长租公寓发展概貌

2020-12-18

第一节 “长租公寓”相关主体资质登记备案的合规性

1.住房租赁企业的登记备案等责任

1.1责任主体               

住房租赁企业与承租人签署租赁合同，出租自有房屋或合法取得的他人房屋给承租人居住并收取租金的，应按住房租赁企业相关规定进行登记备案。  

《住房租赁条例（征求意见稿）》及相关规定明确要求，住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，经营范围中明确有住房租赁经营业务。住房租赁企业应自领取营业执照之日起30日内向所在地房产管理部门办理机构备案。此外，《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）（以下称《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》）还规定，住房租赁企业开展业务前，住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。  

《住房租赁条例（征求意见稿）》规定，自然人转租住房套数或者间数达到城市人民政府规定规模的，应当依法办理市场主体登记。《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》也明确，转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。  

1.2违反登记备案规定的法律责任               

1.2.1住房租赁企业未按规定办理市场主体登记   

住房租赁企业未按规定办理市场主体登记，可能涉嫌无照经营或无证经营。根据《无证无照经营查处办法》相关规定，对涉嫌无照经营进行查处，可以行使责令停止相关经营活动等职权；对涉嫌从事无照经营的场所，可以予以查封；对涉嫌用于无照经营的工具、设备、原材料、产品（商品）等物品，可以予以查封、扣押对涉嫌无证经营进行查处，依照相关法律、法规的规定采取措施。从事无照经营的，由工商行政管理部门依照相关法律、行政法规的规定予以处罚。法律、行政法规对无照经营的处罚没有明确规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处1万元以下的罚款。任何单位或者个人从事无证无照经营的，由查处部门记入信用记录，并依照相关法律、法规的规定予以公示。《住房租赁条例（征求意见稿）》规定，自然人转租住房套数或者间数达到规定规模未办理市场主体登记的，由市场监督管理部门依法给予处罚。房产管理部门发现自然人转租达到规定规模未办理市场主体登记的，应当及时通报同级市场监督管理部门。   

1.2.2住房租赁企业未按规定办理备案手续

根据《住房租赁条例（征求意见稿）》中规定，住房租赁企业未按照规定办理备案的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业，可以并处2万元以上10万元以下的罚款。

2.租赁信息发布的网络交易平台的联网备案等责任

根据《中华人民共和国计算机信息系统安全保护条例》《住房租赁条例（征求意见稿）》等有关规定，提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台应按相关规定进行联网备案、核验信息发布者身份信息、处置违规信息并保存记录等，违反相关规定应承担相应法律责任。 

2.1未履行联网备案的法律责任               

网络交易平台应当依法履行联网备案责任。根据《计算机信息系统安全保护条例》《公安部关于对与国际联网的计算机信息系统进行备案工作的通知》等规定，凡是在当地市行政区域范围内的互联网接入单位、信息服务单位及与国际互联网联网的单位（或个人）均应当在网络正式联通后的三十日内，到当地公安机关网安部门登记备案。   

《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》第23条规定，违反该办法第11条、第12条规定，不履行备案职责的，由公安机关给予警告或者停机整顿不超过六个月的处罚。   

2.2未履行核验信息发布者身份信息的法律责任               

提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者还应对信息发布者的真实身份信息负责，不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》提出，网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见，对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。《公安机关互联网安全监督检查规定》第21条规定，互联网服务提供者和联网使用单位在提供互联网信息发布、即时通讯等服务中，未要求用户提供真实身份信息，或者对不提供真实身份信息的用户提供相关服务的，公安机关依照《中华人民共和国网络安全法》第61条的规定予以处罚。

2.3未按规定对违法信息采取处置措施并保存记录的法律责任               

根据《公安机关互联网安全监督检查规定》及《中华人民共和国网络安全法》相关规定，互联网服务提供者和联网使用单位在公共信息服务中对法律、行政法规禁止发布或者传输的信息未停止传输、采取消除等处置措施、保存有关记录的，由有关主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得；拒不改正或者情节严重的，处十万元以上五十万元以下罚款，并可以责令暂停相关业务、停业整顿、关闭网站、吊销相关业务许可证或者吊销营业执照，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上十万元以下罚款；不按照有关部门的要求对法律、行政法规禁止发布或者传输的信息，采取停止传输、消除等处置措施的，有关主管部门责令改正；拒不改正或者情节严重的，处五万元以上五十万元以下罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处一万元以上十万元以下罚款。根据前述规定，网络交易平台知道或者应当知道住房租赁企业及房地产经纪机构等信息发布者提供虚假材料、虚假房源信息等住房租赁信息但未按法律法规规定或按有关部门要求采取停止传输、销售等必要处置措施、保留有关记录，拒不改正或者情节严重的，有关部门除可对责令其暂停相关业务、停业整顿、关闭网站、吊销相关业务许可证或者吊销营业执照，对网络交易平台经营者、直接负责的主管人员和其他直接责任人员均可处以罚款，罚款数额分别可高达五十万元和十万元。  

网络交易平台经营者未采取必要措施造成他人损失的，还可能与信息发布者作为共同侵权人承担连带责任。《住房租赁条例（征求意见稿）》第30条也规定，网络交易平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假材料、虚假信息等违法情形的，应当采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。未采取必要措施造成他人损失的，依法与信息发布者承担连带责任。   

第二节 “长租公寓”租赁合同网签备案的合规性

1.网签备案涉及的法律法规

住房和城乡建设部2010年出台的《商品房屋租赁管理办法》，2015年出台的《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）、2018年出台的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）、2019年住房和城乡建设部出台的《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》（建房规〔2019〕5号）及2019年住建部等6部门出台的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》等法律文件，均对住房租赁合同的网签备案提出要求。   

《住房租赁条例（征求意见稿）》第16条也规定，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。

2.住房租赁合同网签备案程序及法律问题分析

2.1住房租赁合同网签备案办理主体               

根据《住房租赁条例（征求意见稿）》等有关规定，住房租赁企业租赁住房的，由住房租赁企业办理租赁合同网签备案；房地产经纪机构促成住房租赁的，由房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

2.2住房租赁合同网签备案办理流程

根据《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》及相关文件规定，租赁合同网签备案包括通过经纪机构成交、自行成交及通过住房租赁企业成交（含自持）等情形，住房租赁合同网签登记备案的业务流程因办理租赁合同网签备案主体不同而有所差异。   

2.2.1通过房地产经纪机构成交

2.2.2自行成交    

2.2.3通过住房租赁企业成交（含自持）    

关于住房租赁合同网签备案办理方式，《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》还提出提高房屋网签备案服务水平的要求，主要包含以下三个方面：（1）简化房屋网签备案办理程序，优化房屋网签备案系统，配置自助办理设备，引入人脸识别、电子签章等技术手段，实现自助终端设备办理和业务窗口办理并行，提高办理效率，逐步纳入政务服务“一网通办”。（2）延伸窗口服务，在房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、银行业金融机构等场所设立服务点，方便当事人就近办理房屋网签备案。对办理房屋网签备案确有困难的特殊群体，可提供上门服务。（3）积极推进“互联网大厅”模式，利用“互联网＋”、大数据、人脸识别、手机应用软件（APP）、电子签名等手段，实现房屋网签备案“掌上办理、不见面办理”。目前，部分城市已经实现住房租赁合同网签备案实现“零材料”“零跑动”办理。以上海市为例，持规定住房证明的房东可通过小程序或相关网站在线发起网签备案流程，其余租赁办事人收到短信提示后，即可登录手机端或电脑端，核对信息、签名确认后完成申请。系统自动核验通过的，租赁当事人次日即可获取加盖电子印章的住房租赁合同备案通知书电子证照和租赁合同文本，全程无需提交任何纸质材料，无需前往线下服务窗口。

《住房租赁条例（征求意见稿）》规定，承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的，相关部门应当通过房屋网签备案系统查询住房租赁合同信息。《住房和城乡建设部 最高人民法院 公安部 中国人民银行 国家税务总局 中国银行保险监督管理委员会关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》（建房〔2020〕61号）也提出，住房和城乡建设、金融、公积金、税务、公安、法院等部门和单位及银行业金融机构等，要积极推进房屋网签备案系统与相关信息系统数据对接，共享房屋网签备案数据，为相关单位和个人办理抵押贷款、纳税申报、住房公积金提取或者贷款、反洗钱、居住证和流动人口管理、司法案件执行等业务提供便捷服务。对能通过信息共享获取房屋网签备案数据的，不再要求当事人提交纸质房屋买卖、抵押、租赁合同。依托大数据技术，有关部门能够通过信息交换获取住房租赁相关信息，提高办事效率，优化公共服务水平，对能通过信息共享获取房屋网签备案数据的，住房租赁当事人不必多次提交资料，减轻了当事人办理相关公共服务事项等流程；同时也有利于多个部门合力监管，及时发现异常情况并作出应对措施。同时，这对相关部门及单位强化信息保护也提出了较高要求，对于使用过程中发生侵犯公民个人隐私案件的，依法追究所在单位和个人责任。 

2.3未按规定办理住房租赁合同网签备案的法律责任分析               

2.3.1未按规定办理住房租赁合同网签备案的行政责任   

住房租赁企业、房地产经纪机构未按照规定办理住房租赁合同网签备案的，根据《住房租赁条例（征求意见稿）》第50条规定，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下的罚款。《商品房屋租赁管理办法》第23条规定，未按规定办理房屋租赁登记备案，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。也即，对于自然人未委托房地产经纪机构出租住房的，如租赁当事人未按规定要求办理住房租赁合同网签备案的，经相关主管部门责令限期改正，逾期不不改正的，相关部门依据前述规定处以一千元以下罚款。

结合南京市、杭州市等城市住房租赁合同网签备案管理办法等规定，未按照要求开展住房租赁活动的各类经营主体、单位和个人的处理措施还包括约谈、列入风险警示名单、暂停网签权限、记入信用档案、取消住房租赁试点企业资格等。

2.3.2未按约定办理网签备案手续的民事责任

关于未办理网签备案的住房租赁合同效力认定，根据即将实施的《民法典》第706条，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。双方当事人约定以登记备案作为房屋租赁合同生效条件时，如果未登记备案的，则住房租赁合同无效，而双方当事人未作此约定，则未登记备案并非房屋租赁合同无效的条件。网签备案为管理性禁止规范，而非效力性禁止规范，未办理网签备案并不影响住房租赁合同效力。然而，住房租赁合同网签备案具有公示效力，未办理网签备案因缺乏对抗第三人在实际中可能因欠缺对抗第三人（如“一房数租”中的其他承租人）效力而产生不利于该承租人的法律后果。

住房租赁合同网签备案可能涉及到承租人按规定申领居住证、申请居住证积分、办理人户分离人员居住登记、随迁子女义务教育等公共服务事项，住房租赁企业、房地产经纪机构或租赁合同约定责任方（一般为出租人）拒绝按规定或约定办理网签备案及变更、延续、注销等手续，给承租人造成损失的，承租人除依据相关法律规定要求其办理网签备案，承租人还可以依据合同法等相关法律规定、双方租赁合同或服务合同相关条款追究其违约责任。住房租赁合同约定负有配合办理备案义务一方未按配合办理，导致另一方损失的，未配合办理一方应承担相应违约责任。

3.住房租赁合同示范文本及相关法律分析

3.1住房租赁合同示范文本内容

《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中明确，住房租赁合同网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。尚未出台合同示范文本的城市，应当加快制定住房租赁合同示范文本。合同示范文本应当遵循公平原则确定双方权利义务。《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》中规定，住房城乡建设部牵头制订全国统一的房屋交易网签合同示范文本，合同内容应包括：房屋坐落、总层数、所在层数、结构、面积、户型、朝向、规划用途、容积率、建成年份、卧室和卫生间数量、成交价格、土地权属性质、使用年限、车库、电梯等信息。

各地相继推出住房租赁合同示范文本。以北京、上海、广州、深圳为例，住房租赁合同示范文本主要有以下几个特点：（1）设置说明，提示租赁当事人在签订合同前审慎阅读条款，审核相关证件及住房租赁有关规定等，防范潜在风险； （2）依据相关法律规定明确居住标准、房屋维护及维修等权利义务内容；（3）对于由当事人协商确定的内容，设置为选择性、补充性、修改性条款等。值得注意的是，上述四个城市的住房租赁合同示范文本在违约金标准、房屋征收拆迁相关条款及备案主体等方面的条款设计有所区别，具体情况如下表所示：

3.2住房租赁合同示范文本的使用               

住房租赁合同网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。结合上述合同示范性条款的对比，对于违约金标准、房屋征收拆迁、合同备案主体（相关规定明确情形除外）等由双方当事人协商约定内容，如住房租赁合同示范性文本予以具体明确，在一定程度上有利于减少或避免发生相关争议，保护常处于交易弱势地位的承租人合法权益。然而，在具体租赁交易情况下，租赁合同双方交易需求、目的等不尽相同，如网签操作中当事人无法修改、补充、删除这类条款则是否属于变相限制合同签订主体协商自由，违反意思自治原则。由于住房租赁合同网签备案必须使用住房租赁合同，在设计和完善住房租赁合同示范文本时，对于应由租赁双方当事人双方协商确定的条款的设置应更为谨慎，在符合意思自治这一基本原则的基础上维护弱势一方的合法权益，实现二者的平衡。

3.3网签备案合同与实际签署合同不符               

《民法典》第734条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。对于住房租赁双房实际履行合同与网签备案合同不一致的情况，如双方当事人出于少缴税费等目的，网签备案租赁合同租金远低于实际签署合同价格，那么此时应当以何者作为认定“同等条件”依据。对此，实务中主要存在两种不同的观点：其一是认为应当以备案合同价格作为认定“同等条件”的依据。因为备案价格是相关部门用于办理房产证和缴纳契税的依据，具有公示效力，且以备案价格作为认定依据，也有利于惩罚当事人规避税费的行为。其二是认为应当以双方实际签署价格作为认定“同等条件”的依据。因为实际交易价格是当事人内心的真实意思表示。合同备案价格条款约定是当事人为了规避税费的行为，与行使优先权并非同一法律关系。最高人民法院认为应当以真实交易价格作为认定“同等条件”的依据。

住房租赁合同关系中，实际签署价格是买卖当事人之间的真实意思表示，而真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等备案条款与实际签署合同约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准。当事人的避税行为与行使优先承租权并非同一法律关系，法院可以向有关部门进行司法建议，追究相关单位、个人的其他责任。

第三节 “长租公寓”住房安全管理的合规性

1.住房租赁安全管理主要内容

1.1住房符合建筑、消防、室内装修等相关标准               

近年来，长租公寓室内空气污染问题频发，承租人对于室内空气质量的投诉直线上升。据深圳市消费者委员会2018年消费投诉情况分析报告，甲醛超标问题是消费者投诉的五大热点之一，全年投诉量近500宗。部分长租公寓在利益驱动下，采用劣质装修装饰材料，不合理缩短装修后空置时间，未进行空气检测或检测数据造假等，导致出租住房内甲醛等有害物质严重超标，危害承租人的身体健康。

《住房租赁条例（征求意见稿）》规定，出租人出租住房应当遵守法律、法规的规定，确保出租的住房符合建筑、消防等方面的标准和要求。该征求意见稿明确出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。

部分标准如表：

1.2提供必要的居住空间，符合居住标准规定               

出租人应当为承租人提供必要的居住空间，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。设区的市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。对于最小出租单位、最低人均居住面积和居住人数限制。

1.3建立健全安全管理制度

《住房租赁条例（征求意见稿）》规定，住房租赁企业应当建立健全住房租赁信息查验、安全保障等内部管理制度，如实记载相关信息，查验承租人身份证明，定期对租赁住房进行安全检查和维护。  

关于须建立管理制度的出租人规模条件，地方规定有所区别。北京和上海相关规定均明确，集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，应当建立管理制度，明确管理人员，建立信息登记簿或者登记系统。广州市相关规定明确，集中出租房间达到十间以上或者出租的房间内床位数总计达到十五张以上的，应当建立相应的安全管理制度，明确专门的管理人员，设置视频监控、消防设施、器材和安全通道，并进行信息登记。

住房租赁企业安全管理制度主要包括：（1）查验承租人相关信息，建立健全租赁信息登记系统，按要求报送有关部门备案。不得向无身份证明的自然人以及不能提供营业执照或者其他批准文件的法人和其他组织出租住房。（2）设置安全管理人员，明确安全管理职责。（3）定期对租赁住房及治安防范、消防设备设施和安全通道等相关设施进行安全检查和维护，记录并保存安全检查情况。发现承租人利用出租住房有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关等有关部门报告，发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止并督促责任人改正；拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。 

2.违反安全管理规定的行政责任

2.1出租禁止出租住房

根据《商品房屋租赁管理办法》第6条、第21条规定，房屋不得出租情形包括属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的及法律、法规规定禁止出租的其他情形。出租前述情形房屋的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。 

《住房租赁条例（征求意见稿）》中对出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，规定由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。如该条款最终正式通过，对于将依法不得出租的住房出租的行政处罚力度加大，对个人罚款可高达5万元，对单位罚款高达50万元，没收违法所得等。

2.2违法出租非居住空间或违反居住标准规定               

《住房租赁条例（征求意见稿）》中关于出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间的行政处理，与前述出租依法不得出租住房处理作相同规定。该征求意见稿对不符合出租居住空间的最小出租单位、人均租住面积要求的住房出租未作出明确规定。

各地对不符合出租居住空间的最小出租单位、人均租住面积要求的住房出租的处罚标准也不尽相同。北京规定出租人违反出租房屋限制条件的，有关部门责令改正，情节严重的可处5000元以上3万元以下罚款；上海、广州、深圳均规定，由相关主管部门责令限期改正，对逾期不改正的处以罚款，但罚款金额有所差异：《上海市居住房屋租赁管理办法》规定可处以1万元以上10万元以下罚款，未区分个人和单位；2020年12月1日起施行的《广州市房屋租赁管理规定》明确规定，对个人处以1万元以上5万元以下罚款，对单位处以10万元以上50万元以下罚款。《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》规定，对个人处1万元以上5万元以下罚款，对单位处10万元以上20万元以下罚款。此外，《北京市房屋租赁管理若干规定》规定，房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。

2.3违反安全管理制度相关规定               

《住房租赁条例（征求意见稿）》并未明确住房租赁企业未按规定建立健全住房租赁信息查验、安全保障等内部管理制度的相关罚则。目前尚未有国家层面统一规定，地方规定也各不相同。同样以北上广深相关规定为例，具体情况如下表所示：

3.违反安全管理规定的民事责任

3.1违约责任               

出租住房不符合建筑、消防、室内装修等相关标准，违法出租非居住空间或违反居住标准规定，或者出租人未履行住房安全管理规定时，承租人有权基于双方之间租赁合同法律关系及租赁合同相关约定要求出租人承担违约责任。如在杨某诉Z公司房屋租赁合同纠纷一案中，法院认为Z公司作为出租人有义务保障出租房屋适宜居住，现涉案房屋甲醛超标，无法实现杨某作为承租人的居住用途，租赁合同目的无法实现。Z公司所提供的涉案房屋甲醛超标，不具备居住安全性之要求，合同解除不可归责于杨某，杨某在甲醛超标的房屋内居住，未获取居住利益反而可能受到潜在伤害，故Z公司应当向杨某返还全部已付租金；杨某订立合同的主要目的是对租赁房屋的居住使用，Z公司提供的其他服务具有附随性，在租赁房屋不具有使用价值的情况下，其他服务也失去意义，故服务费应与租金一并返还。   

同时，在这类合同纠纷中，甲醛等空气质量不符合规定给承租人带来生命健康方面对隐形损害时，是否属于住房租赁企业违反合同所造成的直接损失或可获得赔偿的间接损失范围。多数法院往往以承租人无法举证为由，不予支持。而在刘某诉Z公司房屋租赁合同纠纷一案中，法院则认为，装修造成的甲醛污染问题系社会广泛关注的话题，其对人体的损害也广为人知。Z公司系专业的房屋租赁运营商，其从业主手中承租房产，经过统一装修后再出租，Z公司为了商业利益，漠视承租人的身体健康，将甲醛超标的房产出租给广大客户，社会影响极坏。另一方面，甲醛对人体造成的损害往往是隐形的，因此，不能要求作为承租人举出充分证据证实其遭受的现实损害，但这种损害又是实际存在的，在刘某难以证明其遭受的具体身体损害的情况下，为了保障承租人的合法权益，法院酌定Z公司支付刘某违约赔偿金20000元。该案属于合同纠纷，精神损害并非违反合同所造成的直接损失，亦不属于可获得赔偿的间接损失范围，刘某请求Z公司赔偿精神损害，没有法律依据，不予支持。  

3.2侵权责任               

出租住房不符合建筑、消防、室内装修等相关标准，违法出租非居住空间或违反居住标准规定，或者出租人未履行住房安全管理规定，对承租人或其他居住使用者造成财产损害或人身损害时，承租人有权向住房租赁企业主张侵权损害赔偿。常见为因甲醛超标等装修污染、住房存在消防隐患产生等引发侵权损害赔偿纠纷。  

在因出租住房空气质量问题产生的侵权损害纠纷中，如前文所述，由于这类损害具有潜在特点，其致人身体损害因果关系认定是一大难点，鉴定机构也难以作出侵权人有利鉴定结果，被侵权人因此常常面临违法行为与人身损害结果之间的因果关系举证困难的尴尬处境。笔者认为，为切实维护承租人相关合法权益，在这类案件中，可考虑从立法层面引入举证责任倒置，减轻承租人或实际居住使用人的举证责任。

在因出租住房存在消防隐患产生的侵权损害赔偿纠纷中，结合相关部门出具的责任认定结果，出租人作为安全管理责任人，应就出租住房消防隐患对损害结果发生的因果关系大小承担相应比例的赔偿责任。在柳某等诉邓某生命权、健康权、身体权纠纷一案中，案涉火灾是因一楼的总电闸短路引燃周边可燃物引起，且邓某作为整栋房屋各租户的出租人和实际管理人，未提交证据证明其对涉案房屋已尽安全保障管理义务，故法院认为其对火灾发生应承担主要责任，酌定其对死者吴某承担40%的赔偿责任。 

4.违反安全管理规定的刑事责任

此前，福建省泉州市欣佳酒店“3·7”坍塌事故也给住房租赁企业相关安全管理责任敲响警钟。住房租赁企业违反安全管理规定可能触犯的刑事法律包括重大事故责任罪和消防安全责任罪。根据《中华人民共和国刑法》第134条第1款规定，在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。第139条规定，违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的，对直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

本文备注：

[1] 参见（2019）京01民终4724号民事判决书。

[2] 参见（2020）粤民申2287号民事裁定书。

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