实体篇：《执行异议之诉解释》视域下工抵房权益保护的司法突破与实务建议

2025-09-16

一、背景：困境中的“工抵房”与承包人权益保护

随着房地产市场进入深度调整期，部分房地产企业面临流动性危机甚至“暴雷”风险。这一连锁反应迅速传导至整个产业链，导致建筑企业等承包方面临巨大的工程款回收压力。在此背景下，承包人为求自保，不得不与发包人协商，以在建或已建成的房屋抵偿拖欠的工程款，即行业内俗称的“工抵”，用于抵债的房屋则被称为“工抵房”。然而，长期以来，司法实践对于“工抵房”能否排除法院的强制执行，态度一直较为模糊，裁判规则不一。这导致建筑企业即便签署了工抵房协议，也常因房屋被发包人的其他债权人（如抵押权人、普通债权人）申请查封而无法实际处置，回收工程款的目标最终落空。这一困境不仅严重损害了承包人的合法权益，也影响了建筑行业的健康稳定发展。

2025年7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（下称《执行异议之诉解释》）正式施行，其中第十七条的规定，为这一难题带来了明确的司法指引和法律依据。

二、《执行异议之诉解释》第十七条的核心内容

（一）第十七条的核心内容

根据第十七条规定，建设工程承包人可以依据在查封前行使优先受偿权并签订有效的工抵房协议，且折抵价款与市场价格水平相当，来排除抵押权和一般金钱债权的强制执行。这一规定针对房地产下行周期中承包人工程款回收难问题，明确承包人工抵房协议排除抵押权和一般金钱债权强制执行的条件，保障承包人基于建设工程价款优先受偿权的合法权益。

正如最高人民法院（下称最高院）在配套发布的《涉财产权保护执行异议之诉典型案例》所指出的，这种方式“较司法拍卖更为简便易行，费用低廉”，能够“有效避免程序空转，减少衍生案件，合理利用司法资源”，兼顾了公正与效率两大价值目标。

（二）权利基础

第十七条的权利基础源于《民法典》第八百零七条。根据最高院指导性案例250号，建设工程价款优先受偿权，赋予承包人的工程款债权相较于抵押权、普通债权等就建筑物变价款优先受偿的效力。最高院实际上认为，建设工程优先受偿权本质上是法定优先权，目的为保护建筑工人的合法权益。

三、《执行异议之诉解释》第十七条适用的深度剖析

要成功运用第十七条这一法律武器，必须严格满足其设定的法定条件，即（1）适格的行使主体；（2）查封前行使优先权并签订有效折价协议；（3）抵债金额与执行标的实际价值基本相当。

（一）行使主体：谁有资格主张权利？

第十七条中的“案外人”主要是指依据《民法典》第八百零七条享有建设工程价款优先受偿权的主体，通常包括：

•与发包人订立建设工程施工合同的承包人（总承包人）。

•与发包人直接签订合同的分包人。

•签订无效合同但工程验收合格的承包人（参照(2023)最高法民再198号案）。

•特别关注：实际施工人能否适用？

“实际施工人”没有明确的法律定义，从司法解释和已有案例来看，可以大致分为三类。在本文中，我们将其限缩解释为与发包人无合同关系的转承包人、违法分包人及挂靠人。

（1） 原则上不享有优先受偿权：最高院主流观点认为，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权。实际施工人不属于该范围，因此原则上不享有此项权利（代表观点：最高院民一庭2021年第21次法官会议、(2021)最高法民终811号案）。

（2） 地方实践的保护：值得注意的是，部分地方法院出于对实际施工人利益的保护，在司法实践中赋予了实际施工人的以物抵债协议具有排除金钱债权执行的效力。例如，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第二条^[1]允许符合特定条件的实际施工人排除金钱债权的执行，但显然这些特定条件和第十七条的规定相比仍显苛刻。江苏省高级人民法院的(2024)苏民再64号判例进一步排除了将实际施工人占有涉案房屋作为判断实际施工人享有优先权的认定标准。更有判例，如(2025)吉24民终519号案，在认定实际施工人与发包方形成事实上的建设工程施工合同关系的情况下，通过将以房抵债协议解释为赋予实际施工人“物权期待权”，迂回地实现了保护。然而，这种地方实践适用范围窄、条件苛刻，且与最高院观点存在冲突。

（3） 通过代位权或债权转让行使：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十四条规定，实际施工人的代位权及于工程款债权的从权利。司法实践中，实际施工人能否通过代位权或受让工程款债权的方式行使优先受偿权，本质是建设工程价款优先受偿权是否为专属于承包人自身的从权利。支持通过代位权或者债权转让行使优先权的裁判观点如下：

除此之外，《最高人民法院第六巡回法庭裁判规则》（2022年11月，人民法院出版社）的观点认为：实际施工人可以向发包人主张支付工程价款，或者以《民法典》第535条对发包人提起代位权诉讼，代位权行使之范围为债权及其从权利，优先受偿权作为从权利即应包括在代位权范围内。

但我们也注意到在（人民法院案例库入库编号2023-01-2-115-004 ）“凌某某诉江苏某建设有限公司、青岛某置业有限公司建设工程合同纠纷案”虽然裁判观点认为实际施工人提起请求支付工程价款及确认享有优先受偿权的诉讼，人民法院应予受理，但在该案实体判决中法院仍采取实际施工人不享有优先受偿权的观点，驳回了其代位行使优先权的主张（参见：(2022)鲁02 民初428 号）。

总体来看，尽管存在理论可能性和裁判观点支持，实际施工人通过代位或转让方式行使优先受偿权尚未形成普遍、稳定的司法保护路径，实践中仍需审慎对待。在实际施工人拟通过代位权或受让债权方式主张优先受偿权时，需充分关注地方司法实践倾向，提前做好证据准备和价值评估。

（二）行使要件：两大核心条件

1.查封前行使优先权并签订有效折价协议

这是程序和时间上的核心要求，包含几层含义：

•行权方式：通过与发包人协商，签订以不动产折价抵偿工程款的协议。区别于第十五条的规定，协议应明确体现是为实现优先受偿权而达成，而不仅仅是一个普通的抵债合意。特别的，根据裁判观点下述形式也构成优先权的行使：

海某建设公司诉丰某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案（人民法院案例库入库编号：2023-07-2-115-006）：承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。

(2020)最高法民再352号案：建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。

指导案例171号—中天建设集团有限公司诉河南恒和置业有限公司建设工程施工合同纠纷案：承包人向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。

•行权期限：承包人行使优先受偿权的法定期间为18个月（自发包人应付工程款之日起算）。同时，第十七条要求行权和协议签订必须在法院查封前完成。这两个时间要求应当叠加适用。

•折抵的标的物：建议应选择承包人承建范围内的房屋或建筑物。根据《民法典》第第八百零七条规定，建设工程价款优先受偿权的客体是“该工程”，选择其他项目或标段的房屋抵债，可能无法适用本条规定。

（二）抵债金额与执行标的实际价值基本相当

•立法目的：这是实体公平性的核心要求，旨在防止承包人与发包人恶意串通，利用优势地位或发包人财务困境低价获取资产，从而损害其他债权人（特别是顺位在后的抵押权人或普通债权人）的公平受偿权。

•价值判断标准：“基本相当”可以参考相关司法解释精神，通常指抵债价格在交易时点市场价的70%至130%之间。

•举证责任：承包人对“抵债金额与价值基本相当”这一事实负有举证责任。因此，在签订协议时，应主动收集和保存房屋价值的证据，如参考项目销售均价、周边市场价、评估报告等。例如，在(2020)最高法民再352号案中，承包人举证了承包人签署的《商品房买卖合同》及开具的房屋销售不动产统一发票，同时在抵偿协议中也约定了多退少补的结算条款，从而证明了抵债价格的公允性。

（三）行使的效果

根据十七条的规定，对于工抵房，承包人享有排除抵押权和一般金钱债权强制执行的效力，纵观《执行异议之诉解释》的顺位体系为：

（四）与《执行异议之诉解释》第十五条的核心区别

对比《执行异议之诉解释》第十五条，第十七条的优势更为明显，具体如下：

五、实务指引：承包人如何用好第十七条

•把握行权时机：务必在18个月的法定期间内，且在法院查封前，通过发函、协商等方式主张优先受偿权，并完成抵债协议的签订。

•优选抵债标的：签订工抵房协议时，应优先选择自己承建范围内的房屋，以确保权利基础无瑕疵。

•确保价格公允：抵债金额应与抵债时房屋的实际价值“基本相当”。主动收集并保存房屋价值的证据（如市场价、评估报告），以应对可能的诉讼。

•明确协议内容：在抵债协议中明确约定，该协议是基于行使建设工程价款优先受偿权而签订，所抵偿的债务是具有优先权的工程款。

•积极主动维权：对于已经签订工抵房协议但房屋被查封的情形，只要符合第十七条的法定要件，应立即提起执行异议；若异议被驳回，应在法定期限内提起执行异议之诉，并明确依据《执行异议之诉解释》主张权利。

六、结语

《执行异议之诉解释》第十七条的出台，直面房地产行业下行周期中的现实难题，为长期处于弱势地位的承包人提供了明确、有力的司法救济途径。这一规定不仅为化解“工抵房”执行争议提供了清晰的裁判规则和法律依据，也是《民法典》第八百零七条优先受偿权在执行程序中的具体化，并通过简化要件（对比第十五条）、明确对抗效力，实现对建设工程领域的承包人的特殊保护。对于承包人而言，深入理解、准确适用第十七条，将是有效化解工程款回收风险、维护自身合法权益的关键所在。

参考文献：

[1]《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第二条规定：……案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：

①案外人系建设工程承包人或实际施工人；

②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；

③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；

④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；

⑤以房抵债协议合法有效。

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