德恒助力徐家汇核心商办逾5亿元CMBS专项计划发行

2026-10-23

近日，上海庄行经济发展有限公司（以下简称“庄行经发”）在上海证券交易所成功发行“申港证券-庄行经发资产支持专项计划”，发行总规模为人民币5.01亿元。其中，优先级资产支持证券发行规模5.00亿元，次级资产支持证券发行规模0.01亿元。本项目系上海市奉贤区首单商业物业抵押贷款资产支持证券（CMBS），是区域国有企业借助资本市场盘活存量资产、拓宽融资渠道、优化债务结构的创新实践，为推动国有资产提质增效与资源高效配置提供了有益借鉴。该项目是上海市奉贤区首单商业物业抵押贷款资产支持证券，体现了基层企业通过资本市场盘活存量资产、拓宽融资渠道、优化债务结构、降低融资成本的积极探索。

本专项计划的基础资产为庄行经发持有的对上海山高置业有限公司的借款债权，基础资产类型为债权类-商业物业抵押贷款（CMBS）-写字楼。底层资产为山高置业持有的5A甲级办公楼，坐落于上海徐家汇中心能级南拓的核心位置，西侧毗邻沪闵高架、南侧连接上海南站枢纽，属于核心商务区范围内的优质商业办公资产。标的物业承租人包含山东福瑞达生物股份有限公司、科丝美诗纽芝丽（上海）生物科技有限公司、曼德电子电器有限公司等知名企业。

在交易结构设计上，本专项计划采用优先级/次级支付机制，以实现风险的有效分层与缓释。其中，优先级资产支持证券发行规模为人民币5.00亿元，次级资产支持证券规模为人民币0.01亿元，次级证券受偿顺序严格劣后于优先级证券，为优先级投资者提供安全垫。为进一步强化信用资质，专项计划设置了多重信用增级措施，包括超额抵押、差额补足、流动性支持等。上述增信安排从资产覆盖、现金流补足、短期流动性支持等多个维度，构建了全方位的风险防范体系，有效提升了本专项计划的整体信用水平，切实保障了投资者的合法权益。

德恒作为本次专项计划发行的专项法律顾问，组建了由德恒上海办公室合伙人戴祥律师为牵头负责人，以李超然律师、胡承浩律师、王家庆律师、周旖沁、黄启航为主要成员的服务团队，全程参与了方案论证、尽职调查、交易结构设计、交易文件起草与审核及法律意见书出具等工作，对项目涉及的基础资产权属、交易结构合规性、破产隔离有效性及增信措施合法性等核心法律问题进行了全面、深入的核查与论证，以专业、高效的法律服务助力项目顺利落地。

本项目的落地，不仅为地方国企探索资产证券化融资提供了具备可操作性的实践样本，也彰显了资本市场优化资源配置、服务区域实体经济的积极功能。资产证券化的高质量推进，有赖于底层资产价值的深入挖掘、交易结构的严谨设计、风险隔离机制的切实执行以及投资者保护制度的周密落实。德恒将继续深耕资产证券化与资本市场前沿领域，恪守专业精神，平衡金融创新与风险防控，为国有资产运营提质及实体经济稳健发展提供坚实的法治保障。

项目组主要成员介绍：