一方擅自出售离婚时未分割房产的诉讼时效问题研究
2025-07-08
引言
司法实务中，对于夫妻双方婚后共同购置的但在离婚诉讼时尚未取得房产证的房屋，人民法院往往会以权属不明为由对该套房屋不予处理或者仅对房屋使用权问题进行处理，关于房屋的所有权问题往往会告知当事人待房屋取得权属证书后另行解决。而离婚后，此类房屋通常在办理产权证书时登记于一方名下，而该方又未及时将取得产权登记的情况通知对方，进而出现产权登记方擅自出售共有房屋并将售房款据为己有的情况。而另一方在获知共有房屋被出售后，往往会通过提起离婚后财产纠纷主张分割售房款，此时产权登记一方常以房屋已经出售多年及超过诉讼时效为由进行抗辩。
对于此类一方以对方擅自处分夫妻共有房屋请求分割售房款的诉讼请求应否适用诉讼时效的问题，司法实践中主要存在两种观点：一种观点认为对售房款的分割系基于对房屋的所有权进行分割，应当适用有关物权的规定，不适用诉讼时效；另一观点则认为对售房款项的分割系债权请求权，应当适用有关诉讼时效的规定。笔者将在下文中结合自身代理经验，以及人民法院对于此类问题的裁判规则进行解析，以供参考。
一、对售房款的分割请求应适用有关物权规定，不适用诉讼时效规定
案例一：离婚时未分割的夫妻共有房屋，一方擅自出售后另一方主张分割售房款的，因物权请求权不适用诉讼时效，其权利主张不受时效限制。
由北京市第二中级人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，原、被告双方婚后于1999年购买了案涉房屋，2002年双方协议离婚，离婚时并未对案涉房屋进行分割。2002年9月案涉房屋取得产权证，登记产权人为男方一人。2018年，男方与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给案外人。女方诉称2021年才得知男方将案涉房屋出售，故诉请分割售房款。男方以诉讼时效经过为由提起抗辩。
该案一、二审法院均认为，案涉房屋在所有权离婚时未进行分割，对物权的处分不适用诉讼时效。鉴于男方出售案涉房屋所得价款系案涉房屋财产形式转化，现女方主张要求分割出售价款，事实及法律依据充分，应予支持。
案例二：离婚时未分割的夫妻共有房屋，一方擅自出售后另一方主张分割售房款系基于其对案涉房屋享有的所有权，不适用诉讼时效。
由北京市昌平区人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案中，原、被告双方婚后于1994年购买了案涉房屋，并于1996年取得产权证，登记在男方一人名下，双方2002年经法院调解离婚，离婚时未对案涉房屋进行分割。2009年，男方与案外人签订《存量房屋买卖合同》，出售了案涉房屋。2015年，女方诉请分割售房款，男方以诉讼时效经过为由提起抗辩。
法院认为，关于本案的诉讼时效问题，双方在离婚协议中并未对案涉房屋进行处理。关于被告称原告在离婚时已经知道此房产的存在，且在之后的10年间原告就双方共有财产的多次诉讼中从未主张过对此房产享有任何权益，说明原告认可此房产归属于被告所有，且追索期早已经过。依照我国民法理论与相关法律规定，诉讼时效只能适用于债权请求权，不适用于物权请求权。本案中，原告起诉的案由为离婚后财产纠纷，诉讼请求为要求售房款和损失，该项权利的提起是基于其对案涉房屋享有的所有权，故本院认定原告的诉讼主张未超过诉讼时效。
案例三：对售房款的分割请求本质系对夫妻共同财产的分割，共有物分割请求权不适用诉讼时效。
由江苏省苏州市吴江区人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案中，被告于婚前购买房产A，婚后夫妻共同还贷，双方婚后共同购买房产B，后原告将份额赠与被告。双方于2010年协议离婚，离婚协议未涉及财产分割。离婚后被告将房产A与房产B出售，原告要求分割房产A婚后还贷及增值部分以及房产B的售房款，被告以诉讼时效经过进行抗辩。
法院对原告主张房产A婚后共同还贷及对应增值款的诉讼请求予以支持。而对于房产B的售房款，法院认为原告的赠与行为已完成，原告不再享有该房产上的权利，对原告要求分割该套房屋售房款的主张不予支持。被告认为原告的起诉已过诉讼时效，因原告诉请的本质系对夫妻共同财产的分割，共有物分割请求权不适用诉讼时效。
二、对售房款的分割请求系债权请求权，应适用有关诉讼时效的规定，由提出诉讼时效抗辩一方证明对方知晓房屋出售事实，且在法定期间内怠于主张权利导致时效届满
案例一：离婚时未分割且未取得产权证的房屋，一方在离婚后长期怠于行使权利，明知或应当知道房屋处置等事实仍未及时主张权益，时隔多年后诉请分割售房款及利息，超过法定诉讼时效期间的，法院不予支持。
由北京市第三中级人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案中，原、被告双方于1983年登记结婚，1994年协议离婚，双方离婚时未对婚内购买的案涉房屋进行分割，男方于2010年出售案涉房屋，2011年2月男方病重去世，女方于2018年12月起诉男方的法定继承人，诉请分割案涉房屋的售房款及利息。
本案的争议焦点之一为，女方要求分割案涉房屋售房款及利息的请求，是否超过诉讼时效。法院认为，既然案涉房屋在双方离婚时并未取得房屋产权证，同时按照女方的主张，其在与男方离婚之时另行签订协议对案涉房屋进行了分割，则在离婚之后、明知男方病重以及此后去世的事实的情况下，对案涉房屋中属于己方的权利理应予以关注及过问，但其却直至2018年12月才向法院起诉赔偿售房款及利息，早已超出二年的诉讼时效，故驳回了女方的诉讼请求。
案例二：夫妻共有房产离婚后被一方出售，另一方请求分割售房款，对方以知晓卖房事实为由主张诉讼时效抗辩的，需举证证明权利人知晓或应当知晓权利受损的具体时间，未能提供充分证据的，诉讼时效抗辩不予支持。
由北京市第二中级人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件中，原、被告双方于2000年4月登记离婚，于2000年2月交纳购房款，女方于2001年8月同卖方签订房屋买卖合同购买了案涉房屋，2001年9月，案涉房屋取得房产证登记在女方名下。2014年4月，女方与案外人签订存量房屋买卖合同，将案涉房屋出售给案外人。男方于2019年诉请分割售房款。女方以男方在2014年已知晓卖房事宜为由，主张诉讼时效抗辩。
一审法院认为，首先案涉房屋系双方婚姻关系存续期间缴纳的购房款，同时使用了双方的工龄优惠购买，应认定为夫妻共同财产。对于女方称男方已于2014年知道房屋出售且已有产权，超过诉讼时效的意见，因未提供充分有效证据予以证实，法院不予认定，故判决女方向男方支付50%的售房款。二审法院认为，女方提交的短信内容难以确定男方当时已知晓卖房事宜，女方虽称其在卖房时告知了男方，但并未提供充分证据予以佐证，故仅依据现有证据，对女方的前述主张难以支持，二审法院驳回上诉，维持原判。
三、案例评析
依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第八十三条规定：“离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割”。夫妻共有财产是典型的共同共有，离婚时未处理分割的夫妻共同财产在离婚后仍维持着共同共有状态，离婚后双方均有权要求对该财产进行分割。
《民法典》第三百零三条规定，共有人约定不得分割不动产或动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。笔者认为，夫妻双方婚姻关系解除属于共有权基础丧失的情形，虽双方在离婚时未对共有房屋进行分割，但在房屋取得产权登记以后便具备了分割条件，而对于离婚后一方擅自出售共有房屋取得的售房款则系房屋所有权的财产形式转化，根据物权法定的原则，所有权的归属不会单纯因为时间的经过而发生改变。主张售房款系基于权利人对原房屋享有的所有权，本质上仍属于物权请求权，不应适用诉讼时效。
四、律师提示
对于离婚时未处理分割的房屋，若离婚后一方请求分割的是该共有房屋，依据《民法典》物权编相关规定，该请求权系属物权请求权，理应排除诉讼时效适用。但若请求分割的是房屋被一方出售后的售房款，该请求权的权利基础界定以及应否适用诉讼时效，在理论界与实务界仍存在争议。
尽管笔者观点及司法实践中部分案例倾向于将其认定为物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但笔者仍需对此提示风险，在现行法律及司法解释未对该问题作出明确统一规定的情况下，不同法院可能基于对法律的不同理解作出不同裁判。因此，夫妻双方在离婚后若仍有共同财产尚未分割或财产纠纷尚未解决的，应积极关注、了解财产状况，及时行使权利，避免因时效经过导致权利难以实现；同时也需留意保存证据，对于已经行使过权利的，能够导致诉讼时效中断的措施或者发生诉讼时效中止事由时要及时留存、记录，包括能够证明出现法定中止事由以及该事由发生和消失的时间的证据，或是催要对方、对方表示同意履行的函件、通知书、电话录音或者微信聊天记录等，以此保障自身合法权益在司法程序中得到有效维护。
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