“长租公寓”经营的主要法律问题及分析（一）

2020-12-23

引言：

满足前置监管要求，是长租公寓企业展开下一步经营的前提，但必须承认的是，前置监管所保证的仅仅是参与市场竞争的信赖门槛，却不能保证门槛之后的有序经营。事实上，跨过这道门槛后，长租公寓市场的失序现实正在给予整个行业迎头一击。其首要表现的突出问题便是“高进低出、长收短付”的经营模式与“租金贷”业务。

第一节  “高进低出”、“长收短付”的法律风险分析

住房租赁企业基于“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等（有关租金贷的法律分析详见第三章第二节）金融创新模式使用所收取的租金、押金，基于其对出租人不同的法律关系认定，以及自身不当行为的积累，在民事、行政和刑事法律风险上有着不同的表现。

具体如下：

1.民事法律风险

1.1对出租人承担的民事法律风险

1.1.1违约责任

单纯的违约责任风险，是基于住房租赁企业与出租人之间形成的房屋租赁关系而产生的，也是传统租赁市场中较为常见的情形。在这种情形之下，住房租赁企业对其从承租人处收取的租金拥有自由处分的权利，其对出租人仅负有按双方约定支付租金的义务。

当住房租赁企业因对所收押金、租金的不当使用，导致出现资金链断裂的结果，从而无法向出租人继续支付租金导致合同违约之时，出租人便有可能解除合同进而收回房屋，同时要求住房租赁企业向其支付违约金。而当住房租赁企业丧失对房屋的占有基础后，其与承租人之间的租赁合同自然也无法继续履行，成为后续导致其对承租人承担责任的事实基础。

1.1.2侵权责任

相较基于租赁合同所可能引发的违约责任，当住房租赁企业与出租人所订立的是委托代理合同时，双方之间基于租金的使用而可能引发的损害后果，将更多以侵权责任的形式表现出来。

在委托代理关系下，住房租赁企业所收取的任何租金都归属于出租人所有，其对此没有处分的权利。而其利用“长收短付”的合同形式将租金截留在手中形成资金池对外投资时，便已经实施了对出租人合法财产的侵权行为。当住房租赁企业对外投资未能取得预期收益而致使资金链断裂无法继续向出租人转交租金，则其侵权行为所导致的损害结果便已发生，侵权责任将难以避免。

1.2对承租人承担违约责任与侵权责任的复合

住房租赁企业通过“高进低出”促成其与承租人之间的租赁关系，并以“长收短付”的模式处理承租人所预付的租金，一旦由于资金链断裂而拖欠出租人租金，将因后者要求解除原租赁合同，导致转租合同也难以继续履行，面临违约与侵权的复合风险。

一方面，由于住房租赁企业履约过失导致其丧失对房屋的占有基础，进而使得承租人相对于出租人沦为无权占有人后，承租人与住房租赁企业之间的租赁合同已经履行不能，其可向住房租赁企业主张违约责任。

另一方面，当住房租赁企业通过“长收短付”等期限错配的方式形成资金池，从事对外投资业务导致其对房屋的占有权基础受到不应有的危险时，其客观上便已经是在实施对承租人所享有的房屋使用权的侵权行为。当住房租赁企业资金链断裂，出租人向承租人行使返还原物请求权，要求承租人搬离房屋时，损害结果便告发生，此时住房租赁企业对承租人的侵权责任也将难以避免。

可见，“高进低出”、“长收短付”的经营模式对于住房租赁企业而言，是一个兼具着违约与侵权的高风险行为，一旦实施便可能发生民事法律责任的复合构成，最终威胁着出租人、承租人和企业三方的共同利益。

2.反垄断行政法律风险

住房租赁企业之所以通过各类金融创新聚拢资金形成资金池，与当下长租公寓市场的投入大回报周期长的现状相关。为了加快资金回笼速度，并扩大营利，手握大量现金的住房租赁企业完全可能去恶意抢占房源，致使房租暴涨，涉嫌操纵市场价格，最终面临监管部门的反垄断行政处罚。

根据《反垄断法》第17条规定，禁止具有市场支配地位的住房租赁企业从事滥用市场支配地位的行为，其中第一条即为以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。在当前长租公寓的市场监管仍显不足的情形下，哄抬价格以期提高资金回报，是个别大型住房租赁企业可能采取的方式。通过各类金融创新方式所聚拢的资金池重复实施“高进低出”、“长收短付”的商业模式，进而垄断海量房源，便可藉此形成市场支配地位，最终取得市场的定价优势。

此时，住房租赁企业的此类经营行为便明显涉嫌操纵市场价格，损害其他住房租赁企业或者消费者的合法权益，面临由执法部门对其采取反垄断的行政处罚的法律风险。

3.触犯合同诈骗罪或诈骗罪的刑事法律风险

目前大部分长租公寓住房租赁企业“爆雷”、“卷款跑路”的事件中，公安机关均以合同诈骗罪立案调查，甚至少部分案件被以诈骗罪立案调查。

无论是采取租赁形式还是委托代理形式，住房租赁企业从出租人处获取房源的行为本身对刑事法律风险的积累影响较小。但是，其在获取房源后通过“长收短付”的形式大量向承租人出租房屋以收取租金、押金的行为，则存在着直接导向涉嫌合同诈骗罪的风险因素，且随着住房租赁企业自身资金能力的削弱而不断增加，最终导致“爆雷”，遭受刑事处罚。

“长收短付”本身并不会导致住房租赁企业履约能力的削弱甚至丧失，但“长收短付”所随附的往往都是利用资金从事对外投资以期进行套利的行为，这就使得资金无法回笼的风险大大增加，进而极易引发资金链危机。部分住房租赁企业为了继续经营，并不甘于自承损失，而是希望通过引入新客户套取新资金的方式来“最后一搏”。因此，为诱骗新的承租人向其租赁房屋，隐瞒、虚构自身实际经营情况，故意造成承租人的认识错误，便成了住房租赁企业的唯一可行之路，其借合同形式实施诈骗的危害行为便由此得到实施。一旦资金链最终断裂，便无力再向出租人支付租金，继而导致承租人丧失占有权基础。而住房租赁企业本身也已无力再向承租人退还租金，则本罪即告既遂，由此将可能面临严厉的刑事处罚。

构成合同诈骗罪的案例如，杭州市拱墅区人民法院就吴碧珺合同诈骗一案作出的（2019）浙0105刑初397号刑事判决书。

在该案中，被告人吴碧珺即属于通过“高进低出”的方式广泛吸引承租人，并与承租人签订租赁合同并要求承租人交纳半年、全年房租及押金的方式骗取承租人提前支付的大量租金及押金，在无还款能力的情况下通过不断发展新承租人来弥补房租差价和用于生活开支，合同诈骗金额共计人民币947702元。最终被判处有期徒刑六年十个月，并处罚金5万元。

构成诈骗案的案例：南京市建邺区人民法院关于张怀涛、于军诈骗罪一审刑事判决书（【2018】苏0105刑初557号）认定：   

对两被告人的辩护人提出本案构成合同诈骗罪而非诈骗罪的辩护意见，经查，被告人高价短期租赁房屋后获得房屋短暂使用权，以此骗取被害人信任，将房屋长期租赁出去骗取租金和押金牟利，可见租房合同并非是被害人陷入认识错误的主要原因，被告人也未基于合同实施具体经营、管理活动，故不属于合同诈骗，而系普通诈骗，对该辩护意见不予采信。

法院最终判决：被告人张怀涛犯诈骗罪，判处有期徒刑五年六个月，并处罚金人民币人二万元；被告人于军犯诈骗罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币人一万元。 

第二节  开展租金贷的法律风险分析

1.何谓“租金贷”？

“租金贷”又名租房分期，是以承租人作为借款人，向银行或者P2P网络平台等第三方融资机构申请个人消费借款，借款用途指定用于借款人承租某一租赁用房的个人消费信贷。顾名思义，“租金贷”所获贷款是以借款人负有“租金支付的义务”为前提的，贷款期限一般不应当超过“租金支付的义务”的履行期限，相应的贷款金额也不能超过承租人履行租金支付义务的金额总和。

为了提升住房租赁金融管控水平，在全国性有关“租金贷”的法律法规层面，2019年12月13日住房和城乡建设部等六部门出台的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》第八条提出了明确要求，住房租赁企业开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。第九条对“租金贷”的贷款金额作出了规定，要求占比不得超过租金收入30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位（例如蛋壳公寓，据公开资料显示，2019年前9个月，公司通过租金贷模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%；2017年和2018年，这一比例更是高达90%和88%）。

在地方性有关“租金贷”的规范性文件层面，以广东为例，2020年6月3日广东省住房和城乡建设厅等六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的实施意见中规定，经网签备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限、发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。其他各地相关部门均有出台类似的规范性文件，在此不一一举例。

2020年2月初，深圳市委政法委员会在发给深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的《关于开展相关排查工作的通知》显示，因深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件，而在处置过程中发现，蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，因此要求尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构名称、数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

一直以来，“租金贷”都是长租公寓行业中最饱受质疑和最具风险的问题。本节试着从“租金贷”涉及的民事、行政、刑事法律风险进行分析，以期抛砖引玉。

2.“租金贷”模式的基本法律关系

常见的“租金贷”业务，是指承租人向第三方融资机构申请信用贷款，第三方融资机构一次性将等同于n年租金的资金放款给到住房租赁企业等服务商，但住房租赁企业服务商并未将全部资金给到出租人，而是截留了相当于“12n-1”个月的专门用作支付租金的信用贷款，这些资金就“沉淀”在了住房租赁企业的账户。而承租人表面上是按月付租金，实际上是每月向第三方融资机构还贷。这种“贷款”与“还款”期限错配的方式，形成了资金占用（资金池）。

3.“租金贷”民事责任法律风险

3.1承租人违约可能导致的民事法律风险               

对于住房租赁企业，承租人违约的现象很普遍，但是能造成住房租赁企业资金损失的可能性相对较低。

由于存在三方法律关系，承租人违反约定拒绝向银行支付贷款本息（实质上是支付租金），则住房租赁企业作为承租人向银行等金融机构贷款的担保方，应当向银行等金融机构履行代为偿付贷款的义务，再向承租人追偿代为偿付的贷款金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（如诉讼费用、律师费用等）。

3.2代办“租金贷”可能导致的民事法律风险

个别长租公寓住房租赁企业和第三方融资机构违反了相关规定，过度简化了承租人申请“租金贷”的贷款流程，有的甚至没有告知承租人或者缺乏承租人对流程的确认，导致承租人在毫不知情的情况下，申请了“租金贷”借款，在没有明知的情况下，承租人成了银行等金融机构的“借款人”。

从法律法规方面看，住房租赁企业在未告知承租人或者未经承租人的确认的情况下，与第三方融资机构“合谋”以承租人的名义申请了消费贷款，已经严重侵犯了承租人的知情权，系欺诈性地利用承租人的个人信用为企业自身获得贷款资金的行为，违背了承租人的个人真实的意思表示。

我国《合同法》（现《民法典》第三编—2021年1月1日起生效）第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。因此，只要承租人知情、同意，建立在双方意思自治基础上的“租金贷”不仅合法，反而是一种互利行为。但在租户不知情的情况下“引诱”租户签下贷款合同，则可能构成违法。如果住房租赁企业经营不善发生倒闭，承租人在被动中止租约的情况下却无法中止偿还贷款的责任，否则个人信用记录就会受到损害。

基于此种情形，“被贷款”的承租人可以依据消费者权益保护法的相关规定，以自身的“知情权”被侵犯向消费者协会投诉，可能会使住房租赁企业遭受行政机关的行政处罚；另外，我国《民法总则》（现《民法典》第一编）第一百四十九条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《合同法》第五十四条（现《民法典》第一编第一百四十七条至第一百五十一条）规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，承租人也可以依据前述规定，主张撤销贷款合同或认定与“租金贷”相关的合同条款无效并要求赔偿损失；如果因个人信用记录受到损害，还可以依法向住房租赁企业索赔。 

因此，如果住房租赁企业在经营的过程中，基于融资的目的，需要与银行等金融机构合作为承租人申请“租金贷”的过程中，如实告知承租人并征得承租人的同意，是一个必不可少的法律风险控制措施。 

3.3资金挪作他用可能导致的民事法律风险               

承租人向银行等金融机构申请了贷款，由于存在期限错配，银行等金融机构发放了多于1个月租金的贷款到了住房租赁企业的账户，而住房租赁企业则按月向出租人支付租金，多余的这些资金就暂时沉淀下来。如果后续不断有承租人申请“租金贷”，就会有源源不断的多余的资金进入住房租赁企业的账户，形成“资金池”。这些资金解决了住房租赁企业融资的问题。 

这些沉淀下来的资金是专门用于支付租金的，但是如果被住房租赁企业挪作他用，导致最后无法向出租人支付租金，则可能会导致出租人解除与住房租赁企业签订的房屋租赁委托代理合同，继而行使收回房屋的权利。而承租人与住房租赁企业签订的租赁合同约定的租赁权，显然是无法对抗出租人收回房屋的权利，从而产生大量的群体性纠纷。承租人亦会采取诉讼的方式，要求住房租赁企业承担损害赔偿责任。

案例如，浙江省杭州市江干区人民法院马伶俐与杭州安闲居科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2019)浙0104民初7421号】所作出的生效判决：

马伶俐与安闲居公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。安闲居公司因违约导致在履行与马伶俐之间签订的租赁合同期间,案涉租赁房屋被房屋所有权人收回,丧失租赁房屋的代理出租权,构成违约并致与马伶俐签订的房屋租赁合同无法继续履行,应退还马伶俐已支付的押金并赔偿因违约给马伶俐造成的经济损失。

3.4选择无资质贷款机构可能导致的风险

住房租赁企业从事“租金贷”业务，如果选择的合作方为没有贷款资质的资金提供方，可能导致“租金贷”借款合同无效，继而涉及民事纠纷。

2018年4月16日中国银保监会等部门联合出台的《关于规范民间借贷行为维护经济金融秩序有关事项的通知》第三条明确规定，未经有权机关依法批准，任何单位和个人不得设立从事或者主要从事发放贷款业务的机构或以发放贷款为日常业务活动。《九民会议纪要》第五十三条也规定，未依法取得放贷资格以民间借贷为业的法人，以及以民间借贷行为为业的非法人组织或者自然人从事民间借贷行为，应当依法认定为无效。同一出借人在一定期间内多次从事有偿民间借贷行为的，一般应当认定为职业放贷人。

因此，没有贷款资质的资金提供方与借款人签订《借款合同》应当被认定为无效合同。在上述模式下，如果是住房租赁企业向无资质的资金提供方融资，就应当将资金返还给资金提供方；如果是无资质的资金提供方向承租人融资，承租人应当向资金提供方返还借款。因此，建议住房租赁企业选择有资质的资金方合作，合法开展业务。

4.“租金贷”行政责任法律风险

住房租赁企业一旦资金链断裂，将会沿着“租金贷”的利益链条扩散，可能会诱发系统性金融风险。政府部门居安思危，是干预市场的主导力量，因此住建部门、金融管理等相关部门出台了大量的规章和规范性文件，对涉住房租赁企业“租金贷”业务进行监管。

4.1缺乏“资质”从事“租金贷”导致的行政责任法律风险

要求开展“租金贷”业务的住房租赁企业具备一定资质，如资金实力标准、信用口碑标准、拥有房屋数量标准等等，给此类企业设定一定的门槛，也是政府相关主管部门进行有效的行政监管的一种有力手段。

目前全国范围内适用的规范性文件，尚没有针对开展“租金贷”的住房租赁企业设置统一且明确的资质要求。各地方政府虽然也出台一系列文件规范住房租赁企业从事“租金贷”业务的行为，但均没有统一的标准。

上海市2018年出台《上海“租金贷”十条规范》第一条规定，无“住房租赁经营”业务范围、未经本市房屋行政管理部门备案、未加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务。代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”及相关业务。第十条虽然规定了相应的行政责任，但过于模糊，不易操作。

浙江省城乡住房工作协调委员会办公室《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》要求，全省范围内组织开展长租公寓市场专项整治行动，公开曝光典型案例。其中第三条明确要求，从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务。即对自行开办“租金贷”的长租公寓企业列入了专项整治的范围。

4.2诱导承租人使用“租金贷”导致的行政责任法律风险

如前述，住房租赁企业通过对租赁合同条款的设计，在未对承租人进行合理的风险提示的情况下，诱导承租人与银行或其他金融机构签订贷款合同，采用“租金贷”的方式为自身融资，可能导致住房租赁企业承担民事法律风险，同时也存在住建部门或金融主管等部门行政处罚的风险。

案例如：2019年3月，深圳市市场稽查局对深圳市蛋壳公寓管理有限公司格式合同不符合法律规定开出《行政处罚决定书》：深圳蛋壳虽然提出在APP中有弹出页面提示“租金贷”内容，但合同文本及附件中没有明示承租人消费分期产品实质为租金贷月供的事实，诱导承租人贷款。

根据2020年9月7日住房和城乡建设部《住房租赁条例（征求意见稿）》第五十二条规定，以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款；以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款；在住房租赁合同中包含租金消费贷款相关内容等行为的住房租赁企业，可能会被房产管理部门责令限期改正；如果逾期不改正的，可能会被责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；如果达到了情节严重的情形，则可能会被吊销营业执照。属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。

虽然《住房租赁条例》目前只是征求意见稿，尚不能作为行政机关对住房租赁企业作出行政处罚的直接依据，但是也代表着行政机关的执法倾向，住房租赁企业也应当参照执行。

地方规定如上海市2018年出台《上海“租金贷”十条规范》要求住房租赁企业不得强制或诱骗承租人使用个人“租金贷”产品、不得在签约前收取定金或设置其它条件、不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用等等。该《规范》第十条规定了相应的行政责任，即由相关管理部门依法依规予以处理。同时，将违规代理经租企业纳入风险警示名单向社会公示，并通报市场监管、网络监管等部门暂停代理经租企业房源发布业务。

又如，2020年4月28日重庆市房地产业协会发布《防范住房租赁行业风险告知书》，要求“各承租人要拒绝签订任何形式的“租金贷”等金融产品，尽量选择“押一付一”或“押一付三”的租金支付方式……”,明确倡导承租人不要选择“租金贷”，一旦发现“租金贷”等违规行为的，及时向市房协房地产租赁专委会举证、举报，投诉。重庆市的做法略显极端。虽然该《风险告知书》系行业协会发布，属于行业自律管理的范畴，但是也反映了相关的监管部门的执法倾向，需要当地的住房租赁企业引起必要的关注。

其他省、市大多出台了有关“租金贷”监管的规范性文件，住房租赁企业在开展具体业务时应当参考所在地的相关文件，避免受到监管部门或行业协会的行政处罚或自律性惩戒，以免对自身的声誉、生产经营等造成不良的影响。

5.“租金贷”刑事责任法律风险

近年来，很多住房租赁企业为了取得融资，采取了“租金贷”、“业主贷”、“租房贷”等以“租金收益权”为偿还担保的方式，向第三方融资机构申请贷款。由于篇幅的限制，本节仅以“租金贷”为例，分析住房租赁企业的此类融资方式可能涉及的刑事法律风险。

不少住房租赁企业因经营不规范，没有按照国家规定使用利用“租金贷”的形式融得的资金，最终导致资金链断裂，平台“爆雷”，继而导致住房租赁企业的股东或实际控制人等相关责任人被公安机关启动刑事追诉程序。部分平台甚至存在“卷款逃跑”的现象，极易造成群体性事件等影响社会稳定的严重后果，因而成为了公安机关重点打击的对象。

对于住房租赁企业采用“租金贷”的形式进行融资，存在以下几类刑事责任法律风险：

5.1可能涉嫌合同诈骗罪或诈骗罪

住房租赁企业的经营模式并非都涉嫌刑事犯罪，如果企业依照国家的法律法规注册登记、合法经营，确因市场的原因，经营不善导致资金链断裂，这属于正常的商业风险，不属于刑事犯罪；即使有一些违法违规的行为，但是未造成严重损害，达到需要追究刑事责任的程度，仍然不属于刑事犯罪。但如果企业诱骗承租人签订合同，利用期限错配的“租金贷”沉淀下来的资金从事非法活动致使资金链断裂，则可能涉嫌合同诈骗罪。

如果住房租赁企业与第三方融资机构合谋，在承租人不知情的情况下，冒用承租人的身份信息办理贷款，诱使承租人支付房租（实为偿还贷款）。则该住房租赁企业的行为可能属于没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的情形。

另外，如果存在虚构房源、虚构租赁合同等并未实际从事租赁经营管理的情况，则可能涉嫌诈骗罪。 

合同诈骗罪与诈骗罪对比：   

5.2可能涉嫌骗取贷款罪与贷款诈骗罪               

第5.1种情形的前提条件，是假设住房租赁企业与真实的出租人签订了《房屋租赁委托代理合同》等约定由住房租赁企业代理出租人管理其房屋的协议，系真实的房源；与承租人同样签订了真实的《房屋租赁合同》等约定向承租人提供房屋居住服务的协议。

但是在本情形下，如果住房租赁企业存在虚假标的，如虚构了房源、虚构了承租人等，为了获得银行或其他金融机构的贷款而伪造房屋租赁合同、以虚假的租金收益权作为担保向银行或金融机构申请“租金贷”，则可能触犯骗取贷款罪或贷款诈骗罪。基本法律关系图如下：

如果住房租赁企业利用虚构的住房租赁合同等向第三方融资机构申请“租金贷”，将获得的贷款用于企业的正常经营活动，没有重大违法违规使用资金的行为或者可能导致资金无法收回的行为，则可能被推定为不具有非法占有的目的，如果骗取贷款的金额符合《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第二十七条规定的任何一项，则可能涉嫌骗取贷款罪，存在被司法机关以骗取贷款罪追究刑事责任的风险。

如果住房租赁企业利用虚构的住房租赁合同等向第三方融资机构申请“租金贷”，未将获得的贷款用于企业的正常经营活动，而是用于偿还个人债务，或者用于高风险投资等极可能导致资金无法收回，或者干脆“卷款跑路”，如果符合《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第五十条规定的“两万元”的数额标准，则可能涉嫌集资诈骗罪，存在被司法机关以贷款诈骗罪追究刑事责任的风险。

骗取贷款罪与贷款诈骗罪对比：

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