境内物业服务公司赴港上市需关注的六大法律问题

2020-07-01

前言：

一直以来，物业服务公司凭借稳定的现金流、广阔的发展空间以及无显著的收入周期性等特点，屡获资本市场的青睐，近年来亦不乏物业服务公司上市的案例，而香港凭借其地缘优势，也一直是境内物业服务公司境外上市的首选。

据不完全统计，2019年赴港上市的物业服务公司共12家，其中9家已上市，3家尚在申请中；已上市的9家物业服务公司募资共计109.90亿港元，占香港联交所2019年全年募资额的5%。近年，德恒在服务物业服务公司赴港上市领域也是屡获佳绩：作为发行人律师，笔者先是在2018年6月协助碧桂园（2007.HK）旗下物管板块以红筹分拆方式在香港联交所主板上市，成就2018年度市值最大的香港物业服务上市公司；后是在2019年协助保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH）分拆附属物管公司保利物业发展股份有限公司（6049.HK）在香港联交所主板上市，募资规模高达46.8亿港元，为香港联交所迄今为止发行规模最大的物业服务公司。

结合过往处理此类项目的经验，笔者提炼了以下六大境内物业服务公司赴港上市的主要法律问题，供意向于香港上市的物业服务公司参考。

一、独立性

鉴于物业服务与地产开发在业务层面密不可分的行业特点，目前上市的物业服务公司多数是从地产公司体系中分拆出来单独上市的。根据香港联交所主板上市规则第15项应用指引规定，分拆上市情形下除母公司应当保留足够的资产和业务以维持其上市地位外，分拆上市的附属公司也应当符合上市规则中有关新上市公司的所有规定；母公司和新公司应避免同业竞争，并在业务、财务、管理层等方面保持独立。

笔者建议，为解决上市过程中的业务独立性问题，物业服务公司一方面应不断提高外拓业务和收入占比，强化自身作为物业管理服务提供商的独立运营能力，突显自身独立提供高品质、有竞争力的物业管理服务以及独立获取项目与客户的能力，另一方面也应对公司董事及管理层进行必要调整，要求相关人员专职服务于公司，避免公司董事及重要管理人员在关联公司交叉任职。

二、关联交易

第二个与独立性相关的问题是物业服务公司与关联地产公司之间持续存在的关联交易问题。对于向控股股东或关联方提供服务或获取服务的关联交易，物业服务公司需在上市过程中论证其已就此类交易履行了适当的内部决策程序，相关交易价格公允，并证明公司已采取措施在未来逐步降低此类交易的占比。

如果前期物业服务公司已发行以物业费收入为基础资产的资产支持专项计划的，公司应注意此类计划的期限、资金用途，所涉及的担保责任，并特别关注是否存在关联借款和向股东提供的财务资助的情形。笔者建议，原则上上述关联交易应当在上市前予以清理；由于客观原因无法在上市前完成清理的，公司应在招股书中如实披露，并承诺在一定期限内完成清理。

三、知识产权

第三个与独立性相关的问题是物业服务公司所使用的商标、专利、软件著作权等知识产权的权属问题。根据笔者的观察，物业服务行业的一个普遍情况是，物业服务公司在提供物业服务的过程中，可能会使用登记在关联方名下的知识产权；而若此类知识产权对于物业服务公司的日常经营而言具有核心价值的，则其归属问题可能影响物业服务公司的资产独立性。

笔者建议，为解决上述知识产权的归属问题，物业服务公司应及早于关联方进行协商，将专用于物业服务业务的知识产权登记在自身名下；因客观原因无法登记在自身名下的，物业服务公司在使用前也应提前与关联方签署许可使用协议，并及时办理相关许可备案手续。

四、增值服务与特别资质

当前物业服务公司在原有物业管理服务的基础上，也在着力开拓各类增值服务业务，进而丰富服务类型，拓展收入来源。但倘若在提供此类增值服务的过程中涉及网站或移动应用程序的，则可能需要公司额外申请与之相关的特别资质许可；未能及时取得此类资质许可的，可能影响公司报告期内相关收入的计算。这其中，物业服务公司利用互联网提供服务的，需提前判别是否属于从事经营性增值电信业务，是否需办理增值电信业务许可证或者备案；通过移动应用程序提供线上服务的，根据2016年国家互联网信息办公室发布的《移动互联网应用程序信息服务管理规定》，需要依法取得相关资质，从事应用商店服务的还应当向省级互联网信息办公室备案。笔者建议，在从事上述增值服务业务前，物业服务公司应及早聘请专业律师对相关互联网增值服务的内容和方式作出甄别，判断是否需要按照主管机关的要求办理相关审批/备案手续，确保业务的合规性。

五、合规经营

一些物业服务公司在日常经营中常见的不合规事项，如未通过招投标程序签署物业服务合同、违规收费、物业管理用房产权不清晰，税务、环保（生活污水超标排放）、质检、消防等方面存在行政处罚等，都可能影响物业公司报告期内业务收入的确认和计入。这其中，对于物业服务公司在管理公摊面积的过程中因发布小区广告、管理或出租小区车库等行为产生的收入，需要律师审查相关产权证明，以及在相关物业管理合同中业主大会是否授权公司从事此类行为，从而确认该部分收入的合法性。

笔者建议，物业服务公司应及早聘请专业律师对公司进行全面尽调，盘点公司业务经营中的各类不合规事项，并结合相关法律建议在上市前对所发现的不合规事项予以整改及规范；为避免相关收入因不合规事项而被剔除，影响公司报告期内整体业绩，物业服务公司应及时取得合同相对方或相关主管机关出具的书面文件，证明相关方对该等收入无质疑亦无争议；对于已存在的行政处罚，公司应在律师的协助下及早与主管部门进行沟通，以书面文件或正式访谈形式，获得主管部门认定不属于重大违法违规的确认。

六、劳动用工

对于一些常见的劳动用工问题，如社会保险和住房公积金未实现全员覆盖、社会保险缴费基数低于法定标准等，物业服务公司可以在取得主管机关出具的证明或访谈回复的基础上，在招股书中对劳动用工问题予以适当的披露，并结合律师及审计师的意见决定是否就报告期内的差额进行财务拨备；涉及劳务派遣用工的，公司应确保劳务派遣用工安排符合《劳务派遣暂行规定》的规定，并考虑通过调整用工模式，如将一些非核心环节以整体服务外包的形式交由第三方专业公司，使劳务派遣的形式及比例符合法律规定。

结语：

物业服务公司普遍存在的独立性、关联交易等问题历来被境内外交易所、证券监管部门所重点关注，需要公司提前论证、积极整改。物业服务公司也需要在准备上市的过程中，在保荐人、律师等专业机构的指导下，提前核查，尽早处理，以免影响上市申报的进程。

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