判后，判决已生效。

（二）赵某诉陆某离婚案

【案件基本信息】

1、 北京市第一中级人民法院(2023)京01民终2667号民事判决书

2、 案由：离婚纠纷

3、 当事人 原告(被上诉人): 赵某  被告(上诉人): 陆某

【基本案情】

赵某与陆某于2019年6月6日登记结婚，婚后未生育子女。婚后双方因生活琐事产生矛盾，于2022年1月分居。现，赵某诉称双方感情已破裂，要求判令双方离婚并分割夫妻共同财产。赵某、陆某于2021年购买了位于x区×街×号院×号楼×号房屋，购买总价款为 579万元，其中贷款243万元，房屋登记为赵某、陆某共同共有。陆某表示涉案房屋由其父母出资300万元，剩余为其与赵某出资，父母出资为借款。赵某对陆 某父母出资金额认可，但不认可借款性质，认为是对夫妻的赠与。

【案件焦点】 1.、父母为子女购买房屋支付部分出资的性质认定；2.该部分出资对房产的份额与归属的认定影响。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：涉案房屋为赵某与陆某婚姻存续期间购买，属夫妻共同财产。陆某主张其父母出资的300万元为借款，但其父母与二人并未达成借贷的合意，根据微信聊天记录，陆某之母主张300万元是借款，亦发生在赵某、陆某发生矛盾后，且涉案房屋亦登记为赵某、陆某共同共有，故陆某要求在给予赵某房屋折价款时扣除该300万元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋的分割，本院根据双方的意见，并适当考虑房屋出资、房屋还贷后，酌情判定涉案房屋归陆某所有，陆某给付赵某房屋折价款 165万元；陆某主张分居后其向母亲刘某借款43500元用于还贷，要求在折价款中扣除，证据充分，法院予以支持。综上，扣除赵某应承担刘某的借款后， 本院判定所欠刘某的借款由陆某偿还，陆某给付赵某房屋折价款1606500元。

北京市海淀区人民法院依照综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第 一千零六十二条、第一千零七十九条、第一千零八十七条、第一千零八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释 (一)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、准许赵某与陆某离婚； 二 、赵某、陆某共有的位于x区×街×号院×号楼×号房屋归陆某所有，该房屋所欠贷款由陆某负责偿还，陆某于本判决生效后三十日内给付赵某房屋折价款1628250元，赵某于收到房屋折价款后七日内协助陆某办理该房屋的过户手续；三 、所欠刘某债务43500元由陆某自行偿还；四、驳回赵某的其他诉讼请求；五、驳回陆某的其他请求。

一审宣判后，陆某提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：关于300万元款项是否为借款，根据本案现有证据，无法明确在陆某和赵某发生矛盾之前显示有与父母达成借款的合意，即无法认定是陆某父母的借款，陆某亦未能提供足以认定为借款的其他证据。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条关于夫妻共同财产的界定，在陆某与赵某婚后接受男方父母300万元钱款，并购置案涉×号房屋，并登记在双方名下，故×号房屋属于夫妻共同财产，应在双方之间进行分割。 故一审法院认定案涉300万元钱款系父母对婚后子女的赠与，并无不当。就案涉×号房屋如何在陆某和赵某之间进行分割。法院认为，虽然法院认定×号房屋 系夫妻共同财产，但是在具体分割时，需要综合考虑父母赠与的真实意思表示、 夫妻关系存续期间对于财产价值的贡献等因素。首先，根据一审、二审查明的事实，赵某与陆某于2019年相识半年后登记结婚，2022年年初即分居，共同生活时间较短，尚未形成稳定的家庭生活、财产共有关系。其次，案涉×号房 屋除贷款外的336万元总购房出资款中，主体购房款300万元均由陆某父母出资，即涉案房屋为陆某父母主要支付首付款购置的不动产，其对涉案房屋购置起到关键作用，考虑到购房后第二年子女即诉讼离婚，若认定该笔款项系平均赠与双方，对陆某并不公平。最后，法院需要着重阐明的是，陆某父母在赠与陆某、赵某购房款时的真实意思表示。对父母赠与真实意思表示的解释，主要出于当前家庭生活中父母赠与购房款的目的、生活习惯、家庭关系逻辑等进行。基于血亲和姻亲的天然差别，为婚后子女提供居住条件是促使父母出资的本意，该赠与普遍蕴含的前提是子女婚姻关系持续而稳定，同时还蕴含着长辈对于陆某和赵某后续履行赡养义务的期待。因此，在陆某和赵某婚姻关系结束时，对前述父母赠与所蕴含的真实意思应当在分割财产时加以考量。此外，结合陆某与赵某婚姻关系存续时间，双方无子女，共同生活期间还贷情况及剩余还贷期内陆某要承担的贷款及利息也是本案在分割房屋需要考量的因素。综合考量上述因素，扣除赵某应承担刘某的借款后，陆某给付赵某房屋折价款为897844元。

综上，对陆某上诉请求的合理部分，法院予以支持，对一审法院判决的房屋折价款进行相应调整。依照《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第一款第四项、第一千零八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：一 、维持北京市海淀区人民法院(2022)京0108民初6556号民事判决第 一项、第三项； 二 、撤销北京市海淀区人民法院(2022)京0108民初6556号民事判决第二项、第四项、第五项；三、赵某、陆某共有的位于x区x街x号院×号楼×号房屋归陆某所有，该房屋所欠贷款由陆某负责偿还，陆某于本判决生效后三十日内给付赵某房屋折价款897844元，赵某于收到房屋折价款后七日内协助陆某办理该房屋的过户 手续； 四、驳回赵某的其他诉讼请求；五、驳回陆某的其他上诉请求。

（三）王某诉孙某某离婚案

【案件基本信息】

1. 、裁判书字号 北京市第三中级人民法院(2024)京03民终405号民事判决书

2、案由：离婚纠纷

3、当事人 原告(上诉人) :王某  被告(被上诉人) :孙某某

【基本案情】

王某与孙某某于2015年登记结婚，2017年双方育有一子孙某。双方婚后因生活琐事发生矛盾，于2021年开始分居。双方就职于同一家银行，王某年收入为187421.19元，孙某某年收入为180840.23元。王某曾两次起诉离婚。本案中，王某表示双方感情已经破裂，坚决要求离婚；孙某某表示原则上不同意离婚，如果王某坚持要求离婚，其也同意离婚。双方均要求抚养孩子，均要求对方支付抚养费，均要求在本案一并解决孙某探视权问题。孙某上幼儿园之前，其一直与双方共同生活；上幼儿园后，搬至王某父母家居住，目前仍就读于幼儿园。双方均表示没有夫妻共同债权、债务。双方均表示不要求分割各自名下的存款、公积金。王某要求分割的夫妻共同财产为××号房屋，孙某某主张该房屋系其父母共同财产，应先分家析产，请求另案处理。该房屋于2018年登记在双方名下，登记为房屋共同共有。双方均表示“该房屋的全部购房款由孙某某之父支付，为精装修交房，房屋内的大部分家具家电由王某购买”。王某认为“房本登记的权利人为双方共同共有且是婚后取得，应是夫妻共同财产”,孙某某则认为 “该房屋是家庭共同财产，虽然登记在双方名下，但是孙某某父母一生心血”。王某表示“其不主张房屋所有权，要求由孙某某按照该房屋价值50%的比例支付其房屋折价款”, 孙某某表示“如果法院认定该房屋系夫妻共同财产，其主张房屋所有权，同意按照5%至20%的比例支付王某房屋折价款”。由于双方对该房屋的价值未达成一致意见，王某申请对该房屋进行价格评估，本院依法委托评估公司就该房屋的市场价值进行评估，评估报告确定该房屋在2023年8月18日的房地产市场总价为580.18万元。王某为此支付评估费17005元。孙某某后又表示，“其不主张房屋所有权，要求王某支付其房屋折价款，现在房屋有价无市，实际市场交易价格比评估价格低”。另外，孙某某父母在谈话笔录中称，“……当初买房没有赠与的意思……该房屋是家庭财产，不是孙某某与王某的夫妻共同财产”等。

【案件焦点】 1、××号房屋是否为王某与孙某某的夫妻共同财产；2、××号房屋在王某与孙某某间予以分割的规则及份额。

【法院裁判要旨】

北京市通州区人民法院经审理认为：本案的争议焦点有二：一是××号房屋是否为王某与孙某某的夫妻共同财产；二是××号房屋分割份额的判定。关于第一个争议焦点：（1）从案涉房屋的购买时间来看，案涉房屋购买于夫妻婚姻关系存续期间，并非夫妻一方的婚前购买财产；（2）从案涉房屋的权利外观来看，案涉房屋登记于夫妻双方名下，并非登记于出资人或夫妻一方名下；（3）从孙某某父母的意思表示来看，虽然××号房屋由夫妻一方孙某某的父母全款出资购买，但是该××号房屋登记在夫妻双方名下，此举可推定孙某某的父母有将××号房屋赠与孙某某及王某夫妻二人的意思，且登记于夫妻双方名下的行为可以视为各方就孙某某父母将××号房屋赠与孙某某及王某夫妻二人达成一致意见。此外，孙某某无法举证证明存在其父母将××号房屋只赠与其的约定或书面合同。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条(以下简称《民法 典》),《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释 (一)》(以下简称《婚姻家庭编司法解释(一)》)第二十九条的规定，判 定x×号房屋应作为孙某某及王某的夫妻共同财产予以分割。关于第二个争议焦点：本案中由于双方婚龄时间不长，双方收入水平相当，××号房屋房龄较短，孙某某及其父母对于x×号房屋的购买、装修、维护贡献较大，因此最终判定原告王某占30%的不动产权份额，被告孙某某占70%的不动产权份额。虽然将×× 号房屋作为夫妻共同财产予以分割，但并不当然采用各分50%的分割方式。在判定各自分割份额时，应考虑双方婚龄、双方离婚原因、双方工作情况、子女生活情况、房屋使用现状、双方对房屋的贡献等实际情况综合确定。一审宣判后，王某提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，认定一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。

五、风险防范：事前约定胜于事后争议

为避免日后产生不必要的纠纷，父母在出资购房时应增强法律意识，尽可能做到明确约定：

1、签订书面协议：父母与子女及其配偶可以在出资前签订书面协议，明确出资的性质（赠与或借款）、赠与的对象（是赠与给自己子女一方还是夫妻双方）、借款的利率、还款期限等。

2、保留支付凭证：妥善保存出资款的转账记录、支付凭证，最好在转账附言中注明款项性质（如“赠与XX购房款”、“借款给XX购房”）。

3、房产登记的考量：如果父母希望房产仅属于自己子女一方，在全资或大比例出资的情况下，可以考虑登记在己方子女一人名下。但这需结合当地购房政策及与另一方的沟通。

4、意思表示的明确化：如果是赠与给自己子女一方，父母可以通过公证赠与合同或录音录像等方式固定证据。

六、结语

父母出资为子女购房，承载着家庭的关爱与期望。但在婚姻关系变动时，这部分出资的性质认定却可能引发复杂的法律纠纷。通过对相关法律法规的理解和典型案例的分析，我们可以看到，法院在处理此类问题时，始终坚持“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，致力于探究当事人的真实意思表示。对于父母而言，事前明确约定、保留证据是防范风险的最佳途径；对于夫妻而言，理性协商、尊重法律和事实是解决争议的关键。只有这样，才能在维护家庭和谐与保障个人权益之间找到平衡点。

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