长租公寓发展概貌

2020-12-16

第一节 “长租公寓”发展概况

长租公寓在法律上并没有一个确切的定义和确定的划分标准。但顾名思义，长租公寓系租期较长的租赁式公寓。一般而言，长租公寓即指公寓运营企业将从存量房市场获取的房源进行升级或改造，通过提供多样化公共空间配置和标准化物业服务，吸引有需求的人群租住且租期较长的出租型公寓。而住房租赁企业通常指的就是运营长租公寓的企业。    

我国2020年9月7日公开征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》第十八条对住房租赁企业做出了明确的定义，住房租赁企业是指开展住房租赁经营业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业。    

我国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。之所以越来越多的房企布局长租公寓，一是住房租赁市场庞大，目前竞争并不充分；二是热点城市外来人口净流入快速增长，房价水平居高，住房租赁需求旺盛；三是国家政策倾斜，明确提出加快发展住房租赁市场。早在2016年，国务院就出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。此后，房企通过发行债券等方式融资，促进了长租公寓行业发展。    

在国内，长租公寓仍然是一个较新的商业模式，当前的租房市场占有率仅在2%左右，对比日本、美国等国家的机构租房占有20%-30%市场，国内这一行业的发展空间非常广阔。伴随着房地产行业进入“白银时代”，存量资产的管理需求逐渐成为时代的最大特点之一。房地产存量资产管理区别于增量物业开发的最大不同，在于资产管理将资产设计成金融产品，用金融体系进行资产的整合、优化与运营，以产生持续性现金流。    

近几年，以专业住房租赁为业务的长租公寓崛起，成为存量物业资管领域的典型代表之一。有报告数据显示，截至2017年，全国住房租赁市场租金规模达到1.3万亿元，每年新增租金规模约1000亿元。从房企布局情况来看，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾六成公司涉足长租公寓。住建部数据显示，2019年一二线城市租房比例达50%，规模化住房租赁企业市场份额仅2%，住房租赁企业市场发展前景可观。    

第二节 “长租公寓”的运营模式

根据华菁证券发布的《长租公寓行业报告》（以下简称《报告》）的分析，目前市场上的长租公寓经营模式以集中式和分布式两种业态模式为主：    

1.集中式运营模式

集中运营，就是运营长租公寓的住房租赁企业事先选择目标房屋，通常是商业、工业楼或者住宅，然后集中对房屋进行设计、改造、装修，同时配备统一的租后服务。在装修工程中，住房租赁企业可以按照承租人的要求对房屋进行分割，安装软件、硬件。这与传统的长租公寓相比，设备齐全，服务周到，承租人有更多的选择。在租后服务中，住房租赁企业不仅为承租人提供保洁、维修、健身房等服务，还可以提供特定需求服务。集中式的公寓租金水平不高且交通比较便利，适合蓝领、创业人员或者女性。集中式公寓在提供标准化的优质服务、实现社交功能等方面也具有很大的优势。集中式长租公寓运作模式主要存在两个特征：一是“高进低出”，长租公寓企业为了短时间内抢夺房源，支付给出租人的租金高于收取承租人的租金，属于亏本经营；二是“长收短付”，即从承租人收取租金的周期长于向出租人支付租金的周期，如企业向承租人按年度收租金，然后按照季度或月度支付给出租人，将差额用于自身经营或其他用途的现象。而且为了降低承租人一次性交纳租金的困难，房屋托管经营方还推行“租金贷”。这也是导致后续长租公寓“爆雷”“跑路”风险的隐患所在。    

集中式运营的具体运营模式就是住房租赁企业将业主房屋租赁过来，然后投资进行装修改造，配齐家具家电，再以单间的形式出租给承租人。    

按照正常经营，出租人会赢。首先出租人不用出钱装修房间，不用出钱配置家具家电，省下一笔成本；其次出租人也不用到处发布信息亲自找承租人，也不用应对不同时期不同承租人的各种问题，省心；更重要的是，出租人还可以拿到稳定的房租收入，彻底解决空置期的焦虑！

承租人也会赢。一般而言，长租公寓作为住房租赁企业，其信誉度相较于个人出租人要高，承租人找房相对放心；长租公寓的房子家电家具齐全而且装修风格年轻时尚，相较于个人出租人直租时家电不齐、房屋老旧，承租人的生活更方便，居住舒适度也更高；长租公寓很多配备了管家等增值服务，生活中出现的各种小问题可以随时找管家解决，服务较好，出租人直租的房子则很大可能需承租人自行解决出现各种问题，容易产生各种矛盾。在这种情况下，很多承租人甚至愿意支付比市场价贵一点的房租，尤其在当代注重生活品质的年轻人中，这一模式有很大市场。

住房租赁企业也会赢。住房租赁企业从出租人那里低价收房，再对外高价出租，赚取中间差价；为承租人提供的各种增值服务，定期打扫房间、解决生活难题等，也可以赚取服务费；长租公寓品牌做大做强，拥有一定的市场规模以后，甚至可以拥有绝对话语权。

2.分散式运营模式

分散式运营模式下，因为房屋位于不同地区，市场竞争较为激烈，盈利不易，多为初创企业经营。这种模式主要特征与集中式运营模式相同，一是“高进低出”，二是“长收短付”。    

无论是“高进低出”，还是“长收短付”，都产生了潜在的经营风险。而这种风险最终会导致长租公寓住房租赁企业“倒闭”甚至是“跑路”。当住房租赁企业“落跑”后，出租人和承租人之间便可能会产生矛盾。大多数出租人和承租人在报警之后，都选择协商后续的租住问题，但也有承租人称，出租人采取了加锁换锁、断水断电等方式驱赶承租人。    

第三节 “长租公寓”的基础法律关系

无论是集中式还是分散式长租公寓，如果不涉及“租金贷”，则其只涉及三方主体，即住房租赁企业、出租人、承租人。一般情况下，住房租赁企业与出租人之间为住房租赁合同关系/委托代理合同关系，而住房租赁企业与承租人之间为住房租赁合同关系。其基础法律关系如下图：   

在“租金贷”模式下，其间关涉有四方主体，法律关系更复杂，分别是住房租赁企业、出租人、承租人和借款人。通常情况下，四方主体以住房租赁企业为纽带形成了多种法律关系，即住房租赁企业与出租人之间的住房租赁合同关系/委托代理合同关系、住房租赁企业与承租人之间的房屋租赁合同关系、借款人与承租人间的贷款合同关系。其基础法律关系如下图：

1.房屋租赁合同关系

1.1住房租赁企业与出租人

住房租赁企业首先与出租人形成了第一层的房屋租赁关系，住房租赁企业向出租人支付租金，而出租人将名下空置房源交予住房租赁企业，允许租赁向其他承租人进行转租，允许其对房屋进行改造和装修。    

1.2住房租赁企业与出承租人

住房租赁企业随后与承租人形成了第二层的房屋租赁关系，这是单纯意义上的房屋租赁合同。住房租赁企业会将其从出租人处取得的房源，经过改造和装修后，以高于支付给出租人的价格向承租人出租，获取转租差价。

2.借款合同关系

如果承租人使用了“租金贷”，则住房租赁企业不从承租人处直接收取租金，而是通过承租人向第三方融资机构融资一次性获取租赁期间的全部房屋租金，承租人直接向借款人按月还贷即可。    

3.委托代理合同关系

住房租赁企业与出租人之间也可能存在委托代理合同关系，即出租人将自己名下的房产委托给住房租赁企业来管理。不同于承租出租人房屋再对外转租的形式，当住房租赁企业作为出租人的委托代理人获得对房屋的管理权时，其再与承租人之间形成的租赁关系并非以自身为主体，而是代理出租人与承租人达成合意。此时，住房租赁企业作为房屋的管理人而非使用权人，无权以自己的名义将房屋转租于承租人，而是协助承租人与出租人建立租赁关系。

第四节 “长租公寓”法律风险的成因

部分住房租赁企业设计各类名目复杂的合同，采用“高进低出”“长收短付”，并配合采用“租金贷”“装修贷”等金融创新，其目的在于融资而非提供居间服务。所取得的租金和押金亦往往被住房租赁企业通过“期限错配”等方式截留在手中形成资金池，投入市场不断扩大经营规模，形成一种另类的“借新还旧”的资金利用情形。这种高风险操作背后不仅仅蕴含着住房租赁企业对出租人及承租人可能承担的违约责任、侵权责任等民事法律风险，还有盲目抢占房源、疯狂扩大市场导致反垄断、反不正当竞争监管的行政法律风险，甚至积弊成痈，导致诸如非法吸收公众存款罪等刑事法律风险的爆发。

不同的法律风险虽然有轻重之别，但其诱因并非仅仅是住房租赁企业的投机行为，事实上市场的现实需求与外部监管的缺失也在其中扮演着重要的角色。

1.现实需求为租金贷提供存在的合理性

长租公寓的诞生离不开我国目前住房市场的价格高企与作为经济发展生力军的新就业群体及数量众多的低收入人群的收入水平低之间的矛盾。正是为了舒缓这供需不匹配的矛盾，国家引入长租公寓，并为鼓励其发挥租赁市场的资源调节作用而出台各类支持政策。凭借长租公寓种类多样、期限偏长、价格偏低等优势，通过金融贷款等方式，住房租赁企业满足了自身融资需要的同时，为承租人提供了“押一付一”和免除利息等优惠，在很大程度上也缓解了承租人在住房问题上的资金压力。

可以说，法律行为作为一种产生不同主体间权利义务相互作用的客观事实，当其因不当实施而随附法律风险时，背后必然离不开相对人本身的作用。在长租公寓的“租金贷”模式下住房租赁企业不当使用租金、押金行为的客观环境中，市场的现实需求往往是为其提供机会的肥沃土壤。

2.投机行为对租金、押金使用产生直接的法律风险

利用金融创新实现融资目的的长租公寓住房租赁企业与不同主体之间形成的复杂法律关系，尤其是委托代理关系与其他两类法律关系的重叠，使得其作为市场主体原本常见的投机行为的风险因存在突破传统中介的居间地位而放大。

在委托关系与其他法律关系相重叠的模式下，住房租赁企业与承租人和出租人之间都不可避免地形成了直接的利益冲突问题——出租人的租金回收与住房租赁企业的租金截留、承租人的还款义务和借款人的借款收益。作为联系三方的核心环节，住房租赁企业所具有的纽带作用赋予了其可以“凌驾”于出租人及承租人之上的信息优势，其既掌握房源信息又控制客源信息。在整个交易环节中真正进行了实质性操作的也仅仅只有住房租赁企业一方而已，其他各方在整体上都不过是其行为的“附庸”。

基于此，作为市场主体的住房租赁企业出于营利的自然追求，将难以避免地对手中掌握的巨大资金池产生投机心理，更何况在很多长租公寓“爆雷”案中，利用资金实施投机就是住房租赁企业的直接目的，从而对其他相关方的利益保障产生直接的威胁。

3.外部监管的缺失促成了法律风险的实现

趋利避害是人的本能，以营利为目的的市场主体更是不可能全由自律来遏制这种行为，这也是为何经济活动不能脱离外部监管的原由所在。但是，对当下住房租赁企业通过金融创新等经营模式聚拢资金并使用的行为的监管很明显存在滞后及脱节。在缺乏外部监管的情形下，住房租赁企业对租金、押金不当使用的风险将不可避免地走向实现，所攸关者无非运气罢了。

自2015年以来，政府相关部门不断出台各类政策鼓励并支持长租公寓的金融创新活动，但是在相应的金融监管上却长期缺位。或许基于现行的租赁市场仍处于起步阶段的考虑，金融监管部门并未对诸如“租金贷”等相关的融资行为设置一个市场准入门槛，而这恰恰是“租金贷”这种面向不特定公众所进行的资金筹集行为所需要的一道防火墙。市场准入门槛的欠缺导致无论住房租赁企业自身资产状况、管理水平、专业素养如何，其都可以随意开展这种高风险业务，从而扩大了对出租人及承租人资金损失的危险。

第五节 “长租公寓”的监管现状

国家鼓励专业租赁市场的发展与完善。伴随着国家对住房租赁市场的重视，特别是李克强总理在多种场合对扶持租赁市场的发声，租赁市场化已经被纳入国家顶层设计层面，相关政策不断出台和完善。到目前为止，主要的政策内容为：培育包含长租寓公企业在内的租赁供给主体；允许商业用房改建用于租赁，并享受民水民电价格；给予包含长租公寓运营商在内的税收、金融、土地方面的优惠政策；推进REITs试点。    

自2015年以来，国家出台了一系列政策积极培育和发展住房租赁市场，包括国家机关各部委出台的政策、有地方政府出台的政策。    

中央层面主要有国务院办公厅的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、住建部的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》、住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以及国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。上述文件支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产；允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房建成租赁住房。    

地方试点中，北京、上海、广东、辽宁、河南、海南、安徽等省市出台的培育和发展住房租赁市场的实施或通知，允许商改住，鼓励房地产企业开展住房租赁业务，支持探索租赁业务不动产证券化路径等。    

北京：5年内将建立租购并举的住房制度    

2017年4月，北京市发布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来5年内将建立购租并举的住房制度。    

上海：新增租赁住房用地供应全面启动     

2017年7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交。这标志着上海全面启动新增租赁住房用地供应，积极推进购租并举，在住房体系建设迈出坚实一步。    

广州：承租人符合条件子女可就近入学     

2017年7月，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。此外，广州还将加大住房公积金对租赁住房的支持力度，提高公积金提取额度。在落实税收优惠方面，该方案提出，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。    

深圳：引导房产开发企业开展长租公寓经营    

2017年7月7日，深圳市规划国土委发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》，将加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序。计划提出，深圳市将加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》，培育租赁行业，鼓励企业规模化租赁经营，引导和规范房地产开发企业、房地产综合服务企业开展长租公寓经营；落实税收、金融等支持政策，加强行业监管，加强租金管控，规范租赁市场秩序，保障租赁市场主体的合法权益。    

目前，长租公寓的法律监管体系虽然初步形成，但都属于“粗放型”。长租公寓乱象已经到了无法忽视的地步，频繁爆雷已是不争的事实，再加上自如甲醛房等不合规房源，承租人的权益根本得不到保障。据环球网报道，近日，杭州、上海、成都多地长租公寓相继被曝出跑路：2020年8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，有人交了2万多元房租，中介拿钱跑路；2020年8月29日，杭州长租公寓“巢客”爆雷；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空。P2P密集爆雷潮过后，长租公寓出现高频爆雷。    

长租公寓行业亟需出台强有力的住房租赁监管法规。近日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为今年10月8日。征求意见稿包括总则、出租与承租、住房租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则8章，共66条。此举被认为是监管部门终于向长租公寓亮出了铁拳，长租公寓迎来最强监管也成为业内共识。专家对此解读认为，住房租赁行业此前出现出租不适宜居住房屋、发布虚假房源等一系列问题，严重损害承租人和出租人的权益，暴露住房租赁市场无制度、无管理等问题，这是促使征求意见稿出台的背景。

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